鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
岸和田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岸和田 5-2

大阪府

大阪第６

氏名

不動産鑑定士　尾髙　正樹

TEL.

鑑定評価額

16,700,000 円

１㎡当たりの価格

159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月12日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岸和田市上野町東３２番２｢上野町東１２－２３｣				②地積　(㎡)	105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:5	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗等が建ち並ぶ駅近くの商業地域	南西12m市道	水道、ガス、下水	和泉大宮 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 10 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

２～３階建程度の店舗併用住宅地、小売店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道　

交通

施設

和泉大宮駅北西方

100m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近い近隣商業地域として成熟しており、特段の地域要因の変動もないと認められる。回復傾向が続く泉州地
域の経済情勢を受け、商業地の土地需要は底堅く、暫くはこの状況が続くと予測される。

(3)最有効使用の判定

２～３階程度の店舗併用住宅地、小売店舗他

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 159,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、泉州地域に存する商業地域であり、需要者の中心は主に地元の投資家や法人等と認められる。コロナ禍
後の景気回復の影響により駅に近い商業地域や路線商業地域を中心に商業地需要の増加が継続していることから、地価
は緩やかな上昇が続いている。駅に近い商業地域における収益物件の取引件数が少なく、その取引も個別事情が介在す
る場合が多い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は駅に近い準幹線街路沿いの店舗や店舗付共同住宅の多く見られる近隣商業地域である。商業用賃貸市場の成
熟の程度は低く、収集可能な賃貸事例も少ないため、収益価格の信頼性はやや劣る。従って、本件では市場性を反映す
る実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、地価動向のほか他の商業地の標準地や周辺の標準地との均衡性
にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　岸和田（府） 5-2           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    157,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復の持続により泉州地域内の商業地需
要は底堅く推移している。

価格形成に影響を与える地域要因の変動は特
にない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

+1.3 ％

３　試算価格算定内訳

岸和田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１４ -7	堺市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.8m市道、南3.6m、角地		１住居 (80,200)
b	６０９ -25	岸和田市		底地	（　）	長方形	北西7.4m府道、南西2.4m、角地		１住居高度地区3種 (80,200)
c	６０６ -1	岸和田市		貸家建付地	（　）	長方形	北西6.2m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	６０８ -21	岸和田市		更地	（　）	不整形	北5.3m市道、南西4m、二方路		準工 (70,200)
e	６０７ -6	岸和田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東9m府道、北東1.3m、角地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 191,414	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	183,550	100 [ 117.6]	156,080	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	156,000
b	(　 68,586) 137,172	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	133,253	100 [ 89.1]	149,554		150,000
c	(　 ) 137,804	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	140,973	100 [ 88.1]	160,015		160,000
d	(　 ) 130,071	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	133,196	100 [ 81.8]	162,831		163,000
e	(　 ) 127,535	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	127,535	100 [ 79.2]	161,029		161,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 159,000 円／㎡]

岸和田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,347,127	768,312	3,578,815	3,016,440	562,375	（　0.9490） 533,694	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	11,355,191 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岸和田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	86.51	Ｓ3	254.61
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	105 ㎡	4.5 m x 23.1 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建ての店舗併用住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しで賃貸借を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	81.59	100.0	81.59	1,850	150,942	7.0	1,056,594
							3.0	452,826
2～ 2	住居	86.51	100.0	86.51	1,300	112,463	1.0	112,463
							2.0	224,926
3～ 3	住居	86.51	100.0	86.51	1,300	112,463	1.0	112,463
							2.0	224,926
～

～

計		254.61	100.0	254.61		375,868		1,281,520
								902,678

⑨年額支払賃料	375,868 円　×　12ヶ月　＝　 4,510,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 254.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,510,416 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 451,042 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,059,374 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,281,520 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,534 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 902,678 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 276,219 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,347,127 円　　　　（　 41,401 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岸和田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,300 円	44,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	135,312 円	4,510,416　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 374,800 円	44,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,100 円	44,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,100 円	44,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 768,312 円　（　　　　　　 7,317 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,100,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 254.61 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,016,440 円（　　　　　 28,728 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,347,127 円
②総費用	768,312 円
③純収益　①－②	3,578,815 円
④建物等に帰属する純収益	3,016,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	562,375 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	533,694 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,083 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,355,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岸和田 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岸和田市上野町東３２番２	1202000060955-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
岸和田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岸和田 5-2

大阪府

大阪第６

氏名

不動産鑑定士　牧　士宣

TEL.

鑑定評価額

16,700,000 円

１㎡当たりの価格

159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月11日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岸和田市上野町東３２番２｢上野町東１２－２３｣				②地積　(㎡)	105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:5	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗等が建ち並ぶ駅近くの商業地域	南西12m市道	水道、ガス、下水	和泉大宮 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 10 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

２～３階程度の店舗併用住宅地、小売店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

和泉大宮駅北西方

100m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗等が建ち並ぶ駅近くの商業地域であり、地域要因に大きな変化は認められず、今後も現況を維持するも
のと予測する。需要は底堅く、当面地価は堅調に推移すると見込まれる。

(3)最有効使用の判定

２～３階程度の店舗併用住宅地、小売店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 159,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 101,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね南海本線沿線及びＪＲ阪和沿線で岸和田市及び隣接市、堺市、南河内地域の圏域に存する小売店舗
等が建ち並ぶ駅近くの商業地域である。需要者の中心は、主に地元の個人事業者を中心とする中小事業者である。駅前
商業地域にあり、需給関係は比較的安定している。数が少なく、規模・用途も異なるため、需要の中心となる価格帯は
見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は小売店舗等が建ち並ぶ駅近くの商業地域であり、取引事例は少なく商業用賃貸市場の成熟の程度は低いため
、収益価格の信頼性がやや劣る。よって商業地では収益価格を重視すべきであるが、市場性を反映する実証的な比準価
格を標準とし、収益価格を関連づけ、周辺の標準地との検討も踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

岸和田市域においては人口・土地取引件数は
減少、住宅着工数は概ね横這い。宅地の需給
動向は安定している。

価格形成に影響を与えるような地域要因に特
段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

+1.3 ％

３　試算価格算定内訳

岸和田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０９ -25	岸和田市		底地	（　）	長方形	北西7.4m府道、南西2.4m、角地		１住居高度地区3種 (80,200)
b	６１１ -21	岸和田市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西5.3m市道、北東6.5m、角地		１住居高度地区3種 (70,200)
c	６１３ -23	和泉市		建付地	（　）	ほぼ台形	東9.4m府道、中間画地		２住居 (60,200)
d	６１３ -24	和泉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m府道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 68,586) 137,172	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	133,253	100 [ 77.0]	173,056	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	173,000
b	(　 ) 104,280	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	104,587	100 [ 65.0]	160,903		161,000
c	(　 ) 78,186	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	105,812	100 [ 68.6]	154,245		154,000
d	(　 ) 82,389	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,213	100 [ 51.3]	162,209		162,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -36.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 159,000 円／㎡]

岸和田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,200,259	746,229	3,454,030	2,927,520	526,510	（　0.9490） 499,658	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	10,631,021 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岸和田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	86.51	Ｓ3	254.61
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	105 ㎡	4.5 m x 23.1 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建の店舗併用住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	81.59	100.0	81.59	1,800	146,862	7.0	1,028,034
							3.0	440,586
2～ 2	居宅	86.51	100.0	86.51	1,300	112,463	1.0	112,463
							2.0	224,926
3～ 3	居宅	86.51	100.0	86.51	1,200	103,812	1.0	103,812
							2.0	207,624
～

～

計		254.61	100.0	254.61		363,137		1,244,309
								873,136

⑨年額支払賃料	363,137 円　×　12ヶ月　＝　 4,357,644 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 254.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,357,644 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 435,764 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,921,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,244,309 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,199 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 873,136 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 267,180 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,200,259 円　　　　（　 40,002 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岸和田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	128,400 円	42,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	130,729 円	4,357,644　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 363,800 円	42,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,800 円	42,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,800 円	42,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 746,229 円　（　　　　　　 7,107 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 254.61 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,927,520 円（　　　　　 27,881 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,200,259 円
②総費用	746,229 円
③純収益　①－②	3,454,030 円
④建物等に帰属する純収益	2,927,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	526,510 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	499,658 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,759 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,631,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岸和田 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岸和田市上野町東３２番２	1202000060955-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考