別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
岸和田 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岸和田 5-6 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　郷原　淳嗣   TEL.
鑑定評価額 237,000,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岸和田市小松里町２４０８番外
 ②地積
　(㎡)		 1,823  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別業務地区

2:1		 店舗

Ｓ2		 自動車販売会社、外
食店舗等が多い路線
商業地域		 北西36m国道 水道、下水 久米田

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 北東　３６ｍ　国道 交通

施設		 久米田駅西方

950m		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別業務地区
⑤地域要因の将
　来予測		 外食店舗等が多い路線商業地域であり、現況の商環境を維持すると予測する。好立地の商業地がコロナ禍の停滞
から反転上昇している状況下、当エリアの需給関係も安定的で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岸和田市及び隣接市等の圏域に存する路線商業地域である。需要者としては、地元事業者のほか大手企
業も見られ多様である。外食店舗等が多い相応の繁華性を有する路線商業地域にあり、好立地の商業地がコロナ禍の停
滞から反転上昇している状況下、需給関係は安定している。商業地の取引数が少なく、規模・用途も異なるため、需要
の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は外食店舗等が多い路線商業地域であり、取引事例は少なく商業用賃貸市場の成熟の程度は低いため、収益価
格の信頼性がやや劣る。よって商業地では収益価格を重視すべきであるが、市場性を反映する実証的な比準価格を標準
とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　泉大津 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    130,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 [100.0]
100		 130,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀による政策金利上昇を受けて国内銀行は
金利引上げの動きを見せており、資金調達環
境の変化により今後の不動産市況には不透明
性も見られる。

価格形成要因に影響を与える特記すべき地域
要因の変動はない。



価格形成要因に影響を与える特記すべき個別
的要因の変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岸和田 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８

-21		 岸和田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5.3m市道、
南西4m、
二方路
準工

(70,200)
b ６１４

-19		 和泉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西20m市道、
北東4.9m、
二方路
１住居

(70,200)
c ６１２

-14		 和泉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6.9m市道、
南東4m、角地
準工

(70,200)
d ６０７

-6		 岸和田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東9m府道、
北東1.3m、
角地
近商

(90,300)
e ６０４

-4		 泉大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東16m市道、
北西10m、
角地
１住居

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
130,071  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
133,196 		 100
[  99.6]
133,731 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
134,000 
b (　           ) 
150,160  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
136,241 		 100
[  98.0]
139,021 
139,000 
c (　           ) 
132,342  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
130,800 		 100
[  97.0]
134,845 
135,000 
d (　           ) 
127,535  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
127,535 		 100
[  99.0]
128,823 
129,000 
e (　           ) 
112,192  		 100
[  90.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
121,452 		 100
[ 100.0]
121,452 
121,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    133,000 円／㎡]  



岸和田 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,844,017 
7,408,168 
29,435,849 
22,366,800 
7,069,049 		 （　0.9490）
6,708,528 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    142,734,638 円　　　　（　     78,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岸和田 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 972.00 Ｓ2 1,944.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別業務地区
 60 ％   200 ％   200 ％   1,823 ㎡     62.1 m x   29.5 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造２階建店舗 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
972.00 
85.0 
826.20 
2,250 
1,858,950 		 7.0  13,012,650 
3.0  5,576,850 

 2～ 2		 店舗
972.00 
90.0 
874.80 
1,450 
1,268,460 		 7.0  8,879,220 
3.0  3,805,380 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,944.00 
87.5 
1,701.00 

3,127,410 		 21,891,870 
9,382,230 
⑨年額支払賃料      3,127,410 円　×　12ヶ月　＝　      37,528,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,701.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,528,920 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,752,892 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,776,028 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,891,870 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         197,027 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,382,230 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,870,962 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,844,017 円　　　　（　        20,211 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岸和田 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 981,000 円  　　　　    327,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,125,868 円  　　　       37,528,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,867,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,779,500 円  　　　　    327,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       327,000 円  　　　　    327,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       327,000 円  　　　　    327,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,408,168 円　（　　　　　　         4,064 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 327,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,944.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,366,800 円  
（　　　　　        12,269 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,844,017 円      
②総費用 7,408,168 円      
③純収益　①－② 29,435,849 円      
④建物等に帰属する純収益 22,366,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,069,049 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,708,528 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,680 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    142,734,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岸和田 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岸和田市小松里町２４０８番
 1202000084766-0000
2 　岸和田市小松里町２４０９番
 1202000084764-0000
3 　岸和田市小松里町２４１０番
 1202001101981-0000
4 　岸和田市小松里町２４１１番
 1202001101980-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
岸和田 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岸和田 5-6 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　謙吉   TEL.
鑑定評価額 237,000,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岸和田市小松里町２４０８番外
 ②地積
　(㎡)		 1,823  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別業務地区

2:1		 店舗

Ｓ2		 自動車販売会社、外
食店舗等が多い路線
商業地域		 北西36m国道 水道、下水 久米田

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 久米田駅西方

950m		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別業務地区
⑤地域要因の将
　来予測		 国道２６号沿いの路線商業地域として成熟しており、今後も現況のまま推移していくものと予測される。幹線道
路沿いの店舗需要はほぼコロナ前の水準を回復し、地価は上昇幅を拡大している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     82,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は泉州エリアの路線商業地域を中心に近隣型商業地域を一部含む圏域である。中心的な需要者は、全国展開
の企業のほか地元中堅企業等による店舗、営業所の出店である、国道２６号沿いの自動車販売店、外食店舗などが連担
する路線商業地域で、周辺エリアで標準をやや上回る商業繁華性を有する。業種・業態により画地規模や出店形態は様
々であり、中心価格帯は把握困難である。景気回復を反映し、新規店舗需要はほぼコロナ前の水準を回復した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、商業地の実際の取引事例を基礎とするものであり、不動産市場の実態を反映した実証的で信頼性の高い価
格である。一方、収益価格は、郊外の路線商業地域の特性から収益性を重視した不動産市場の熟成度が低いこと等によ
り、やや規範性に劣る点は否めない。したがって、代表標準地による検証を行った上で、比準価格を標準に、収益価格
を斟酌して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　泉大津 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    130,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [100.0]
100		 133,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 岸和田市の地価は総じてほぼ横ばいからやや
上昇傾向。駅前・幹線道路沿いの店舗需要は
回復が進み地価も上昇している。


価格形成に影響を与える地域要因の変動は特
にない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岸和田 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０４

-4		 泉大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東16m市道、
北西10m、
角地
１住居

(80,200)
b ６０６

-1		 岸和田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6.2m市道
、中間画地
近商

(90,300)
c ６０７

-6		 岸和田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東9m府道、
北東1.3m、
角地
近商

(90,300)
d ６１３

-23		 和泉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東9.4m府道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
112,192  		 100
[  90.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
121,452 		 100
[ 100.0]
121,452 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
121,000 
b (　           ) 
137,804  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
140,973 		 100
[ 105.5]
133,624 
134,000 
c (　           ) 
127,535  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
127,535 		 100
[  95.9]
132,987 
133,000 
d (　           ) 
78,186  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
105,812 		 100
[  79.7]
132,763 
133,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    133,000 円／㎡]  



岸和田 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,563,153 
7,484,143 
30,079,010 
22,640,400 
7,438,610 		 （　0.9490）
7,059,241 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    150,196,617 円　　　　（　     82,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岸和田 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 972.00 Ｓ2 1,944.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別業務地区
 60 ％   200 ％   200 ％   1,823 ㎡     62.1 m x   29.5 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造２階建店舗 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 類似建物の標準的な率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
972.00 
85.0 
826.20 
2,218 
1,832,512 		 7.0  12,827,584 
3.0  5,497,536 

 2～ 2		 店舗
972.00 
90.0 
874.80 
1,550 
1,355,940 		 7.0  9,491,580 
3.0  4,067,820 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,944.00 
87.5 
1,701.00 

3,188,452 		 22,319,164 
9,565,356 
⑨年額支払賃料      3,188,452 円　×　12ヶ月　＝　      38,261,424 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,701.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,261,424 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,826,142 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,435,282 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,319,164 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         200,872 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,565,356 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,926,999 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,563,153 円　　　　（　        20,605 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岸和田 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 993,000 円  　　　　    331,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,147,843 円  　　　       38,261,424　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,867,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,813,500 円  　　　　    331,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       331,000 円  　　　　    331,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       331,000 円  　　　　    331,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,484,143 円　（　　　　　　         4,105 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 331,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　   1,944.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,640,400 円  
（　　　　　        12,419 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,563,153 円      
②総費用 7,484,143 円      
③純収益　①－② 30,079,010 円      
④建物等に帰属する純収益 22,640,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,438,610 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,059,241 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,872 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    150,196,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      82,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岸和田 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岸和田市小松里町２４０８番
 1202000084766-0000
2 　岸和田市小松里町２４０９番
 1202000084764-0000
3 　岸和田市小松里町２４１０番
 1202001101981-0000
4 　岸和田市小松里町２４１１番
 1202001101980-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考