令和7年1月15日　提出 吹田 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -41 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤原　博司   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 219,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市江坂町３丁目６７番３４ ｢江坂町３－７－５｣ ②地積 　(㎡) 76   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度3種最高16m (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 江坂 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 江坂駅北方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度3種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な戸建住宅地域として成熟しており今後もほぼ現状で推移するものと予測する。地域要因に大きな変化は なく、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    219,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吹田市、豊中市の南部地域で、地下鉄御堂筋線、阪急宝塚線及び阪急千里線沿線の小規模戸建住宅地域 と判断した。需要者の中心は吹田市を中心とする北摂エリアに居住する一次取得者層と想定される。最寄り駅からやや 遠いものの利便性の高い江坂駅が最寄りであり、需要は底堅い。市場で中心となる価格帯は、土地８０㎡程度で１，８ ００万円前後、新築戸建住宅は３，５００～４，０００万円台程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己居住を目的とする取引が中心であり、同一需給圏内において信頼性のある事例を収集し比準価格を試算 した。一方、対象標準地は周辺環境及び敷地規模等から賃貸共同住宅を想定することは非現実的であり、また戸建住宅 の賃貸市場は未成熟であることから収益還元法の適用を断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に代 表標準地との検討を踏まえ、更に最近の市場動向に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    288,000 円／㎡ [105.2] 100 100 [101.0] 100 [141.8] [104.0] 100 220,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    214,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は増加、高齢化率は横ばい。土 地取引件数はやや減少しているが、取引価格 は利便性の優れた地域を中心に上昇傾向にあ る。 地下鉄御堂筋線江坂駅最寄りの住宅地域で、 生活利便性が比較的良好であることから需要 は底堅い。地価は緩やかな昇傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％