令和7年1月11日　提出 岸和田 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -24 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　安松谷　博之   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 59,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市東ケ丘町８０８番６１０ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南8m市道 水道、ガス、下水 和泉中央 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　　 ８ｍ市道 交通 施設 和泉中央駅西方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域として熟成しており、当面の間は現状を維持するものと予 測される。地価動向は、生活利便性が劣ることから弱含みで推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉北高速鉄道及びＪＲ阪和線沿線で、岸和田市及び隣接市町の圏域である。需要者は岸和田市居住者が中 心を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。市場は回復傾向で推移しているが、利便性の劣るエリアでは依然弱含 みである。建売住宅は総額３０００万円台、中古物件については２５００万円以下の価格帯が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自己居住用物件の取引が中心である。中規模一戸建て住宅がほとんどであり、第１種低層住居専用地域に 位置することから共同住宅等の収益目的物件は見当たらない。近隣においては自用目的の物件の取引がほとんどである ことから、地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [172.6] [103.0] 100 59,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岸和田市においては、目立った開発等も見ら れないが、景気の動向を反映して地価は横ば い～上昇傾向で推移している。 価格形成に影響を与えるような地域要因の変 動は、特に認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +68.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％