別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊中 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊中 5-6 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　小笠　裕也   TEL.
鑑定評価額 9,850,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊中市新千里東町１丁目５番１
｢新千里東町１－５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 4,419  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(90,600)

1.2:1		 店舗

ＲＣ7F1B		 大型店舗、高層事務
所が集積する駅前の
商業地域		 西（駅前広場）市道、四方路 水道、ガス、下水 千里中央駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     4,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 千里中央地区活性化協議会に
よる千里中央地区活性化基本
計画が策定された。		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 千里中央駅東方駅前広
場接面
 法令

規制		 商業
(90,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺地域を含めた千里中央地区の一体再開発事業整備計画が公表された。事業完了迄は長期間を要するが地域発
展が期待されている。なお、令和６年３月に北大阪急行が延伸され、地価への影響は今後注視を要する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,960,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊中市及び隣接する吹田市のほか、周辺市域を含む広域的な範囲に位置する鉄道駅徒歩圏に形成された商
業地域と判定した。需要者の中心は、投資ファンドや機関投資家、大手企業等であり、圏外からの需要も多い。周辺で
はマンション建築により居住人口が増加したほか、千里中央地区の一体再開発実現への期待も大きい。北大阪急行延伸
による影響も注視が必要で、市場は大きく変化する可能性がある。市場の中心価格帯は、地域特殊性から見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域内のおいて多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算した市場実態を反映した価格である
。収益価格は、賃貸市場、建築費高騰等を考察するに、土地・建物価格に見合う賃料の収受が困難であること等から低
位に試算され、試算過程に多くの想定要素を含む等、相対的規範性も劣る。市場特性、需要者等を勘案し、市場性を反
映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,230,000 円／㎡		 [112.6]
100		 100
[110.0]		 100
[110.2]		 [108.0]
100		 2,240,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用、所得環境が改善する下で、各種政策等
の効果もあり、景気は回復基調。取引価格も
駅前・路線商業地域を中心に上昇傾向が続い
ている。

令和６年３月に北大阪急行線が延伸した。ま
た、周辺地域を含めた千里中央地区の再整備
計画が公表され、地域発展が期待され、地価
は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊中 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００３

-29203		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西23m市道、
南15m、北3m、
東3m、四方路
商業
地区計画等
(80,600)
b １０１７

-29116		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東55m国道、
南20m、西16m、
三方路
商業
特別用途地区
(100,600)
c １０１７

-29102		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西55m国道、
中間画地
商業
特別用途地区
(100,600)
d １０１７

-29009		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
西12m、角地
商業
特別用途地区
(100,600)
e １０１７

-29202		 吹田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業
高度4種最高45m
(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,972,814  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
1,911,836 		 100
[  84.6]
2,259,853 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
2,440,000 
b (　           ) 
2,040,167  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.1]
2,420,265 		 100
[ 110.2]
2,196,248 
2,370,000 
c (　           ) 
2,362,677  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,520,976 		 100
[ 110.2]
2,287,637 
2,470,000 
d (　           ) 
1,074,587  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,142,401 		 100
[  57.2]
1,997,205 
2,160,000 
e (　           ) 
1,139,860  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
1,318,981 		 100
[  61.3]
2,151,682 
2,320,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,370,000 円／㎡]  



豊中 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

855,994,209 
196,527,168 
659,467,041 
383,724,000 
275,743,041 		 （　0.9446）
260,466,877 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  8,682,229,233 円　　　　（　  1,960,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊中 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 2,361.60 Ｓ11F2B 27,145.01
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 90 ％   600 ％   600 ％   4,419 ㎡     74.4 m x   60.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１～４Ｆ：店舗、５Ｆ～１１Ｆ：事務所、２５台の平面駐車場を想定。 ⑦有効率　  57.2 ％
の理由		 類似建物等を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 電気設備室
1,520.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
2,361.60 
47.4 
1,119.40 
5,500 
6,156,700 		 10.0  61,567,000 
5.0  30,783,500 

 1～ 1		 店舗
2,361.06 
46.5 
1,097.89 
6,000 
6,587,340 		 10.0  65,873,400 
5.0  32,936,700 

 2～ 4		 店舗
2,361.60 
47.4 
1,119.40 
4,800 
5,373,120 		 10.0  53,731,200 
5.0  26,865,600 
一括
 5～11		 事務所
13,817.55 
72.0 
9,948.64 
4,200 
41,784,288 		 7.0  292,490,016 
3.0  125,352,864 

計
27,145.01 
57.2 
15,524.13 

70,647,688 		 581,124,016 
269,669,864 
⑨年額支払賃料     70,647,688 円　×　12ヶ月　＝　     847,772,256 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  15,524.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  32,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       847,772,256 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       9,600,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    34,294,890 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 823,077,366 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       581,124,016 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       5,578,791 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
      269,669,864 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　      27,338,052 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     855,994,209 円　　　　（　       193,708 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊中 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 34,200,000 円  　　　　  6,840,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 25,721,168 円  　　　      857,372,256　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   64,786,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   58,140,000 円  　　　　  6,840,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     6,840,000 円  　　　　  6,840,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,840,000 円  　　　　  6,840,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     196,527,168 円　（　　　　　　        44,473 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 6,840,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　  27,145.01 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 383,724,000 円  
（　　　　　        86,835 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 855,994,209 円      
②総費用 196,527,168 円      
③純収益　①－② 659,467,041 円      
④建物等に帰属する純収益 383,724,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 275,743,041 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 260,466,877 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       58,942 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  8,682,229,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,960,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊中 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊中市新千里東町一丁目５番１
 1212000090926-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊中 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊中 5-6 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　梅田　拓也   TEL.
鑑定評価額 9,810,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊中市新千里東町１丁目５番１
｢新千里東町１－５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 4,419  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(90,600)

1.2:1		 店舗

ＲＣ7F1B		 大型店舗、高層事務
所が集積する駅前の
商業地域		 西（駅前広場）市道、四方路 水道、ガス、下水 千里中央駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     4,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 平成３１年３月に千里中央地
区活性化基本計画が官民協働
で策定された。		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 千里中央駅東方駅前広
場接面
 法令

規制		 商業
(90,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 　千里中央駅に近接する千里ニュータウンの中心商業地域であり、今後は再開発事業による建替え・再整備等が
計画されている。当該再開発事業の進捗にも左右されるが、当面は地価の上昇が予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,860,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、豊中市及びその周辺市を主な商圏とする鉄道駅近くの商業地域と判定した。当圏域の主な市場参加者
としては、投資ファンド，大手不動産デベロッパー等が想定され、これらの市場参加者は、収益性のほか、将来的な千
里中央地区一帯の再開発を視野に入れた投資物件の将来性やポテンシャルに着眼して取引の意思決定を行うものと把握
される。取引価格は、立地，画地規模等によって異なり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は駅前の商業地域であり、複合商業施設や、テナントビル等の収益物件も多数見受けられることから、商業
集積度，繁華性の程度については同一需給圏内において高位にあると認められる。再開発等への期待値を含めた土地価
格に賃料が追いついておらず、収益価格はやや低位に求められた。本件では、市場の取引実態を反映した比準価格を標
準として収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,230,000 円／㎡		 [112.6]
100		 100
[110.0]		 100
[112.1]		 [108.0]
100		 2,200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　豊中市の人口は微減傾向にあり、取引件数
は昨年同期比でやや微減している。利便性の
高い地域を中心に不動産市況は安定的に推移
している。

　駅接近性に優れていることから底堅い需要
が認められ、北大阪急行線延伸による活性化
や再開発事業への期待感から地価は上昇傾向
で推移している。

　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊中 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００３

-29203		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西23m市道、
南15m、北3m、
東3m、四方路
商業
地区計画等
(80,600)
b １０１７

-29202		 吹田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業
高度4種最高45m
(100,360)
c １０１７

-29116		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東55m国道、
南20m、西16m、
三方路
商業
特別用途地区
(100,600)
d １０１７

-29102		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西55m国道、
中間画地
商業
特別用途地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,972,814  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
1,911,836 		 100
[  89.0]
2,148,130 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
2,320,000 
b (　           ) 
1,139,860  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
1,318,981 		 100
[  61.3]
2,151,682 
2,320,000 
c (　           ) 
2,040,167  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.1]
2,420,265 		 100
[ 112.1]
2,159,023 
2,330,000 
d (　           ) 
2,362,677  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,520,976 		 100
[ 110.2]
2,287,637 
2,470,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,350,000 円／㎡]  



豊中 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

840,708,839 
196,060,730 
644,648,109 
383,724,000 
260,924,109 		 （　0.9446）
246,468,913 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  8,215,630,433 円　　　　（　  1,860,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊中 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 2,361.60 Ｓ11F2B 27,145.01
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 90 ％   600 ％   600 ％   4,419 ㎡     74.4 m x   60.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～４階は店舗、５階～１１階は事務所、地下２階電気設備室併設の店舗兼事務所を想定した。 ⑦有効率　  57.2 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考慮して判定した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 電気設備室
1,520.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
2,361.60 
47.4 
1,119.40 
5,500 
6,156,700 		 10.0  61,567,000 
5.0  30,783,500 

 1～ 1		 店舗
2,361.06 
46.5 
1,097.89 
6,100 
6,697,129 		 10.0  66,971,290 
5.0  33,485,645 

 2～ 4		 店舗
2,361.60 
47.4 
1,119.40 
4,900 
5,485,060 		 10.0  54,850,600 
5.0  27,425,300 
一括
 5～11		 事務所
13,817.55 
72.0 
9,948.64 
4,030 
40,093,019 		 7.0  280,651,133 
3.0  120,279,057 

計
27,145.01 
57.2 
15,524.13 

69,402,028 		 573,741,223 
266,824,102 
⑨年額支払賃料     69,402,028 円　×　12ヶ月　＝　     832,824,336 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  15,524.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       832,824,336 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       9,000,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    33,672,973 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 808,151,363 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       573,741,223 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       5,507,916 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
      266,824,102 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　      27,049,560 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     840,708,839 円　　　　（　       190,249 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊中 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 34,200,000 円  　　　　  6,840,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 25,254,730 円  　　　      841,824,336　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   64,786,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   58,140,000 円  　　　　  6,840,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     6,840,000 円  　　　　  6,840,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,840,000 円  　　　　  6,840,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     196,060,730 円　（　　　　　　        44,368 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 6,840,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　  27,145.01 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 383,724,000 円  
（　　　　　        86,835 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 840,708,839 円      
②総費用 196,060,730 円      
③純収益　①－② 644,648,109 円      
④建物等に帰属する純収益 383,724,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 260,924,109 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 246,468,913 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       55,775 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  8,215,630,433 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,860,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊中 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊中市新千里東町一丁目５番１
 1212000090926-0000
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50 　
備考