令和7年1月15日　提出 豊中 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -53 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　宮部　秀和   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市蛍池西町２丁目７５番２０ ｢蛍池西町２－６－３３｣ ②地積 　(㎡) 65   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅に事業所 等が混在する住宅地 域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 蛍池 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 蛍池駅南西方 750m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅を中心とした住宅地域としての住環境を維持しており、特に大きな地域要因の変化はなく、今後 もほぼ現況のまま推移すると予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向を維持していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚線沿線の各駅から徒歩圏内にある小規模戸建住宅を中心とした住宅地域である。需要者の中心は 豊中市及びその隣接市域の居住者や阪急宝塚線を利用して大阪市内方面へ通勤する一次取得者層である。最寄りの「蛍 池」駅への接近性は比較的良好であり、工業利用が混在するため居住環境はやや劣るものの、総額には値頃感があり、 需給は底堅く推移している。市場の中心となる価格帯は７０㎡程度の土地で１１００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模戸建住宅を中心とした地域で、収益用不動産はほとんど見られない。賃貸住宅の市場が成熟していない地域であ り、また、投資採算性に裏付けられた収益用共同住宅の想定は難しいため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的 での取引が多く、取引価格の水準を目安に価格が決定されることが一般的であるので、市場の実態を反映して実証的な 比準価格を標準として、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    176,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [100.0] 100 [113.8] [100.0] 100 163,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国際紛争や円安等を背景にインフレ基調が進 む中、当市人口は微減傾向で、地価は立地条 件に基づく不動産需給の差異はあるが、上昇 が続いている。 豊中市西部の小規模住宅地域の特性に大きな 変化はない。駅徒歩圏内の住宅地としての住 環境は維持されており、地価は緩やかに上昇 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％