別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
吹田 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 5-9 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　塩崎　修   TEL.
鑑定評価額 369,000,000 円  １㎡当たりの価格 254,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市津雲台７丁目２０番１９
｢津雲台７－１－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,452  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度4種最高25m
地区計画等

(70,200)

1.2:1		 店舗兼工場

Ｓ1		 自動車販売店、各種
事業所等が多い路線
商業地域		 北19m市道、東側道 水道、ガス、下水 山田

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １９ｍ市道 交通

施設		 山田駅西方

1.2km		 法令

規制		 準工
(70,200)
高度4種最高25m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は自動車販売店等の低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域として熟成している。今後しばらくは地域要因の
大きな変動は見られないと推察する。今後の地価動向は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    254,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    212,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象標準地が所在する地域は、山田駅より約１．２ｋｍの路線沿いに位置する。その同一需給圈は、吹田市及び隣接市
域に所在する商業地域である。需要者の中心は、店舗利用を目的とするカーディーラー等の法人や店舗兼共同住宅の開
発を目的とする不動産会社等である。特色のある商業地域で供給が少ない一方、相応の需要が認められる。市場の中心
価格帯（総額）は、取引される画地規模がまちまちで指摘が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算価格を再検討し評価額の決定を行うものとする。決定に際しては取引事例比較法による比準価格（対象標準地と同
様、路線沿道地域の取引事例に基づき試算した価格で、実証的価格で説得性を有すると考える。）を重視し、収益価格
を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、収益価格は、当該地がやや収益性に劣る商業地であること
から低位に留まった。なお原価法は既成市街地あることから割愛した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    246,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド等による、国内経済回復期待が
見られるが、円安、不安定な国際情勢等によ
る輸入物資の高騰など経済環境に不確定な要
素がある。

地域要因、市場特性に変動は認められない。
事業用地需要は堅調である。地価動向は上昇
の傾向が見られる。


個別的要因は、特に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吹田 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００４

-29201		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西9m府道、
東4.4m、
南4.4m、
三方路
準住居

(60,300)
b １００７

-29001		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m国道、
中間画地
近商

(90,300)
c １０１３

-29008		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東15m国道、
西3.6m、角地
近商

(90,300)
d １０１３

-29030		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東12m市道、
南10m、角地
工業
地区計画等
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
270,936  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
283,276 		 100
[ 102.9]
275,293 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
289,000 
b (　           ) 
340,234  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
351,462 		 100
[ 139.2]
252,487 
265,000 
c (　           ) 
246,482  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.9]
281,576 		 100
[ 124.4]
226,347 
238,000 
d (　           ) 
245,720  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
242,857 		 100
[  96.0]
252,976 
266,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    254,000 円／㎡]  



吹田 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため方式の適用は困難と判断した
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

72,726,633 
14,259,869 
58,466,764 
45,612,000 
12,854,764 		 （　0.9556）
12,284,012 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    307,100,300 円　　　　（　    212,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 711.10 ＲＣ5 3,133.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度4種最高25m
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   1,452 ㎡     43.0 m x   34.0 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階共同住宅（ファミリータイプ、３６戸）を想定、基準階は平均専用面積６５㎡程度の３ＬＤＫが標準。 ⑦有効率　  90.2 ％
の理由		 同種建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
639.80 
76.7 
490.73 
3,400 
1,668,482 		 6.0  10,010,892 
3.0  5,005,446 

 2～ 3		 住宅
623.30 
93.7 
584.03 
1,900 
1,109,657 		 1.0  1,109,657 
2.0  2,219,314 

 4～ 5		 住宅
623.30 
93.7 
584.03 
1,800 
1,051,254 		 1.0  1,051,254 
2.0  2,102,508 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,133.00 
90.2 
2,826.85 

5,990,304 		 14,332,714 
13,649,090 
⑨年額支払賃料      5,990,304 円　×　12ヶ月　＝　      71,883,648 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,826.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　  27 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,212,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        71,883,648 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       4,212,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     6,087,652 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 70,007,996 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,332,714 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         131,861 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       13,649,090 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       2,586,776 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      72,726,633 円　　　　（　        50,087 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吹田 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,620,000 円  　　　　    724,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,282,869 円  　　　       76,095,648　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      755,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,154,000 円  　　　　    724,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       724,000 円  　　　　    724,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       724,000 円  　　　　    724,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,259,869 円　（　　　　　　         9,821 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 724,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   3,133.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 45,612,000 円  
（　　　　　        31,413 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 72,726,633 円      
②総費用 14,259,869 円      
③純収益　①－② 58,466,764 円      
④建物等に帰属する純収益 45,612,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,854,764 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,284,012 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,460 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    307,100,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     212,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吹田 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市津雲台七丁目２０番１９
 1209005180900-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
吹田 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 5-9 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　阪口　智   TEL.
鑑定評価額 369,000,000 円  １㎡当たりの価格 254,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市津雲台７丁目２０番１９
｢津雲台７－１－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,452  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度4種最高25m
地区計画等

(70,200)

1.2:1		 店舗兼工場

Ｓ1		 自動車販売店、各種
事業所等が多い路線
商業地域		 北19m市道、東側道 水道、ガス、下水 山田

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １９ｍ市道 交通

施設		 山田駅西方

1.2km		 法令

規制		 準工
(70,200)
高度4種最高25m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ロードサイドで、自動車関連の低層店舗等が多い路線商業地域として成熟しており、特段の地域要因の変動は見
られない。事業環境の改善により、地価水準は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    254,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    202,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圈は、吹田市及び周辺市において商業地が存する圏域である。需要者の中心は、ロードサイドで店舗運営を行
う事業者が中心と考えられる。画地規模から大手事業者の運営が多いこともあって、利用状況に大きな変化が見られず
、供給が少ない一方、潜在的には需要が認められる。取引の中心となる価格帯は、画地規模や業態が多様であるため、
指摘することが困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏に存する商業地の取引事例を収集・選択して試算しており、市場性を反映している点で規範性
が認められる。一方、収益価格は、画地規模が大きいこともあり、土地価格に見合った賃料収入を収受できないため低
位に求められた。よって、比準価格を標準に、収益価格を参考として鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    246,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 店舗市況は、物価高や人手不足の影響を受け
ているが、集客力は回復傾向にあり、好立地
物件については需要が堅調に推移している。


ロードサイドの商業地域であるが地域要因に
特段の変動は認められない。事業環境の改善
を受け、地価水準は上昇傾向で推移している
。

個別的要因は、特に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吹田 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１３

-29025		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
準工
地区計画等
(60,200)
b １０１７

-29212		 摂津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西10m府道、
中間画地
２住居

(70,200)
c １０１３

-29008		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東15m国道、
西3.6m、角地
近商

(90,300)
d １００３

-29018		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
e １００９

-29003		 摂津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6.3m市道
、中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
230,960  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
234,424 		 100
[  96.6]
242,675 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
255,000 
b (　           ) 
136,523  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  59.5]
236,793 		 100
[  98.0]
241,626 
254,000 
c (　           ) 
246,482  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.9]
281,576 		 100
[ 116.8]
241,075 
253,000 
d (　           ) 
218,296  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
251,040 		 100
[ 103.6]
242,317 
254,000 
e (　           ) 
222,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
222,200 		 100
[  92.0]
241,522 
254,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -40.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -10.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    254,000 円／㎡]  



吹田 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため方式の適用は困難と判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

69,728,011 
13,701,502 
56,026,509 
43,722,000 
12,304,509 		 （　0.9556）
11,758,189 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    293,954,725 円　　　　（　    202,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 711.10 ＲＣ5 3,133.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度4種最高25m
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   1,452 ㎡     43.0 m x   34.0 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階共同住宅（ファミリータイプ、３６戸）を想定、基準階は平均専用面積６５㎡程度の３ＬＤＫが標準。 ⑦有効率　  90.2 ％
の理由		 同種建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
639.80 
76.7 
490.73 
3,100 
1,521,263 		 6.0  9,127,578 
3.0  4,563,789 

 2～ 3		 住宅
623.30 
93.7 
584.03 
1,831 
1,069,359 		 1.0  1,069,359 
2.0  2,138,718 

 4～ 5		 住宅
623.30 
93.7 
584.03 
1,773 
1,035,485 		 1.0  1,035,485 
2.0  2,070,970 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,133.00 
90.2 
2,826.85 

5,730,951 		 13,337,266 
12,983,165 
⑨年額支払賃料      5,730,951 円　×　12ヶ月　＝　      68,771,412 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,826.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　  27 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,212,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        68,771,412 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       4,212,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     5,838,673 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 67,144,739 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,337,266 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         122,703 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       12,983,165 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       2,460,569 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      69,728,011 円　　　　（　        48,022 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吹田 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,470,000 円  　　　　    694,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,189,502 円  　　　       72,983,412　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      755,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,899,000 円  　　　　    694,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       694,000 円  　　　　    694,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       694,000 円  　　　　    694,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,701,502 円　（　　　　　　         9,436 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 694,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   3,133.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,722,000 円  
（　　　　　        30,112 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 69,728,011 円      
②総費用 13,701,502 円      
③純収益　①－② 56,026,509 円      
④建物等に帰属する純収益 43,722,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,304,509 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,758,189 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,098 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    293,954,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     202,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吹田 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市津雲台七丁目２０番１９
 1209005180900-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考