令和7年1月15日　提出 高槻 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -14 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　金尾　正哉   TEL.

鑑定評価額 33,100,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市東上牧２丁目８８０番３９ ｢東上牧２－１８－６｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 上牧 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 上牧駅南東方 800m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域として、当面は現状のまま推移すると予測する。近隣地域は、環 境条件や交通・接近条件等が良好な住宅地域であり、地価はやや上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に高槻市及び周辺市町の最寄り駅徒歩圏に所在する住宅地域及びその周辺地域である。需要者の属性 は、自用目的の個人が中心である。環境条件や交通・接近条件等が良好な住宅地は、需要が底堅く、地価はやや上昇傾 向で推移している。画地規模・立地条件等の個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難なものの、標準的画地規模 の土地で３０～３５百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域的な特性が類似する高槻市内の取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映 した試算価格である。一方、近隣地域は中規模一般住宅が多い住宅地域であり、自用目的の土地利用が中心である。従 って、戸建住宅の賃貸市場は、転勤等による一時的な賃貸を除くと未成熟であるため、収益価格の試算は断念した。以 上より、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [ 78.9] [101.0] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    154,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高槻市の人口は横ばいからやや減少し、高齢 化率は上昇傾向にある。一方、取引件数は概 ね横ばい、建築着工は、直近を除いてやや減 少傾向にある。 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地 域である。駅徒歩圏の住宅地の需要は底堅く 、近隣地域の地価は、やや上昇傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％