鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
高槻 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高槻 -10

大阪府

大阪第１１

氏名

不動産鑑定士　土井　郁子

TEL.

鑑定評価額

33,300,000 円

１㎡当たりの価格

190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高槻市宮田町２丁目２０９番１６｢宮田町２－３－２８｣				②地積　(㎡)	175 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,160)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	摂津富田 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 175 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４ｍ市
道

交通

施設

摂津富田駅北西方

720m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面はほぼ現状のまま推移していくものと予想する。地価水
準は概ね上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 133,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね高槻市内における阪急京都線およびＪＲ東海道本線沿線の住宅地域である。需要者は周辺地区の居
住者や何らかの地縁を有する最終需要者が主である。近隣地域は駅徒歩圏の既成住宅地域で需給はほぼ安定している。
需要の中心となる価格帯は、標準地と同規模の土地で３，０００万円台前半、新築戸建住宅は４，５００万円程度と思
料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中規模一般住宅の多い住宅地域であり、駅徒歩圏に存するため周辺には賃貸用共同住宅も散見されるが、収
益性よりも居住快適性や利便性を重視した価格形成がなされる市場である。取引事例比較法の適用においては、類似性
・代替性に優る事例から信頼性の高い比準価格を試算した。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益
価格を参考に留め、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高槻 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 122,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[102.0]

100
[ 65.7]

[102.0]
100

189,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    184,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅徒歩圏内の住宅地需要は引続き強く、その
地価上昇を受け、代替候補として、駅徒歩圏
外でも利便性が比較的高い地域は需要が高ま
っている。

最寄駅から徒歩圏にある平坦地の既成住宅地
域で、需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

高槻 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１０１ -39	高槻市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.3m市道、東4.2m、角地		１中専高度地区2種 (80,172)
b	１１１６ -7	高槻市		建付地	（　）	長方形	南4.4m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,176)
c	１１０４ -5	高槻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.8m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,192)
d	１１１２ -10	高槻市		建付地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
e	１１１６ -42	高槻市		建付地	（　）	不整形	北4.1m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,164)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 245,242	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	230,129	100 [ 123.2]	186,793	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 207,728	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	202,735	100 [ 102.0]	198,760		203,000
c	(　 ) 149,910	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	148,440	100 [ 79.1]	187,661		191,000
d	(　 ) 186,393	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	188,257	100 [ 103.0]	182,774		186,000
e	(　 ) 171,703	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	173,958	100 [ 98.9]	175,893		179,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 190,000 円／㎡]

高槻 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,514,783	616,480	2,898,303	1,918,620	979,683	（　0.9753） 955,485	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	23,304,512 円　　　　（　 133,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高槻 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	175 ㎡	12.6 m x 13.9 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

メゾネット式連棟ファミリータイプ。平均専有面積９０㎡、２戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

連棟式２階建住宅の各戸貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,600	144,000	2.0	288,000
							2.0	288,000
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		288,000		576,000
								576,000

⑨年額支払賃料	288,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,456,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,456,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 295,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,400,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	576,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,299 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 576,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 109,164 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,514,783 円　　　　（　 20,084 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高槻 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	118,800 円	29,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	110,880 円	3,696,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 252,400 円	29,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,700 円	29,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,700 円	29,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 616,480 円　（　　　　　　 3,523 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,700,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,918,620 円（　　　　　 10,964 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,514,783 円
②総費用	616,480 円
③純収益　①－②	2,898,303 円
④建物等に帰属する純収益	1,918,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	979,683 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	955,485 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,460 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,304,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高槻 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高槻市宮田町二丁目２０９番１６	1210000204839-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
高槻 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高槻 -10

大阪府

大阪第１１

氏名

不動産鑑定士　金尾　正哉

TEL.

鑑定評価額

33,300,000 円

１㎡当たりの価格

190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高槻市宮田町２丁目２０９番１６｢宮田町２－３－２８｣				②地積　(㎡)	175 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,160)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	摂津富田 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 175 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４ｍ市
道

交通

施設

摂津富田駅北西方

720m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅徒歩圏の中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域として、当面は現状のまま推移すると予測する。近隣
地域は、環境条件や交通・接近条件等が良好な住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 134,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に高槻市内の最寄り駅徒歩圏に所在する住宅地域及びその周辺地域である。需要者の属性は、自用目
的の個人が中心である。利便性の良い住宅地は、需要が底堅く、地価は上昇傾向で推移している。画地規模・立地条件
等の個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難なものの、標準的画地規模の土地で３０～３５百万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、地域的な特性が類似する高槻市内の取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映
した試算価格である。一方、収益価格は、高槻市内の当該地域における賃料水準が、やや保守的に推移しているため、
低位に試算されたと判断される。よって、収益性よりも市場での取引水準を重視する市場参加者の特性を考慮した上で
、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高槻 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 122,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[102.0]

100
[ 65.7]

[102.0]
100

189,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高槻市の人口は横ばいからやや減少し、高齢
化率は上昇傾向にある。一方、取引件数は概
ね横ばい、建築着工は、直近を除いてやや減
少傾向にある。

中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であ
る。駅徒歩圏の住宅地需要は、底堅く安定し
ているため、近隣地域の地価は、上昇傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

高槻 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１１６ -5	高槻市		建付地	（　）	長方形	南6.2m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
b	１１１６ -42	高槻市		建付地	（　）	不整形	北4.1m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,164)
c	１１０３ -19	高槻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,160)
d	１１０３ -37	高槻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.2m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,168)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,207	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	164,001	100 [ 86.9]	188,724	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	192,000
b	(　 ) 171,703	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	173,958	100 [ 94.9]	183,307		187,000
c	(　 ) 174,239	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	175,807	100 [ 95.8]	183,515		187,000
d	(　 ) 159,136	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	158,821	100 [ 83.3]	190,661		194,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 190,000 円／㎡]

高槻 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,591,444	630,300	2,961,144	1,976,760	984,384	（　0.9753） 960,070	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	23,416,341 円　　　　（　 134,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高槻 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	175 ㎡	12.6 m x 13.9 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

連棟式の共同住宅（ファミリータイプ２戸、約９０㎡／戸）を想定。駐車場は平面式２台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

連棟式の共同住宅を想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,600	144,000	2.0	288,000
							3.0	432,000
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		288,000		576,000
								864,000

⑨年額支払賃料	288,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,456,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 264,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,456,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 264,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 297,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,422,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	576,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,299 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 864,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 163,745 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,591,444 円　　　　（　 20,523 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高槻 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,400 円	30,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	111,600 円	3,720,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,100 円	30,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 630,300 円　（　　　　　　 3,602 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,600,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,976,760 円（　　　　　 11,296 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,591,444 円
②総費用	630,300 円
③純収益　①－②	2,961,144 円
④建物等に帰属する純収益	1,976,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	984,384 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	960,070 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,486 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,416,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高槻 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高槻市宮田町二丁目２０９番１６	1210000204839-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考