別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
吹田 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 5-5 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤原　学   TEL.
鑑定評価額 454,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 890,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市江坂町１丁目１８番８
｢江坂町１－１８－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 369  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度4種最高45m
特別用途地区

(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ9		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南12m市道 水道、ガス、下水 江坂

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 江坂駅東方

180m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度4種最高45m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するも
のと予測される。地価水準は上昇傾向にあり、当分の間、同傾向にて推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,290,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄御堂筋線及び北大阪急行沿線を中心とした鉄道主要駅周辺の駅前商業地域である。需要者の中心
は、店舗を核とした事務所ビル、商業施設及びホテル、賃貸マンション等の用地を探索する投資法人等である。江坂駅
周辺では、賃貸マンション用地の需要をはじめ、駅に近接したエリアにおける店舗ビル、店舗兼事務所ビル及びホテル
等の用地需要は旺盛で、従来から底堅い。需要の中心価格帯は取得目的等に左右されるため、一様には把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、現実の取引事例からアプローチした価格であり、市場性を反映した実証的な価格といえる。一方、収益価
格は、最有効使用である高層の店舗兼共同住宅想定による収益性を反映した価格で、想定要素が介在するとはいうもの
の繁華性の高い商業地においては重視すべき価格である。よって、両価格ともに同等の説得力があることから、比準価
格及び収益価格を相互に関連づけ、周辺標準地の価格との検討をも踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,550,000 円／㎡		 [111.0]
100		 100
[105.0]		 100
[132.7]		 [100.0]
100		 1,230,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 吹田市の人口は増加傾向にある。江坂地区は
大阪市の副都心の様相を呈しており、大阪市
内都心部と同様、当地区商業地の地価は堅調
に推移している。

繁華性の高い駅前商業地域であり、特に地域
要因の変動は見受けられない。一般的要因の
影響により、地価は堅調な上昇傾向にて推移
している。

個別的要因の変動は特に認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吹田 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００１

-29008		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東8.3m市道
、中間画地
近商
高度4種最高25m
(90,300)
b １０１７

-29009		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
西12m、角地
商業
特別用途地区
(100,600)
c １０１７

-29101		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
南6m、二方路
商業
高度4種最高45m
特別用途地区
(100,400)
d １０１７

-29202		 吹田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業
高度4種最高45m
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
821,174  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
858,500 		 100
[  68.4]
1,255,117 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,260,000 
b (　           ) 
1,074,587  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,142,401 		 100
[  95.4]
1,197,485 
1,200,000 
c (　           ) 
1,045,132  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,173,445 		 100
[  92.2]
1,272,717 
1,270,000 
d (　           ) 
1,139,860  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
1,318,981 		 100
[  94.5]
1,395,747 
1,400,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,290,000 円／㎡]  



吹田 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,005,931 
9,712,612 
42,293,319 
27,470,400 
14,822,919 		 （　0.9606）
14,238,896 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    431,481,697 円　　　　（　  1,170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 154.20 ＲＣ13 1,604.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高45m
特別用途地区		 100 ％   400 ％   400 ％   369 ㎡     13.4 m x   27.5 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～１３階１Ｋ賃貸マンション（１戸当たり約３０㎡、戸数４６室）駐車場１２台の店舗兼共同住宅を想定。 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 同種、同規模の賃貸用建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
128.00 
46.9 
60.00 
4,650 
279,000 		 5.0  1,395,000 
3.0  837,000 

 2～12		 住宅
128.00 
93.8 
120.00 
2,935 
352,200 		 2.0  704,400 
2.0  704,400 

13～13		 住宅
68.00 
88.2 
60.00 
3,000 
180,000 		 2.0  360,000 
2.0  360,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,604.00 
89.8 
1,440.00 

4,333,200 		 9,503,400 
8,945,400 
⑨年額支払賃料      4,333,200 円　×　12ヶ月　＝　      51,998,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,592,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,998,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,592,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     4,367,232 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,223,168 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,503,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          87,431 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,945,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,695,332 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,005,931 円　　　　（　       140,937 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吹田 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,360,000 円  　　　　    472,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,637,712 円  　　　       54,590,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      758,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,012,000 円  　　　　    472,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       472,000 円  　　　　    472,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       472,000 円  　　　　    472,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,712,612 円　（　　　　　　        26,321 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 472,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   1,604.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,470,400 円  
（　　　　　        74,446 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,005,931 円      
②総費用 9,712,612 円      
③純収益　①－② 42,293,319 円      
④建物等に帰属する純収益 27,470,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,822,919 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,238,896 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       38,588 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    431,481,697 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吹田 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市江坂町一丁目１８番８
 1209005088032-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
吹田 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 5-5 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　橘　真里   TEL.
鑑定評価額 454,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 890,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市江坂町１丁目１８番８
｢江坂町１－１８－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 369  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度4種最高45m
特別用途地区

(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ9		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南12m市道 水道、ガス、下水 江坂

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 江坂駅東方

180m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度4種最高45m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中高層の店舗兼共同住宅、事務所ビル等が建ち並ぶ江坂地区の商業地域で、当面はほぼ現状維持の環
境下で、また、地価水準については、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,290,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,110,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄御堂筋線、北大阪急行沿線で、吹田市及び隣接市域に存する駅近接の商業地域。需要者は賃貸マン
ション業者、マンションデベロッパー、収益物件の投資家、地元事業者等と推定される。最寄駅及び都心への接近性に
優れ、駅周辺の商業施設も充実していることから、とくにマンション需要は分譲、賃貸ともに安定しており、同一需給
圏内における市場競争力は非常に強い。市場の中心価格帯は立地、規模、商況等により幅があり、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域的・用途的類似性が高く、代替性を有する取引事例より求めたもので規範性が高い。また、商業地域で
は収益性が価格形成に影響を与えることから、対象標準地に店舗兼共同住宅を想定して収益価格を試算したが、土地価
格に見合う賃料水準が形成されず、やや低位に求められた。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに
周辺の標準地との検討並びに市場の動向等をも勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,550,000 円／㎡		 [111.0]
100		 100
[105.0]		 100
[132.7]		 [100.0]
100		 1,230,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド需要の回復により店舗収益及び
賃料が改善し、当市の商業地の地価も江坂地
区、駅前商業地域、路線商業地域を中心に上
昇基調にある。

江坂駅に近い好立地の商業地域でマンション
適地、投資物件を中心に需要は堅調である。
地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾
向が続いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吹田 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１７

-29009		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
西12m、角地
商業
特別用途地区
(100,600)
b １０１７

-29101		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
南6m、二方路
商業
高度4種最高45m
特別用途地区
(100,400)
c ３１５

-17		 大阪市淀川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北16.5m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ３１５

-4		 大阪市淀川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東16m市道、
南6m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,074,587  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,142,401 		 100
[  88.8]
1,286,488 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,290,000 
b (　           ) 
1,045,132  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,173,445 		 100
[  92.2]
1,272,717 
1,270,000 
c (　           ) 
1,372,059  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,484,568 		 100
[ 110.0]
1,349,607 
1,350,000 
d (　           ) 
946,784  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
984,298 		 100
[  79.2]
1,242,801 
1,240,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,290,000 円／㎡]  



吹田 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,938,071 
9,383,880 
40,554,191 
26,481,000 
14,073,191 		 （　0.9606）
13,518,707 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    409,657,788 円　　　　（　  1,110,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 154.20 ＲＣ13 1,604.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高45m
特別用途地区		 100 ％   400 ％   400 ％   369 ㎡     13.4 m x   27.5 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、フロア貸し、２～１３階：１Ｋ４６室、平均専有面積約３０㎡、駐車場１２台の店舗兼共同住宅を想定 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考慮して判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
128.00 
46.9 
60.00 
4,800 
288,000 		 6.0  1,728,000 
3.0  864,000 

 2～12		 住宅
128.00 
93.8 
120.00 
2,800 
336,000 		 2.0  672,000 
2.0  672,000 

13～13		 住宅
68.00 
88.2 
60.00 
2,800 
168,000 		 2.0  336,000 
2.0  336,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,604.00 
89.8 
1,440.00 

4,152,000 		 9,456,000 
8,592,000 
⑨年額支払賃料      4,152,000 円　×　12ヶ月　＝　      49,824,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,592,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,824,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,592,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     4,193,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,222,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,456,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          86,995 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,592,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,628,356 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,938,071 円　　　　（　       135,334 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吹田 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,275,000 円  　　　　    455,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,572,480 円  　　　       52,416,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      758,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,867,500 円  　　　　    455,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       455,000 円  　　　　    455,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       455,000 円  　　　　    455,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,383,880 円　（　　　　　　        25,431 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 455,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,604.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,481,000 円  
（　　　　　        71,764 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,938,071 円      
②総費用 9,383,880 円      
③純収益　①－② 40,554,191 円      
④建物等に帰属する純収益 26,481,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,073,191 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,518,707 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       36,636 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    409,657,788 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,110,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吹田 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市江坂町一丁目１８番８
 1209005088032-0000
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備考