別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊中 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊中 5-7 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　駒井　若実   TEL.
鑑定評価額 207,000,000 円  １㎡当たりの価格 594,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊中市寺内２丁目１８３番１外
｢寺内２－１３－５７｣		 ②地積
　(㎡)		 349  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中高層の店舗兼事務
所ビルが多い駅前の
商業地域		 西16m市道 水道、ガス、下水 緑地公園

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 緑地公園駅西方

100m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼共同住宅又は店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域であり、当面は現状のまま推移するも
のと予測する。立地条件に優るため地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    612,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    531,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊中市及び周辺市域の商業地域のうち、マンションや店舗ビル等が建ち並ぶ地域である。需要者は不動産
賃貸業目的の法人、投資家等やマンションディベロッパーが中心である。北大阪急行線沿線は大阪市内中心部への交通
利便性に優るため総じて需要が高く、反面、供給は限定的である。市場における中心価格帯は画地規模や周辺環境等に
より様々で、取引の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的性格を有し、本件においても多数の代替性の高い取引事例から試算し信頼性は
高い。一方、収益価格は地価等に見合うだけの賃料水準が形成されていないこともあって低位に求められた可能性があ
り試算価格としての相対的規範性は劣るものと判断する。よって比準価格を中心として収益価格を関連付け、前年標準
地価格との検討、昨今の市場動向や単価と総額との関連にも留意することにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊中市の人口は微減傾向となっている。直近
の取引件数及び新設住宅着工戸数は減少傾向
にあるが、取引価格は市域全体として上昇し
ている。

地域要因に特に変動はない。収益性の高いエ
リアの中でも最寄駅に近いことから需要は旺
盛で、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊中 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１３

-29203		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b １００４

-29021		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m府道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
c １００１

-29010		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6m市道、
北3.6m、角地
近商
高度3種最高25m
地区計画等
(90,200)
d １００８

-29212		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東3.6m市道
、南2.8m、
二方路
近商
高度4種最高25m
(90,240)
e １０１７

-29201		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
近商
高度4種最高25m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
528,616  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
551,875 		 100
[  91.9]
600,517 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
601,000 
b (　           ) 
421,191  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
424,561 		 100
[  70.2]
604,788 
605,000 
c (　           ) 
521,521  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
517,938 		 100
[  83.5]
620,285 
620,000 
d (　           ) 
489,512  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
492,871 		 100
[  80.8]
609,989 
610,000 
e (　           ) 
661,413  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
754,672 		 100
[ 118.7]
635,781 
636,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    612,000 円／㎡]  



豊中 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,468,807 
8,196,063 
34,272,744 
26,334,000 
7,938,744 		 （　0.9343）
7,417,169 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    185,429,225 円　　　　（　    531,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊中 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 156.46 ＲＣ12 1,475.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   349 ㎡     14.5 m x   24.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗のフロア貸し、２階より上階居宅（約５９㎡／戸、各フロア２戸）を想定 ⑦有効率　  93.4 ％
の理由		 類似建物等を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
122.95 
65.8 
80.85 
4,000 
323,000 		 6.0  1,938,000 
3.0  969,000 

 2～ 5		 居宅
122.95 
95.9 
117.95 
2,530 
298,414 		 2.0  596,828 
2.0  596,828 

 6～ 9		 居宅
122.95 
95.9 
117.95 
2,560 
301,952 		 2.0  603,904 
2.0  603,904 

10～12		 居宅
122.95 
95.9 
117.95 
2,580 
304,311 		 2.0  608,622 
2.0  608,622 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,475.40 
93.4 
1,378.30 

3,637,397 		 8,566,794 
7,597,794 
⑨年額支払賃料      3,637,397 円　×　12ヶ月　＝　      43,648,764 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,378.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,648,764 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,530,301 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,598,463 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,566,794 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          78,815 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,597,794 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,791,529 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,468,807 円　　　　（　       121,687 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊中 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,090,000 円  　　　　    418,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,323,863 円  　　　       44,128,764　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      393,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,553,000 円  　　　　    418,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       418,000 円  　　　　    418,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       418,000 円  　　　　    418,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,196,063 円　（　　　　　　        23,484 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 418,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,475.40 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,334,000 円  
（　　　　　        75,456 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,468,807 円      
②総費用 8,196,063 円      
③純収益　①－② 34,272,744 円      
④建物等に帰属する純収益 26,334,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,938,744 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,417,169 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,253 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    185,429,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     531,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊中 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊中市寺内二丁目１８３番１
 1212000131589-0000
2 　豊中市寺内二丁目１８３番２
 1212000131590-0000
3 　豊中市寺内二丁目１８３番３
 1212000131591-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊中 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊中 5-7 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　小笠　裕也   TEL.
鑑定評価額 207,000,000 円  １㎡当たりの価格 594,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊中市寺内２丁目１８３番１外
｢寺内２－１３－５７｣		 ②地積
　(㎡)		 349  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中高層の店舗兼事務
所ビルが多い駅前の
商業地域		 西16m市道 水道、ガス、下水 緑地公園

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 緑地公園駅西方

100m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼事務所ビルが多い駅前商業地域であるが、利便性が良好な地域性等から周辺では賃貸共同住宅の
建築も進んでいる。当該地域性から共同住宅地需要も高く、今後は住居系用途の混在化がより進むと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    618,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    532,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊中市を中心にその周辺市域に位置する鉄道駅徒歩圏の商業地域と判定した。需要者の中心は、各種法
人、個人事業主等様々で、利用目的は自己使用目的、投資目的の双方が認められる。緑地公園駅周辺の商業地は範囲が
狭く、地域が限定され希少性を有する。また、大阪市内へのアクセスも良好で住宅需要も多く認められ、周辺では大規
模賃貸マンションの建築も予定されている。市場の中心価格帯は、位置、規模等により大きく差が生じ見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域内のおいて多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算した市場実態を反映した価格である
。収益価格は、賃貸市場、建築費高騰等を考察するに、土地・建物価格に見合う賃料の収受が困難であること等から低
位に試算され、試算過程に多くの想定要素を含む等、相対的規範性も劣る。需要者の属性を勘案し、市場性を反映した
比準価格を標準に収益価格を比較考量し、周辺標準地、基準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用、所得環境が改善する下で、各種政策等
の効果もあり、景気は回復基調。取引価格も
駅前・路線商業地域を中心に上昇傾向が続い
ている。

駅前の地域限定的な商業地域で、地域要因に
特段の変動はない。鉄道駅周辺の利便性を有
する中大規模地への需要増等から地価は高い
上昇率を継続。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊中 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１３

-29015		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
２住居

(70,300)
b １０１６

-29203		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西25m市道、
中間画地
近商
高度4種最高31m
(90,300)
c １００８

-29212		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東3.6m市道
、南2.8m、
二方路
近商
高度4種最高25m
(90,240)
d １００５

-29023		 摂津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6.2m市道
、中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
475,106  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
478,869 		 100
[  78.8]
607,702 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
608,000 
b (　           ) 
547,811  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
605,475 		 100
[  97.7]
619,729 
620,000 
c (　           ) 
489,512  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
492,871 		 100
[  76.8]
641,759 
642,000 
d (　           ) 
408,102  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
433,877 		 100
[  70.6]
614,557 
615,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    618,000 円／㎡]  



豊中 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,990,678 
8,755,448 
36,235,230 
28,287,000 
7,948,230 		 （　0.9343）
7,426,031 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    185,650,775 円　　　　（　    532,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊中 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 156.46 ＲＣ12 1,475.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   349 ㎡     14.5 m x   24.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗・２～１２階１Ｋタイプ４４室（１フロア当たり４戸）・屋外駐車場（平置）２台 ⑦有効率　  93.4 ％
の理由		 類似建物等を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
122.95 
65.8 
80.85 
3,930 
317,741 		 6.0  1,906,446 
3.0  953,223 

 2～ 6		 居宅
122.95 
95.9 
117.95 
2,700 
318,465 		 2.0  636,930 
2.0  636,930 

 7～12		 居宅
122.95 
95.9 
117.95 
2,750 
324,363 		 2.0  648,726 
2.0  648,726 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,475.40 
93.4 
1,378.30 

3,856,244 		 8,983,452 
8,030,229 
⑨年額支払賃料      3,856,244 円　×　12ヶ月　＝　      46,274,928 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,378.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,274,928 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,740,394 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,014,534 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,983,452 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          82,648 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,030,229 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,893,496 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,990,678 円　　　　（　       128,913 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊中 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,245,000 円  　　　　    449,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,402,648 円  　　　       46,754,928　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      393,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,816,500 円  　　　　    449,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       449,000 円  　　　　    449,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       449,000 円  　　　　    449,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,755,448 円　（　　　　　　        25,087 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 449,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   1,475.40 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,287,000 円  
（　　　　　        81,052 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,990,678 円      
②総費用 8,755,448 円      
③純収益　①－② 36,235,230 円      
④建物等に帰属する純収益 28,287,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,948,230 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,426,031 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,278 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    185,650,775 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     532,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊中 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊中市寺内二丁目１８３番１
 1212000131589-0000
2 　豊中市寺内二丁目１８３番２
 1212000131590-0000
3 　豊中市寺内二丁目１８３番３
 1212000131591-0000
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備考