令和7年1月15日　提出 岸和田 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -20 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　来島　裕   TEL.

鑑定評価額 7,720,000 円  １㎡当たりの価格 32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市八田町２９４番１外 ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,188) 3:1 住宅 ＲＣ2 一般住宅、農家住宅 が混在する既成住宅 地域 北東4.7m市道 水道、下水 東岸和田 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．７ｍ 市道 交通 施設 東岸和田駅南東方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域であり、今後も現況の土地利用状況のまま推移していくものと予測 される。地価は景況及び地域性等を反映し、当面弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね岸和田市及び隣接市南方側一円の旧集落を中心とした既成住宅地域である。需要者は地縁的選好性を 有する地元世帯にほぼ限定されるものと判定される。市街化調整区域内に存しているため、ミニ開発等の新規供給は殆 ど認められず、需要も地域性等を反映し弱含みで推移している。中古物件の取引が中心で取引価格はまちまちであり、 需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、農家住宅を中心とした住宅地域であることから自用目的の取引が中心であり、居住の快適性、利便性を重視 した価格形成がなされるものと判断される。また、調区内の旧集落地域で、賃貸市場が形成されていないため収益還元 法の適用は断念した。従って、本件においては、不動産市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通 りと決定した。なお、広域的な他の標準地との検討を踏まえており妥当と判断される。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少、高齢化率は上昇傾向にあ る。不動産市況は総じて回復基調にあるが、 エリアにより需要は二極化の状況にある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％