鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
泉大津 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

泉大津 5-1

大阪府

大阪第６

氏名

不動産鑑定士　川崎　誠道

TEL.

鑑定評価額

12,300,000 円

１㎡当たりの価格

176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	泉大津市田中町２１番１外｢田中町４－２４｣				②地積　(㎡)	70 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗Ｓ5	低層の飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域	北東（駅前広場）市道	水道、ガス、下水	泉大津駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層の店舗・事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

駅前広場　市道

交通

施設

泉大津駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅前広場に店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現在の環境を維持して行くものと予測する。地価水準は若
干の上昇傾向で推移するものと考えられる。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗・事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 176,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は泉州一円の南海本線、ＪＲ阪和線各駅前並びに幹線道路沿いの商業地域である。駅前に低層の飲食店、小
売店を中心とした用途性を有している。南海本線の市内における連続立体交差事業が完了し、駅利用客を対象にした店
舗需要が認められたものの、コロナ禍の影響による経済情勢の悪化等により、経営状態の冷え込みが懸念されていたが
、その影響は逓減しつつある。画地規模に差異があることから、中心価格帯は判然としない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替競争関係にある周辺の商業地の取引事例を採用しており、市場性を反映した実証的な試算価格が求め
られた。一方の収益価格は、当地域及び周辺地域には各種業態、規模の物件が混在しており、このため適切な賃料水準
が把握しがたく、信頼性にやや劣る点は否めない。よってより規範性に優る比準価格を中心に、収益価格は参考にとど
め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岸和田 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 154,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[ 90.5]

[100.0]
100

176,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気動向は一部で改善傾向が窺えるものの、
市域においては地場産業の低迷、コロナ禍な
ど、経済情勢は依然として不安定な状況にあ
る。

駅の北西側でもドラッグストアー等の出店も
見受けられ、駅前の繁華性は高まりつつあり
、地価も回復傾向にある。

価格形成に影響を与える個別的要因の変動は
特にない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

泉大津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０４ -4	泉大津市		更地	（　）	ほぼ整形	北東16m市道、北西10m、角地		１住居 (80,200)
b	６０５ -12	高石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、北3.5m、二方路		１中専高度地区2種 (70,180)
c	６０９ -25	岸和田市		底地	（　）	長方形	北西7.4m府道、南西2.4m、角地		１住居高度地区3種 (80,200)
d	６１３ -23	和泉市		建付地	（　）	ほぼ台形	東9.4m府道、中間画地		２住居 (60,200)
e	６１４ -19	和泉市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西20m市道、北東4.9m、二方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 112,192	100 [ 90.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	121,452	100 [ 69.2]	175,509	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	176,000
b	(　 ) 90,356	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 65.0]	100 [ 100.0]	141,094	100 [ 80.8]	174,621		175,000
c	(　 68,586) 137,172	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	133,253	100 [ 70.0]	190,361		190,000
d	(　 ) 78,186	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	105,812	100 [ 60.5]	174,896		175,000
e	(　 ) 150,160	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	136,241	100 [ 69.8]	195,188		195,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -19.0	環境　　　　 -10.0
a	売急ぎ	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -21.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 176,000 円／㎡]

泉大津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地のため、原価法の適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,099,375	404,852	1,694,523	1,224,360	470,163	（　0.9490） 446,185	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,493,298 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

泉大津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	53.92	Ｓ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	70 ㎡	7.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建の一棟貸しによる店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	100.00	100.0	100.00	1,782	178,200	7.0	1,247,400
							3.0	534,600
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		178,200		1,247,400
								534,600

⑨年額支払賃料	178,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,138,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,138,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 213,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,924,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,247,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,227 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 534,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 163,588 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,099,375 円　　　　（　 29,991 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

泉大津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	53,700 円	17,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	64,152 円	2,138,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 152,100 円	17,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,900 円	17,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,900 円	17,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 404,852 円　（　　　　　　 5,784 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,900,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,224,360 円（　　　　　 17,491 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,099,375 円
②総費用	404,852 円
③純収益　①－②	1,694,523 円
④建物等に帰属する純収益	1,224,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	470,163 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	446,185 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,374 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,493,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

泉大津 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	泉大津市田中町２１番１	1227000042715-0000
2	泉大津市田中町２２番１	1227000042717-0000
3	泉大津市田中町３１番２	1227000042733-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
泉大津 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

泉大津 5-1

大阪府

大阪第６

氏名

不動産鑑定士　尾髙　正樹

TEL.

鑑定評価額

12,300,000 円

１㎡当たりの価格

176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月12日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	泉大津市田中町２１番１外｢田中町４－２４｣				②地積　(㎡)	70 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗Ｓ5	低層の飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域	北東（駅前広場）市道	水道、ガス、下水	泉大津駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層の店舗・事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場　市道

交通

施設

泉大津駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

急行停車駅前商業地域として熟成しており土地需要は底堅い。泉州地域の経済情勢の回復による駅前商業地需要
の増加とともに地価の上昇が続いており、暫くはこの状況が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗・事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 176,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、泉州地域を含む南大阪エリアに存する駅前商業地域や繁華性の比較的高い商業地域である。画地規模等
より需要者の中心は、主に地元の投資家や法人等である。経済情勢の回復が続く中、駅に近い商業地域の店舗・事務所
需要は底堅いことから、地価の上昇が暫く続くと認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は泉大津市及びその周辺市における比較的繁華性の高い商業地域の事例を採用し、試算した。一方、収益価格
は賃貸の店舗・事務所の賃貸を想定して求めた価格である。本件では、賃貸市場、想定建物、賃料水準に想定要素が多
く介在する収益価格の規範性が比準価格より規範性が劣ると判断し、比準価格を重視のうえ、収益価格を比較考量し、
代表標準地との均衡性にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岸和田 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 154,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[ 90.5]

[100.0]
100

176,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復の持続により泉州地域内の商業地需
要は底堅く推移している。

価格形成に影響を与える地域要因の変動は特
にない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

泉大津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１４ -12	堺市北区		建付地	（　）	長方形	南西18.2m国道、中間画地		近商 (90,300)
b	６０５ -12	高石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、北3.5m、二方路		１中専高度地区2種 (70,180)
c	６０９ -25	岸和田市		底地	（　）	長方形	北西7.4m府道、南西2.4m、角地		１住居高度地区3種 (80,200)
d	６１２ -8	和泉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 165,344	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	169,197	100 [ 100.3]	168,691	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 90,356	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 65.0]	100 [ 100.0]	141,094	100 [ 75.4]	187,127		187,000
c	(　 68,586) 137,172	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	133,253	100 [ 72.2]	184,561		185,000
d	(　 ) 105,820	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	107,936	100 [ 63.6]	169,711		170,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -19.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 176,000 円／㎡]

泉大津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,238,390	426,700	1,811,690	1,313,280	498,410	（　0.9490） 472,991	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	10,063,638 円　　　　（　 144,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

泉大津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	53.92	Ｓ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	70 ㎡	7.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	100.00	100.0	100.00	1,900	190,000	7.0	1,330,000
							3.0	570,000
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		190,000		1,330,000
								570,000

⑨年額支払賃料	190,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,280,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,280,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 228,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,052,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,330,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,970 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 570,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 174,420 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,238,390 円　　　　（　 31,977 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

泉大津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	57,600 円	19,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	68,400 円	2,280,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 163,200 円	19,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 426,700 円　（　　　　　　 6,096 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,200,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,313,280 円（　　　　　 18,761 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,238,390 円
②総費用	426,700 円
③純収益　①－②	1,811,690 円
④建物等に帰属する純収益	1,313,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	498,410 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	472,991 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,757 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,063,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

泉大津 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	泉大津市田中町２１番１	1227000042715-0000
2	泉大津市田中町２２番１	1227000042717-0000
3	泉大津市田中町３１番２	1227000042733-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考