別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
高槻 -37　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高槻 -37 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　八家　和也   TEL.
鑑定評価額 876,000,000 円  １㎡当たりの価格 315,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高槻市真上町１丁目４６番１
｢真上町１－１３－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 2,780  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
不整形
1:1.2		 共同住宅

ＲＣ10		 中高層共同住宅のほ
か店舗等も見られる
住宅地域		 北12.6m府道、三方路 水道、ガス、下水 高槻

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     2,750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北１２．
６ｍ府道		 交通

施設		 高槻駅北西方

700m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層共同住宅のほか店舗等も見られる住宅地域として熟成しており、当面はほぼ現状のまま推移していくもの
と予想する。今後は、不透明感もあるが市況は回復傾向が持続し、地価水準は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    315,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              315,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ東海道本線、阪急京都線沿線の住宅地域。需要者の中心は、分譲マンションディベロッパー等
の不動産業者である。今後の世界情勢の影響が懸念されることから不透明ではあるものの、景気の影響等を受けて不動
産市況は回復傾向が持続しており、駅徒歩圏の利便性の高い住宅地域である事から需要は強く、地価は上昇基調で推移
している。市場の中心価格帯については、画地規模等によりまちまちで需要の中心を見出すことはできない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅徒歩圏の利便性の高い住宅地域で、マンション用地である事から、本件においては開発事業者の投資採算性を示す信
頼性のある開発法による価格と、概ね規範性の高い事例により、市場性を反映している取引事例から試算した比準価格
を中心に、代表標準地との検討、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茨木 -19                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    365,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[101.0]		 100
[122.8]		 [100.0]
100		 314,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    291,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高槻市の市況は政府の経済対策の影響もあり
緩やかな回復基調が持続。先行きについては
世界情勢の影響が懸念され不透明感が残る。


駅徒歩圏のマンション用地であり、一般的要
因の影響を受け、市況は緩やかな回復傾向が
持続する中、需要は強く、地価は上昇基調に
て推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高槻 -37　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０６

-16		 池田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東13.8m市道、
南西7m、
北西4.7m、
三方路
２住居
高度地区2種
(70,200)
b １１１０

-10		 箕面市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
南東6.5m、
南西4.5m、
北西6m、
四方路
２中専
高度地区3種
特別用途地区
(60,200)
c １１１０

-2		 箕面市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.6m市道、
中間画地
２中専
高度地区4種
特別用途地区
(60,200)
d １１０３

-10		 高槻市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.1m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
e １１１３

-22		 箕面市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.7m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
232,167  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.7]
231,475 		 100
[  72.9]
317,524 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
318,000 
b (　           ) 
262,155  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.8]
261,154 		 100
[  80.0]
326,443 
326,000 
c (　           ) 
216,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
218,160 		 100
[  73.2]
298,033 
298,000 
d (　           ) 
215,377  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
223,992 		 100
[  69.8]
320,905 
321,000 
e (　           ) 
252,975  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
259,687 		 100
[  79.9]
325,015 
325,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    315,000 円／㎡]  



高槻 -37　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 マンション事業者が需要者の中心であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

3,047,611,193 
2,172,728,901 
15 
735,000 
5,304.96 
375,000 
5,989.12 
⑧開発法による価格 　　          874,882,292 円　　　　（　              315,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高槻 -37　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,780 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,780.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
983.32 ㎡  5,989.12 ㎡  5,552.64 ㎡  436.48 ㎡  5,304.96 ㎡  ＲＣ・8F
 (    75 戸)
 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      35.4 ％）  （     215.4 ％）  （     199.7 ％）  （      15.7 ％）  （     88.58 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   54.0 ｍ

  60.0 ｍ		 前面道路： 府道

特定道路までの距離：		   12.6 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 735,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域の同品等の分譲事例を参考として査定した。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    735,000 円／㎡　　×　　     5,304.96 ㎡　　＝　　　　       3,899,145,600 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,899,145,600 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   375,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   386,250 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築工事費を参考として査定した。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    386,250 円／㎡　　×　　　   5,989.12 ㎡　　＝　　　　       2,313,297,600 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,899,145,600 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         389,914,560 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,703,212,160 円 
(4)-4　投下資本収益率     15 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発にあたっての借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して求めた。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 17 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 194,957,280 円  (      5 ％) ×　　0.8798  （     11 ヶ月） ＝　　          171,523,415 円 
販売総額(2期) 194,957,280 円  (      5 ％) ×　　0.8204  （     17 ヶ月） ＝　　          159,942,953 円 
販売総額(3期) 3,509,231,040 円  (     90 ％) ×　　0.7740  （     22 ヶ月） ＝　　        2,716,144,825 円 
収入合計 － － － － 3,047,611,193 円 
支出 建築工事費(1期) 231,329,760 円  (     10 ％) ×　　0.9110  （      8 ヶ月） ＝　　          210,741,411 円 
建築工事費(2期) 231,329,760 円  (     10 ％) ×　　0.8397  （     15 ヶ月） ＝　　          194,247,599 円 
建築工事費(3期) 1,850,638,080 円  (     80 ％) ×　　0.7740  （     22 ヶ月） ＝　　        1,432,393,874 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 194,957,280 円  (     50 ％) ×　　0.8901  （     10 ヶ月） ＝　　          173,531,475 円 
販売管理費(2期) 194,957,280 円  (     50 ％) ×　　0.8300  （     16 ヶ月） ＝　　          161,814,542 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,172,728,901 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        3,047,611,193 円　　－　　　　　　        2,172,728,901 円　　＝　　　　　           874,882,292 円 

              315,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 高槻 -37　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高槻市真上町一丁目４６番１
 1210000188403-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
高槻 -37　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高槻 -37 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　矢木　大介   TEL.
鑑定評価額 876,000,000 円  １㎡当たりの価格 315,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高槻市真上町１丁目４６番１
｢真上町１－１３－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 2,780  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
不整形
1:1.2		 共同住宅

ＲＣ10		 中高層共同住宅のほ
か店舗等も見られる
住宅地域		 北12.6m府道、三方路 水道、ガス、下水 高槻

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     2,750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　　　北１
２．６ｍ府道		 交通

施設		 高槻駅北西方

700m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏内の希少性の高い分譲マンション適地であり、マンション開発業者の需要が強い地域である。今後も地
価は上昇傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    315,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              314,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として高槻市及び茨木市等におけるＪＲ東海道本線及び阪急京都線沿線の大規模画地が存する住宅地域
である。需要者の中心は分譲マンションの建築を目的とした不動産開発業者である。近隣地域は最寄駅より徒歩圏内の
マンション適地であり、その希少性から開発事業者の引き合いは根強い。市場の中心価格帯については、開発用地は画
地規模等により価格が異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏における分譲マンション適地の取引事例から直接比準して求められた市場の実態を反映した価
格である。一方、開発法による価格は、各種想定要素は介在するものの開発事業者の投資採算性に着目した説得力の高
い価格である。したがって両試算価格が有する説得力は同程度と判断し、比準価格と開発法による価格を関連付け、さ
らに代表標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茨木 -19                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    365,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[101.0]		 100
[122.8]		 [100.0]
100		 314,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    291,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高槻市の人口は微減、高齢化率は大阪府全体
よりやや高く取引件数は横ばい。海外情勢等
に伴うリスクはあるものの景気は緩やかな回
復傾向である。

駅徒歩圏内の利便性に優れたマンション用地
であり、供給は少ない反面、その希少性から
底堅い需要が認められる。地価は上昇傾向で
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高槻 -37　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０１

-29		 高槻市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.7m市道、
中間画地
１住居

(70,188)
b １１１５

-3		 高槻市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.8m私道、
中間画地
１住居

(70,200)
c １００８

-29008		 吹田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4m市道、
中間画地
１中専
高度3種最高16m
風致地区
(40,160)
d １１０４

-39		 高槻市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
268,689  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
276,750 		 100
[  86.6]
319,573 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
320,000 
b (　           ) 
264,359  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
272,134 		 100
[  87.5]
311,010 
311,000 
c (　           ) 
257,197  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
264,141 		 100
[  86.4]
305,719 
306,000 
d (　           ) 
165,025  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
168,326 		 100
[  55.0]
306,047 
306,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    315,000 円／㎡]  



高槻 -37　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 マンション事業者が需要者の中心であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

3,184,442,715 
2,310,277,446 
15 
768,000 
5,304.96 
400,000 
5,989.12 
⑧開発法による価格 　　          874,165,269 円　　　　（　              314,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高槻 -37　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,780 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,780.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
983.32 ㎡  5,989.12 ㎡  5,552.64 ㎡  436.48 ㎡  5,304.96 ㎡  ＲＣ・8F
 (    75 戸)
 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      35.4 ％）  （     215.4 ％）  （     199.7 ％）  （      15.7 ％）  （     88.58 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   54.0 ｍ

  60.0 ｍ		 前面道路： 府道

特定道路までの距離：		   12.6 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 768,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域の同品等の分譲事例を参考として査定した。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    768,000 円／㎡　　×　　     5,304.96 ㎡　　＝　　　　       4,074,209,280 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         4,074,209,280 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   400,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   412,000 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築工事費を参考として査定した。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    412,000 円／㎡　　×　　　   5,989.12 ㎡　　＝　　　　       2,467,517,440 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         4,074,209,280 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         407,420,928 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,874,938,368 円 
(4)-4　投下資本収益率     15 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発にあたっての借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して求めた。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 17 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 203,710,464 円  (      5 ％) ×　　0.8798  （     11 ヶ月） ＝　　          179,224,466 円 
販売総額(2期) 203,710,464 円  (      5 ％) ×　　0.8204  （     17 ヶ月） ＝　　          167,124,065 円 
販売総額(3期) 3,666,788,352 円  (     90 ％) ×　　0.7740  （     22 ヶ月） ＝　　        2,838,094,184 円 
収入合計 － － － － 3,184,442,715 円 
支出 建築工事費(1期) 246,751,744 円  (     10 ％) ×　　0.9110  （      8 ヶ月） ＝　　          224,790,839 円 
建築工事費(2期) 246,751,744 円  (     10 ％) ×　　0.8397  （     15 ヶ月） ＝　　          207,197,439 円 
建築工事費(3期) 1,974,013,952 円  (     80 ％) ×　　0.7740  （     22 ヶ月） ＝　　        1,527,886,799 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 203,710,464 円  (     50 ％) ×　　0.8901  （     10 ヶ月） ＝　　          181,322,684 円 
販売管理費(2期) 203,710,464 円  (     50 ％) ×　　0.8300  （     16 ヶ月） ＝　　          169,079,685 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,310,277,446 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        3,184,442,715 円　　－　　　　　　        2,310,277,446 円　　＝　　　　　           874,165,269 円 

              314,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 高槻 -37　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高槻市真上町一丁目４６番１
 1210000188403-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考