別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
吹田 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 5-7 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　中村　光伸   TEL.
鑑定評価額 2,460,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,720,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市江坂町１丁目２２番３外
｢江坂町１－２２－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,429  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
特別用途地区
高度4種最高45m

(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9F1B		 店舗兼共同住宅、事
務所ビルが見られる
商業地域		 南20m国道、東側道 水道、ガス、下水 江坂

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 江坂駅南東方

170m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
特別用途地区
高度4種最高45m
⑤地域要因の将
　来予測		 江坂駅に近い幹線道路沿いの交通至便な立地性を有し、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域が形成されている
。賃貸マンション等の収益物件用地としての需要が多く、地価は上昇基調にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,820,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,550,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄御堂筋線沿線及び北大阪急行線の最寄駅徒歩圏内の準高度商業地域と判定される。需要者の中心
は、賃貸マンション等の収益物件目的の投資家及びデベロッパー等である。江坂駅は駅徒歩圏内に多数の事務所ビル、
商業施設、ホテル等が配される等繁華性に優る外、都心へのアクセス性にも優位性が認められ、各種用途に係る需要は
旺盛である。市場での需要の中心となる価格帯は、取得目的等が多様であり、その把握がやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地と価格牽連性のある取引価格を適正に補修正して試算しており、市場性を反映した価格である
。一方、収益価格は、昨今の賃貸市場動向を分析の上適切な査定を行っており、本件のように収益性に優る土地につい
ては重視されるべき価格である。従って、本件においては、取引実態を反映した比準価格と需要者が着目する収益性に
基礎を置く収益価格を関連付け、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,230,000 円／㎡		 [112.6]
100		 100
[110.0]		 100
[139.1]		 [105.0]
100		 1,720,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 吹田市の人口及び世帯数は増加傾向にある。
不動産取得に対する需要は高水準で継続して
おり、地価は概ね安定的に推移している。


江坂駅勢圏の商業地域であり、繁華性等が好
感されて安定的な需要が見られる地域である
。地価は継続的に上昇基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吹田 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１７

-29009		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
西12m、角地
商業
特別用途地区
(100,600)
b １０１７

-29102		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西55m国道、
中間画地
商業
特別用途地区
(100,600)
c １０１７

-29116		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東55m国道、
南20m、西16m、
三方路
商業
特別用途地区
(100,600)
d １０１７

-29202		 吹田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業
高度4種最高45m
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,074,587  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,142,401 		 100
[  79.7]
1,433,376 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,510,000 
b (　           ) 
2,362,677  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,520,976 		 100
[ 131.3]
1,920,012 
2,020,000 
c (　           ) 
2,040,167  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.1]
2,420,265 		 100
[ 132.4]
1,827,995 
1,920,000 
d (　           ) 
1,139,860  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
1,318,981 		 100
[  76.2]
1,730,946 
1,820,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,820,000 円／㎡]  



吹田 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

248,587,538 
47,529,118 
201,058,420 
125,744,000 
75,314,420 		 （　0.9426）
70,991,372 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　  2,218,480,375 円　　　　（　  1,550,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 715.11 ＲＣ13 7,948.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
高度4種最高45m		 100 ％   400 ％   400 ％   1,429 ㎡     30.0 m x   46.5 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上共同住宅（１Ｋタイプ１８８戸、平均専有面積約２８㎡）、駐車場８３台（タワー８０台、平面３台）を想定。 ⑦有効率　  69.2 ％
の理由		 地域における同種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,942.71 
12.0 
232.75 
6,830 
1,589,683 		 12.0  19,076,196 
0.0  0 

 2～12		 住宅
509.80 
87.9 
448.00 
3,400 
1,523,200 		 2.0  3,046,400 
2.0  3,046,400 

13～13		 住宅
397.80 
84.5 
336.00 
3,500 
1,176,000 		 2.0  2,352,000 
2.0  2,352,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,948.31 
69.2 
5,496.75 

19,520,883 		 54,938,596 
35,862,400 
⑨年額支払賃料     19,520,883 円　×　12ヶ月　＝　     234,250,596 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,496.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  83 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      19,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       234,250,596 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      19,920,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　    17,688,530 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 236,482,066 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        54,938,596 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         521,917 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       35,862,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　      11,583,555 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     248,587,538 円　　　　（　       173,959 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吹田 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,600,000 円  　　　　  2,320,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,625,118 円  　　　      254,170,596　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,944,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   19,720,000 円  　　　　  2,320,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,320,000 円  　　　　  2,320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,320,000 円  　　　　  2,320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      47,529,118 円　（　　　　　　        33,260 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9426    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,320,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 283,000 円／㎡　×　   7,948.31 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0542     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 125,744,000 円  
（　　　　　        87,994 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 248,587,538 円      
②総費用 47,529,118 円      
③純収益　①－② 201,058,420 円      
④建物等に帰属する純収益 125,744,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 75,314,420 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 70,991,372 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       49,679 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,218,480,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,550,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吹田 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市江坂町一丁目２２番３
 1209005085258-0000
2 　吹田市江坂町一丁目２２番１８
 1209005085272-0000
3 　吹田市江坂町一丁目２２番２１
 1209005085275-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
吹田 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 5-7 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　橘　真里   TEL.
鑑定評価額 2,460,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,720,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市江坂町１丁目２２番３外
｢江坂町１－２２－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,429  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
特別用途地区
高度4種最高45m

(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9F1B		 店舗兼共同住宅、事
務所ビルが見られる
商業地域		 南20m国道、東側道 水道、ガス、下水 江坂

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 江坂駅南東方

170m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
特別用途地区
高度4種最高45m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中高層の店舗兼共同住宅、事務所ビル等が建ち並ぶ江坂地区の繁華な商業地域で、当面はほぼ現状維
持の環境下で、また、地価水準については、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,820,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,570,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄御堂筋線及び北大阪急行沿線で、吹田市及び隣接市域に所在する駅近接の商業地域。主な需要者は
収益物件の投資家、マンションデベロッパー、地元事業者等と推定される。最寄駅及び都心への接近性に優れ、駅周辺
の商業施設も充実していることから、とくにマンション需要は分譲、賃貸ともに安定しており、同一需給圏内における
市場競争力は非常に強い。市場での価格帯は立地、規模、商況等により幅があり、需要の中心価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域的・用途的類似性が高く、代替性を有する取引事例より求めたもので規範性が高い。また、商業地域で
は収益性が価格形成に影響を与えることから、対象標準地に店舗兼共同住宅を想定して収益価格を試算したが、土地価
格に見合う賃料水準が形成されず、やや低位に求められた。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに
代表標準地との検討並びに市場の動向等をも勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,230,000 円／㎡		 [112.6]
100		 100
[110.0]		 100
[139.1]		 [105.0]
100		 1,720,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド需要の回復により店舗収益及び
賃料が改善し、当市の商業地の地価も江坂地
区、駅前商業地域、路線商業地域を中心に上
昇基調にある。

江坂駅に近い好立地の商業地域でマンション
適地、投資物件を中心に需要は堅調である。
地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾
向が続いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吹田 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１７

-29102		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西55m国道、
中間画地
商業
特別用途地区
(100,600)
b １０１７

-29116		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東55m国道、
南20m、西16m、
三方路
商業
特別用途地区
(100,600)
c １００３

-29203		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西23m市道、
南15m、北3m、
東3m、四方路
商業
地区計画等
(80,600)
d ３１５

-17		 大阪市淀川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北16.5m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,362,677  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,520,976 		 100
[ 134.6]
1,872,939 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,970,000 
b (　           ) 
2,040,167  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.1]
2,420,265 		 100
[ 134.6]
1,798,117 
1,890,000 
c (　           ) 
1,972,814  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
1,911,836 		 100
[ 115.0]
1,662,466 
1,750,000 
d (　           ) 
1,372,059  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,484,568 		 100
[  93.1]
1,594,595 
1,670,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,820,000 円／㎡]  



吹田 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

247,303,529 
47,024,542 
200,278,987 
124,118,000 
76,160,987 		 （　0.9426）
71,789,346 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　  2,243,417,063 円　　　　（　  1,570,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 715.11 ＲＣ13 7,948.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
高度4種最高45m		 100 ％   400 ％   400 ％   1,429 ㎡     30.0 m x   46.5 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～１３階：１Ｋ、１８８室、平均専有面積約２８㎡、駐車場：機械式８０台、平面３台の店舗兼共同住宅を想定 ⑦有効率　  69.2 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考慮して判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,942.71 
12.0 
232.75 
6,500 
1,512,875 		 12.0  18,154,500 
0.0  0 

 2～12		 住宅
509.80 
87.9 
448.00 
3,400 
1,523,200 		 2.0  3,046,400 
2.0  3,046,400 

13～13		 住宅
397.80 
84.5 
336.14 
3,400 
1,142,876 		 2.0  2,285,752 
2.0  2,285,752 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,948.31 
69.2 
5,496.89 

19,410,951 		 53,950,652 
35,796,152 
⑨年額支払賃料     19,410,951 円　×　12ヶ月　＝　     232,931,412 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,496.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  83 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      19,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       232,931,412 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      19,920,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　    17,622,571 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 235,228,841 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        53,950,652 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         512,531 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       35,796,152 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　      11,562,157 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     247,303,529 円　　　　（　       173,061 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吹田 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,450,000 円  　　　　  2,290,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,585,542 円  　　　      252,851,412　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,944,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   19,465,000 円  　　　　  2,290,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,290,000 円  　　　　  2,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,290,000 円  　　　　  2,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      47,024,542 円　（　　　　　　        32,907 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9426    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   7,948.31 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0542     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 124,118,000 円  
（　　　　　        86,857 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 247,303,529 円      
②総費用 47,024,542 円      
③純収益　①－② 200,278,987 円      
④建物等に帰属する純収益 124,118,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 76,160,987 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 71,789,346 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       50,237 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,243,417,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,570,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吹田 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市江坂町一丁目２２番３
 1209005085258-0000
2 　吹田市江坂町一丁目２２番１８
 1209005085272-0000
3 　吹田市江坂町一丁目２２番２１
 1209005085275-0000
4 　
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7 　
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備考