令和7年1月15日　提出 高槻 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -34 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　泰志   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市柱本３丁目２００番３外 ｢柱本３－７－１４｣ ②地積 　(㎡) 376   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,188) 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東4.7m市道 水道、ガス、下水 茨木市 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 茨木市駅南東方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅等が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、周辺を含め地域の状況に特段の変化はなく、現状の まま推移していくものと予測される。地価は、概ね下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高槻市を中心とした大阪府北部及び北東部の市街化調整区域内に存する住宅地域である。近隣地域は農 家住宅等が建ち並ぶ地縁的選好性の強い地域であり、需要者は当該地域に地縁性を有する最終需要者が中心となる。最 寄駅からは距離があり、かつ土地利用の制限が厳しい市街化調整区域内に存するため需給は弱含みで推移している。画 地規模や市場参加者の事情が様々であることから、需要の中心となる価格帯は見出すことができない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、収益物件の取得を目的とする需要はほとん どなく、自用目的の取引が支配的であることから、収益価格を求めることはできなかった。したがって、市場での取引 の実勢を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、周辺の類似地域に存する標準地価格の動向及び前年標準地 価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかな回復傾向にあり、全般的に 高槻市の住宅市場は概ね堅調に推移している 。 最寄駅からバス便の市街化調整区域内におけ る農家住宅地域であり、引き続き需要は弱含 みで、地価水準も下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％