別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
吹田 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 -9 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　中村　光伸   TEL.
鑑定評価額 1,350,000,000 円  １㎡当たりの価格 376,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市桃山台２丁目４番２
｢桃山台２－４－４５｣		 ②地積
　(㎡)		 3,602  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度3種最高25m
地区計画等

3:1		 共同住宅

ＲＣ8		 中高層のマンション
が建ち並ぶ住宅地域
 西6.3m市道、南側道 水道、ガス、下水 桃山台

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６．３ｍ市道 交通

施設		 桃山台駅東方

530m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度3種最高25m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 環境良好な住宅地域として成熟しており、今後も閑静な住環境を維持するものと予測される。地域要因に大きな
変化はなく、共同住宅に係る需要は安定しており、地価は上昇基調にて推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    376,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              376,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪急千里線及び北大阪急行線沿線の吹田市、豊中市等の共同住宅を中心とする住宅地域で、需要層は分
譲マンション開発業者が中心となる。千里ニュータウン地区の好立地で、近隣地域は最寄駅から徒歩約７分と交通利便
性に優れ、居住環境も良好で、居住選好性に優る。対象標準地のようなマンション用地については、画地規模、位置、
地勢等の個別性が強く、取引価格帯に幅があり、需要の中心となる価格帯の把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、不動産市場における現実の取引価格から求められたものであり、近時の開発素地の市場実態を反映した実
証的価格である。一方、開発法による価格は、開発業者等の投資採算性からアプローチした開発素地に係る需要者の目
線に基づく価格である。本件においては、比準価格及び開発法による価格を関連付けて、代表標準地価格との均衡、単
価と総額の関連等を総合的に勘案の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 -51                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    295,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[104.0]		 100
[ 82.2]		 [100.0]
100		 373,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    351,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 吹田市の人口及び世帯数は増加傾向にある。
不動産取得に対する需要は高水準で継続して
おり、地価は概ね安定的に推移している。


駅接近性に優れた選好性の高い住宅地域で、
良好な居住環境が維持されている。不動産業
者による需要は旺盛で、地価は堅調を維持し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吹田 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１２

-29003		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西12m市道、
北6m、北東6m、
三方路
２中専
高度3種最高25m
(60,200)
b １００２

-29010		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m国道、
南4m、東3.4m、
三方路
２住居

(66,238)
c １００３

-29012		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.2m市道、
東5.2m、角地
１低専
高度地区1種
(60,150)
d １００３

-29204		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11.2m市道、
北6m、二方路
２中専
高度地区2種
(60,200)
e １０１７

-29218		 摂津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.8m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,192)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
203,636  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
212,580 		 100
[  56.8]
374,261 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
374,000 
b (　           ) 
149,691  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  75.0]		 100
[  80.8]
248,991 		 100
[  69.2]
359,814 
360,000 
c (　           ) 
244,511  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
239,854 		 100
[  65.9]
363,967 
364,000 
d (　           ) 
203,643  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[  82.4]
284,210 		 100
[  73.4]
387,207 
387,000 
e (　           ) 
213,658  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
221,991 		 100
[  56.3]
394,300 
394,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    376,000 円／㎡]  



吹田 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンションの敷地としての利用が最有効使用であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

3,094,220,094 
1,739,929,730 
11 
786,000 
4,687.20 
295,000 
5,415.60 
⑧開発法による価格 　　        1,354,290,364 円　　　　（　              376,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 -9　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計) 216.00 ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
3,602 ㎡   ㎡  216.00 ㎡   ㎡  3,386.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （       6.0 ％）  （           ％）  （      94.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,270.90 ㎡  5,415.60 ㎡  5,065.20 ㎡  350.40 ㎡  4,687.20 ㎡  ＲＣ・6F
 (    62 戸)
 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      37.5 ％）  （     159.9 ％）  （     149.6 ％）  （      10.3 ％）  （     86.55 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度3種最高25m
地区計画等
60 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		  105.8 ｍ

  34.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.3 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 786,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    786,000 円／㎡　　×　　     4,687.20 ㎡　　＝　　　　       3,684,139,200 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,684,139,200 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   295,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   303,850 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    303,850 円／㎡　　×　　　   5,415.60 ㎡　　＝　　　　       1,645,530,060 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱等に基づき建築工事費にて考慮
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,684,139,200 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         368,413,920 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,013,943,980 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 16 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 294,731,136 円  (      8 ％) ×　　0.8701  （     16 ヶ月） ＝　　          256,445,561 円 
販売総額(2期) 2,652,580,224 円  (     72 ％) ×　　0.8404  （     20 ヶ月） ＝　　        2,229,228,420 円 
販売総額(3期) 736,827,840 円  (     20 ％) ×　　0.8259  （     22 ヶ月） ＝　　          608,546,113 円 
収入合計 － － － － 3,094,220,094 円 
支出 建築工事費(1期) 164,553,006 円  (     10 ％) ×　　0.9328  （      8 ヶ月） ＝　　          153,495,044 円 
建築工事費(2期) 164,553,006 円  (     10 ％) ×　　0.8854  （     14 ヶ月） ＝　　          145,695,232 円 
建築工事費(3期) 1,316,424,048 円  (     80 ％) ×　　0.8404  （     20 ヶ月） ＝　　        1,106,322,770 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 221,048,352 円  (     60 ％) ×　　0.9328  （      8 ヶ月） ＝　　          206,193,903 円 
販売管理費(2期) 147,365,568 円  (     40 ％) ×　　0.8701  （     16 ヶ月） ＝　　          128,222,781 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,739,929,730 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        3,094,220,094 円　　－　　　　　　        1,739,929,730 円　　＝　　　　　         1,354,290,364 円 

              376,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 吹田 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市桃山台二丁目４番２
 1209005231665-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
吹田 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 -9 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　直   TEL.
鑑定評価額 1,350,000,000 円  １㎡当たりの価格 376,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市桃山台２丁目４番２
｢桃山台２－４－４５｣		 ②地積
　(㎡)		 3,602  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度3種最高25m
地区計画等

3:1		 共同住宅

ＲＣ8		 中高層のマンション
が建ち並ぶ住宅地域
 西6.3m市道、南側道 水道、ガス、下水 桃山台

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．３ｍ市道 交通

施設		 桃山台駅東方

530m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度3種最高25m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は千里ニュータウン内の中高層共同住宅地域として熟成しており、当面はほぼ現状維持で推移するもの
と予測する。地価水準は、旺盛なマンション需要に支えられて上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    376,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              376,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大阪府北部の共同住宅地域を主とした圏域。需要者は大阪府北摂地域に開発地を需要するマンション開発
業者が中心となる。千里ニュータウン内の共同住宅地は建替え等の再整備が進捗し、建築費上昇分を上回るマンション
分譲単価の上昇が見られる市況の中、マンション用地需要は底堅く稀少性も高い状況で、地価は上昇傾向で推移してい
る。需要の中心となる価格帯は、開発の規模、開発規制の程度、立地等により一概に定めがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 マンション用地の需給関係は、景気による販売状況や当該用地供給状態の影響を受けるものであり、比準価格は当該市
況を反映した価格である。一方、分譲マンションの需要者は、投資採算性から意思決定を行う開発業者等で、開発法に
よる価格は、当該意思決定の指標となるものである。よって比準価格と開発法による価格を関連づけ、代表標準地との
価格均衡を十分に踏まえ、北摂地域のマンション用地市場を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 -51                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    295,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[104.0]		 100
[ 81.2]		 [100.0]
100		 378,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    351,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 吹田市の人口は増加傾向、土地取引件数は横
ばいからやや増加傾向にあり、優良物件を中
心に需要が堅調であり、不動産市場は回復傾
向が顕著である。

新築、中古のマンション分譲単価は高位に推
移しており、マンション用地としての稀少性
、立地優位性から地価は上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吹田 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１６

-29003		 吹田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.7m市道
、中間画地
２中専
高度3種最高16m
(70,200)
b １００８

-29008		 吹田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4m市道、
中間画地
１中専
高度3種最高16m
風致地区
(40,160)
c １０１７

-29006		 吹田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東10m市道、
中間画地
２中専
高度3種最高16m
(60,150)
d １０１４

-29020		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6.5m市道
、中間画地
２中専
高度3種最高25m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
265,393  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
274,947 		 100
[  71.8]
382,935 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
383,000 
b (　           ) 
257,197  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
264,141 		 100
[  72.2]
365,846 
366,000 
c (　           ) 
343,310  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
363,979 		 100
[  96.9]
375,623 
376,000 
d (　           ) 
289,432  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
304,650 		 100
[  79.5]
383,208 
383,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    376,000 円／㎡]  



吹田 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

3,157,206,763 
1,803,910,607 
11 
802,000 
4,687.20 
307,000 
5,415.60 
⑧開発法による価格 　　        1,353,296,156 円　　　　（　              376,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 -9　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計) 216.00 ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
3,602 ㎡   ㎡  216.00 ㎡   ㎡  3,386.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （       6.0 ％）  （           ％）  （      94.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,270.90 ㎡  5,415.60 ㎡  5,065.20 ㎡  350.40 ㎡  4,687.20 ㎡  ＲＣ・6F
 (    62 戸)
 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      37.5 ％）  （     159.9 ％）  （     149.6 ％）  （      10.3 ％）  （     86.55 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度3種最高25m
地区計画等
60 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		  105.8 ｍ

  34.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.3 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 802,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    802,000 円／㎡　　×　　     4,687.20 ㎡　　＝　　　　       3,759,134,400 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,759,134,400 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   307,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   316,210 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    316,210 円／㎡　　×　　　   5,415.60 ㎡　　＝　　　　       1,712,466,876 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 建築工事費にて考慮
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,759,134,400 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         375,913,440 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,088,380,316 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 16 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 300,730,752 円  (      8 ％) ×　　0.8701  （     16 ヶ月） ＝　　          261,665,827 円 
販売総額(2期) 2,706,576,768 円  (     72 ％) ×　　0.8404  （     20 ヶ月） ＝　　        2,274,607,116 円 
販売総額(3期) 751,826,880 円  (     20 ％) ×　　0.8259  （     22 ヶ月） ＝　　          620,933,820 円 
収入合計 － － － － 3,157,206,763 円 
支出 建築工事費(1期) 171,246,688 円  (     10 ％) ×　　0.9328  （      8 ヶ月） ＝　　          159,738,911 円 
建築工事費(2期) 171,246,688 円  (     10 ％) ×　　0.8854  （     14 ヶ月） ＝　　          151,621,818 円 
建築工事費(3期) 1,369,973,501 円  (     80 ％) ×　　0.8404  （     20 ヶ月） ＝　　        1,151,325,730 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 225,548,064 円  (     60 ％) ×　　0.9328  （      8 ヶ月） ＝　　          210,391,234 円 
販売管理費(2期) 150,365,376 円  (     40 ％) ×　　0.8701  （     16 ヶ月） ＝　　          130,832,914 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,803,910,607 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        3,157,206,763 円　　－　　　　　　        1,803,910,607 円　　＝　　　　　         1,353,296,156 円 

              376,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 吹田 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市桃山台二丁目４番２
 1209005231665-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考