令和7年1月15日　提出 吹田 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -36 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　阪口　智   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 202,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市佐井寺４丁目９４８番８２ ｢佐井寺４－３０－４｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度3種最高16m (60,192) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.8m市道 水道、ガス、下水 千里山 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 千里山駅北東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,192) 高度3種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、最寄り駅から徒歩限界圏の丘陵地であるが、小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として立地環境は 成熟している。そのため、安定的な需要に支えられ、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    202,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吹田市及び周辺市において、主として阪急千里線、北大阪急行線を最寄り駅とする住宅地域と判定した 。需要者は一次取得者層が中心と把握される。最寄り駅から徒歩限界圏の丘陵地であるが、既成の住宅地域として立地 環境が成熟しているため需給は安定的に推移している。中心となる価格帯は１００㎡程度の土地で２，０００万円程度 、新築戸建住宅で総額３，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における取引事例から、なるべく場所的同一性の観点より立地条件が類似する 事例を選択し試算した。一方、収益価格については、対象標準地の画地規模、法令規制及び周辺環境等から賃貸住宅を 想定することは非現実的と判断し試算しなかった。主たる需要者は居住の快適性に着目するため、環境条件を反映した 比準価格を標準とし、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    243,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [104.0] 100 [119.8] [100.0] 100 203,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    197,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は住宅選好性により、増加傾向 にあり、需要は安定的に推移している。ただ し、海外情勢、金利や建築費の動向には注意 が必要である。 駅から徒歩限界圏に存するが、周辺環境は良 好な住宅地域であり、一定の需要が認められ 、安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％