令和7年1月15日　提出 豊中 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 5-10 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤原　博司   TEL.

鑑定評価額 29,700,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 230,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市曽根西町３丁目１６４番 ｢曽根西町３－１－４｣ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:1 店舗兼事務所 ＬＳ2 中小規模の店舗が建 ち並ぶ駅近くの商業 地域 南5.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 曽根近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 曽根駅北西方近接 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 低層の店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域として成熟しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準 は景気動向を反映して上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 背面道はプラス要因なし　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    315,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    255,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊中市を中心に北摂地域の商業地域である。需要者の中心は、店舗営業を主とする個人事業者、不動産賃 貸業を目的とする法人及び個人等が考えられる。対象標準地は駅に近い商業地域であり、景気の回復により店舗需要は 一定数認められ、地価水準は上昇傾向にある。市場で取引される価格は規模等により様々であり需要の中心となる価格 帯は見いだし難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は駅前の商業地で低層の店舗兼事務所ビルを想定し収益価格を試算したが、商業集積性がやや低く地価に見合 った賃料水準が形成されておらない等の理由により比準価格と比べ低位に求められたものと考えられる。一方、比準価 格は規範性の高い取引事例から求めた実証的な価格であり市場の実勢を反映している。よって、比準価格を重視し、収 益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 5-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    426,000 円／㎡ [109.9] 100 100 [100.0] 100 [156.2] [100.0] 100 300,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    286,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊中市の人口は微減、高齢化率は微増。土地 取引件数、建築着工戸数は減少している。景 気の回復を背景に商業地の地価は上昇傾向に ある。 低層店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域とし て地域要因に変動はない。景気の回復を背景 に店舗需要は回復しつつあり地価は上昇基調 で推移ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％