別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
高槻 -36 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高槻 -36 大阪府 大阪第11 氏名  不動産鑑定士 竹内 専   TEL.
鑑定評価額 17,600,000 円  1㎡当たりの価格 56,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
高槻市唐崎中4丁目1880番
「唐崎中4-18-7」
②地積
 (㎡)
310  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)



(60,160)

1:1.2
住宅

W2
農家住宅に一般住宅
も見られる既成住宅
地域
西2.5m市道 水道、ガス、下水 茨木市

3.7km
(2)



①範囲 東     0 m、西    20 m、南    60 m、北    30 m ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    16.0 m、奥行 約    18.5 m、規模         300 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北2.5
m 市道
交通

施設
茨木市駅東方

3.7km
法令

規制
「調区」 
(60,160)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、市街化調整区域内の農家住宅を中心とした住宅地域で、地域の状況に特段の変化はなく、現状のま
ま推移していくものと予測される。需要はやや減退傾向で、地価は若干の下落基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            56,900 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高槻市を中心とした大阪府北部及び北東部の市街化調整区域内に存する住宅地域である。近隣地域は農
家住宅等が建ち並ぶ地縁的選好性の強い地域であり、需要者は当該地域に地縁性を有する最終需要者が中心となる。最
寄駅からは距離があり、かつ土地利用の制限が厳しい市街化調整区域内に存するため需給はやや弱含みで推移している
。画地規模や市場参加者の事情が様々であることから、需要の中心となる価格帯は見出すことができない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、収益物件の取得を目的とする需要はほとん
どなく、自用目的の取引が支配的であることから、収益価格を求めることはできなかった。したがって、市場での取引
の実勢を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、周辺の類似地域に存する標準地価格の動向及び前年標準地
価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 高槻 -34                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +2.0
[前年代表標準地等の価格]
         59,700 円/㎡
[ 98.8]
100
100
[102.0]
100
[102.9]
[101.0]
100
56,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           57,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は、緩やかな回復傾向にあり、全般的に
高槻市の住宅市場は概ね堅調に推移している



市街化調整区域内の既成住宅地域で、取引は
限定的で需要は弱含みである。また、総額面
でも金額が嵩むため、地価は若干の下落傾向
にある。

個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +5.0
交通・接近     -1.0
環境        -1.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.7 %  %
3 試算価格算定内訳 高槻 -36 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 1103

-35
高槻市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北西5.6m道路
、北4m、
角地



「調区」 

(70,200)
b 1104

-31
高槻市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6m府道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
c 1104

-33
高槻市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4.5m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
d 1105

-12
茨木市

建付


  
(           ) 
長方形 北4m道路、
中間画地




「調区」 

(60,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
99,475  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

96,842 
100
[ 172.8]

56,043 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

56,600 
b (            
79,729  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

78,466 
100
[ 136.3]

57,569 

58,100 
c (            
50,364  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

50,062 
100
[  88.4]

56,631 

57,200 
d (            
65,967  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

65,571 
100
[ 122.0]

53,747 

54,300 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近    0.0 環境     +63.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +9.0 交通・接近    0.0 環境     +25.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -1.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +5.0 環境     +15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      56,900 円/㎡]  



高槻 -36 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
標準地が存する市街化調整区域内では、開発行為が規制され共同住宅の想定は困難であり、賃貸市場が未成熟で
あることから、収益還元法の適用は困難と判断した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 高槻 -36 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  高槻市唐崎中四丁目1880番
1210000041849-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
高槻 -36 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高槻 -36 大阪府 大阪第11 氏名  不動産鑑定士 石黒 健二   TEL.
鑑定評価額 17,600,000 円  1㎡当たりの価格 56,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
高槻市唐崎中4丁目1880番
「唐崎中4-18-7」
②地積
 (㎡)
310  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)



(60,160)

1:1.2
住宅

W2
農家住宅に一般住宅
も見られる既成住宅
地域
西2.5m市道 水道、ガス、下水 茨木市

3.7km
(2)



①範囲 東     0 m、西    20 m、南    60 m、北    30 m ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    16.0 m、奥行 約    18.5 m、規模         300 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北2.5
m市道
交通

施設
茨木市駅東方

3.7km
法令

規制
「調区」 
(60,160)


⑤地域要因の将
 来予測
農家住宅が多くみられる市街化調整区域内住宅地域であり、当面はほぼ現状のまま推移していくものと予想する
。土地需要は地域限定的で、地価水準は下落基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            56,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ねJR東海道本線、阪急京都線沿線の農家住宅地域。市街化調整区域の既存集落に存する住宅地域であ
る。需要者は同一需給圏内の地縁性を有する居住者等に限定され需要は弱い。市場の中心価格帯は潜在的な需要も表面
化しないことから、需要の中心を見出すことはできない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
市街化調整区域の自己所有の住宅地域で、自用目的の取引が主である。周辺にアパート等は見受けられない上、戸建の
賃貸市場も未成熟であることから、収益価格は試算できなかった。よって本件においては、規範性を有する取引事例を
多数収集し得たので、代表標準地との検討、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等も踏まえた上で、市場性を反映し
ている取引事例から試算した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 高槻 -34                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +2.0
[前年代表標準地等の価格]
         59,700 円/㎡
[ 98.8]
100
100
[102.0]
100
[102.9]
[101.0]
100
56,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           57,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は、緩やかに回復している。高槻市の不
動産市場は底堅く需給動向は住宅地・商業地
ともに堅調に推移している。


駅徒歩圏外の農家住宅の多い市街化調整区域
内住宅地であり、需要は地域限定的で、地価
は依然として下落基調にて推移している。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +5.0
交通・接近     -1.0
環境        -1.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.9 %  %
3 試算価格算定内訳 高槻 -36 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 1104

-8
高槻市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北4.8m市道、
中間画地




「調区」 

(60,192)
b 1111

-20
茨木市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4m道路、
中間画地




1中専
高度地区2種
(70,160)
c 1101

-7
高槻市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西1.8m道路、
北1.2m、角地




1中専
高度地区2種
(70,160)
d 1105

-12
茨木市

建付


  
(           ) 
長方形 北4m道路、
中間画地




「調区」 

(60,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
50,918  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

50,409 
100
[  90.3]

55,824 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

56,400 
b (            
53,219  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

52,031 
100
[  91.6]

56,802 

57,400 
c (            
39,267  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

39,073 
100
[  69.9]

55,898 

56,500 
d (            
65,967  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

65,571 
100
[ 116.7]

56,188 

56,700 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近    0.0 環境     -14.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +5.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +20.0 その他    -28.0
c 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近    0.0 環境     -38.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +20.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +5.0 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      56,800 円/㎡]  



高槻 -36 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
標準地が存する市街化調整区域内では、開発行為が規制され、旧集落的な地域性もあり賃貸市場が存在しないた
め収益還元法の適用を断念した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 高槻 -36 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  高槻市唐崎中四丁目1880番
1210000041849-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考