別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
吹田 5-12 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 5-12 大阪府 大阪第10 氏名  不動産鑑定士 飛松 智志   TEL.
鑑定評価額 83,900,000 円  1㎡当たりの価格 305,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
230,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
吹田市内本町1丁目2722番8外
「内本町1-11-14」
②地積
 (㎡)
275  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
近商
(80,300)
準防

(その他)
高度4種最高25m


(90,300)

1:1.2
事務所

RC3
店舗、事務所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域
南西24m国道 水道、ガス、下水 阪急吹田

400m
(2)



①範囲 東    20 m、西    60 m、南    40 m、北    70 m ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         270 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

24m国道 交通

施設
阪急吹田駅南東方

400m
法令

規制
近商
(90,300)
準防 
高度4種最高25m
⑤地域要因の将
 来予測
店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、交通利便性も高いことから、需要は比較的堅調である。将来的
に地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           320,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           276,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北摂エリア一帯の路線商業地域又は駅前商業地域等を主とする圏域と判定した。需要者は、自社ビル用地
を求める法人等のほか、店舗又は店舗付共同住宅や路線型店舗に対して投資する投資家や法人等が中心となる。稀少性
の高さから、需要は概ね堅調であり、地価は上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は画地規模、用途、立地等によ
り一概に定めがたい。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、路線商業地や駅前商業地を主とする事例から求められたもので市場実態を反映した価格である。収益価格
は賃貸収益物件を想定した投資採算性を指標とする価格で不動産の収益性を反映した価格であるが、想定要素が多いと
いう一面を有する。以上より、市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格を参考に代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 摂津 5-2                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
        245,000 円/㎡
[102.9]
100
100
[100.0]
100
[ 83.1]
[100.0]
100
303,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          290,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
吹田市の商業地域は、稀少性が高く、地価は
全般的に上昇傾向が継続している。



比較的繁華性の高い路線商業地であり、商業
系用途のほか、近時はマンション用地として
の需要が高まってきている。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路       -14.0
交通・接近    +11.0
環境       -13.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.2 %  %
3 試算価格算定内訳 吹田 5-12 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 1010

-29015
吹田市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北18.5m府道、
南西3.8m、
角地



近商
高度地区4種
宅地造成規制区域
(100,400)
b 1013

-29008
豊中市

更地


  
(           ) 
不整形 東15m国道、
西3.6m、角地




近商

(90,300)
c 1007

-29001
豊中市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東18m国道、
中間画地




近商

(90,300)
d 1013

-29030
豊中市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 東12m市道、
南10m、角地




工業
地区計画等
(60,200)
e 1003

-29018
豊中市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ台形 西11m市道、
中間画地




2中専
高度地区2種
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
347,632  
100
[ 100.0]
[ 102.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

345,944 
100
[ 105.9]

326,670 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

327,000 
b (            
246,482  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[   /  ]
100
[  89.9]

281,576 
100
[  89.4]

314,962 

315,000 
c (            
340,234  
100
[ 100.0]
[ 103.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

351,462 
100
[ 106.7]

329,393 

329,000 
d (            
245,720  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

242,857 
100
[  78.9]

307,804 

308,000 
e (            
218,296  
100
[ 100.0]
[ 103.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

251,040 
100
[  78.0]

321,846 

322,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境      +5.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -3.0 環境      -5.0
画地     -10.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -2.0 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   -6.0 環境      -5.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.0 交通・接近   -6.0 環境      -5.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     320,000 円/㎡]  



吹田 5-12 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存していることから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

21,906,211 

4,748,588 

17,157,623 

13,986,000 

3,171,623 
( 0.9556
3,030,803 
  4.3 -  0.3 )
4.0%  
⑧収益価格       75,770,075 円    (     276,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
吹田 5-12 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 134.22 S7 854.07
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高25m
90 %   300 %   300 %   275 ㎡     14.5 m x   18.5 m  前面道路:国道        24.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階:店舗、2~7階:事務所を想定 ⑦有効率   96.1 %
の理由
同種建物としては標準的である。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
122.01 

93.1 

113.61 

3,250 

369,233 
8.0  2,953,864 
4.0  1,476,932 

 2 7
事務所
122.01 

96.6 

117.81 

2,050 

241,511 
6.0  1,449,066 
3.0  724,533 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


854.07 

96.1 

820.47 


1,818,299 
11,648,260 
5,824,130 
⑨年額支払賃料      1,818,299 円 × 12ヶ月 =       21,819,588 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      820.47 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  15,000 円/台 ×    7 台 × 12ヶ月 +            =        1,260,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       21,819,588 円  ×     8.0 %                          
+          1,260,000 円  ×     8.0 % =       1,846,367 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,233,221 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)        11,648,260 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =          107,164 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(     10 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        5,824,130 円 ×    92.0 %  ×    0.1056 =          565,826 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   21,906,211 円    (         79,659 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
            円/㎡

 月額支払賃料
(           円/㎡)


 基準階     F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
吹田 5-12 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 1,110,000 円          222,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 692,388 円            23,079,588 ×       3.0 %
③公租公課  土地               615,200 円     査定額
 建物             1,887,000 円          222,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       222,000 円          222,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       222,000 円          222,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  4,748,588 円 (              17,268 円/㎡)  (経費率    21.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.3 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 222,000,000 円                          設計監理料率
  247,000 円/㎡ ×      854.07 ㎡ × (100% +   5.00 %)
②元利逓増償還率 0.0630        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0466 ×  40 % + 0.0579 ×  30 % + 0.0901 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
13,986,000 円  
(             50,858 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 21,906,211 円      
②総費用 4,748,588 円      
③純収益 ①-② 17,157,623 円      
④建物等に帰属する純収益 13,986,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 3,171,623 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
3,030,803 円      

  (                         11,021 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.0 %

                              75,770,075 円


(                       276,000 円/㎡)
4 不動産ID 吹田 5-12 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  吹田市内本町一丁目2722番8
1209005080400-0000
2  吹田市内本町一丁目2720番15
1209005080393-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
吹田 5-12 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 5-12 大阪府 大阪第10 氏名  不動産鑑定士 藤原 博司   TEL.
鑑定評価額 83,900,000 円  1㎡当たりの価格 305,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
230,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
吹田市内本町1丁目2722番8外
「内本町1-11-14」
②地積
 (㎡)
275  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
近商
(80,300)
準防

(その他)
高度4種最高25m


(90,300)

1:1.2
事務所

RC3
店舗、事務所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域
南西24m国道 水道、ガス、下水 阪急吹田

400m
(2)



①範囲 東    20 m、西    60 m、南    40 m、北    70 m ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         270 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

24m国道 交通

施設
阪急吹田駅南東方

400m
法令

規制
近商
(90,300)
準防 
高度4種最高25m
⑤地域要因の将
 来予測
店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ吹田市内の幹線道路沿いの商業地域で、今後も現況を維持するものと予測する。
需要は概ね安定しており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           321,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           261,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は吹田市を中心に大阪府の北摂地域の商業地域等である。需要者の中心は、各種法人、個人事業者、中小規
模の店舗事務所ビル及び店舗付共同住宅等の賃貸業者が考えられる。街路条件が良好で主要駅からも徒歩圏にあり用途
の多様性が認められるため需要は堅調で、地価水準は上昇傾向にある。取引される価格は様々であり市場の中心となる
価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は幹線道路沿いの商業地であり、店舗兼事務所ビルを想定し収益価格を試算したが、地価に見合った賃料水準
が形成されていない等の理由により比準価格と比べ低位に求められたものと考えられる。収益性を重視すべき商業地で
はあるが、商業集積度がやや低い。よって、比準価格を相対的に信頼性のある価格として重視し、収益価格を関連付け
、代表標準地との検討を踏まえ、更に最近の市場動向・経済動向にも留意して鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 摂津 5-2                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
        245,000 円/㎡
[102.9]
100
100
[100.0]
100
[ 82.1]
[100.0]
100
307,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          290,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
吹田市の人口は増加、土地取引件数はやや減
少している。景気の回復や物価の上昇等の影
響により商業地の地価は上昇傾向にある。


地域要因に大きな変動はないが、主要幹線沿
いの商業地としての用途の多様性が認められ
るため、需要は堅調で地価は上昇傾向で推移


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路       -14.0
交通・接近    +11.0
環境       -14.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.2 %  %
3 試算価格算定内訳 吹田 5-12 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 1010

-29015
吹田市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北18.5m府道、
南西3.8m、
角地



近商
高度地区4種
宅地造成規制区域
(100,400)
b 1013

-29008
豊中市

更地


  
(           ) 
不整形 東15m国道、
西3.6m、角地




近商

(90,300)
c 1117

-26
池田市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西11m国道、
中間画地




2住居
地区計画等
(60,300)
d 1017

-29211
摂津市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西10m府道、
中間画地




2住居

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
347,632  
100
[ 100.0]
[ 102.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

345,944 
100
[ 107.9]

320,615 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

321,000 
b (            
246,482  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[   /  ]
100
[  89.9]

281,576 
100
[  91.3]

308,407 

308,000 
c (            
258,991  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

261,581 
100
[  79.5]

329,033 

329,000 
d (            
244,821  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

252,166 
100
[  72.9]

345,907 

346,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境      +7.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -3.0 環境      -3.0
画地     -10.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +2.0 環境     -18.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -4.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     321,000 円/㎡]  



吹田 5-12 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

21,987,398 

4,617,403 

17,369,995 

14,364,000 

3,005,995 
( 0.9556
2,872,529 
  4.3 -  0.3 )
4.0%  
⑧収益価格       71,813,225 円    (     261,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
吹田 5-12 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 134.22 S7 854.07
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高25m
90 %   300 %   300 %   275 ㎡     14.5 m x   18.5 m  前面道路:国道        24.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階:店舗・2~7階:事務所(各階フロア貸)・駐車場7台 ⑦有効率   96.1 %
の理由
類似建物等を参考に査定
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
122.01 

93.1 

113.61 

3,128 

355,372 
6.0  2,132,232 
3.0  1,066,116 

 2 7
事務所
122.01 

96.6 

117.81 

2,085 

245,634 
6.0  1,473,804 
3.0  736,902 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


854.07 

96.1 

820.47 


1,829,176 
10,975,056 
5,487,528 
⑨年額支払賃料      1,829,176 円 × 12ヶ月 =       21,950,112 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      820.47 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  15,000 円/台 ×    7 台 × 12ヶ月 +            =        1,260,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       21,950,112 円  ×     8.0 %                          
+          1,260,000 円  ×     8.0 % =       1,856,809 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,353,303 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)        10,975,056 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =          100,971 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(     10 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        5,487,528 円 ×    92.0 %  ×    0.1056 =          533,124 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   21,987,398 円    (         79,954 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
            円/㎡

 月額支払賃料
(           円/㎡)


 基準階     F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
吹田 5-12 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 912,000 円          228,000,000 ×       0.4 %
②維持管理費 696,303 円            23,210,112 ×       3.0 %
③公租公課  土地               615,100 円     査定額
 建物             1,938,000 円          228,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       228,000 円          228,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       228,000 円          228,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  4,617,403 円 (              16,791 円/㎡)  (経費率    21.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.3 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 228,000,000 円                          設計監理料率
  254,000 円/㎡ ×      854.07 ㎡ × (100% +   5.00 %)
②元利逓増償還率 0.0630        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0466 ×  40 % + 0.0579 ×  30 % + 0.0901 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
14,364,000 円  
(             52,233 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 21,987,398 円      
②総費用 4,617,403 円      
③純収益 ①-② 17,369,995 円      
④建物等に帰属する純収益 14,364,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 3,005,995 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,872,529 円      

  (                         10,446 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.0 %

                              71,813,225 円


(                       261,000 円/㎡)
4 不動産ID 吹田 5-12 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  吹田市内本町一丁目2722番8
1209005080400-0000
2  吹田市内本町一丁目2720番15
1209005080393-0000
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備考