別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
岸和田 -20 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岸和田 -20 大阪府 大阪第6 氏名  不動産鑑定士 来島 裕   TEL.
鑑定評価額 7,720,000 円  1㎡当たりの価格 32,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
岸和田市八田町294番1外
②地積
 (㎡)
236  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)



(60,188)

3:1
住宅

RC2
一般住宅、農家住宅
が混在する既成住宅
地域
北東4.7m市道 水道、下水 東岸和田

2.8km
(2)



①範囲 東   100 m、西    30 m、南   100 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    25.0 m、奥行 約    10.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北4.7m
市道
交通

施設
東岸和田駅南東方

2.8km
法令

規制
「調区」 
(60,188)


⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域であり、今後も現況の土地利用状況のまま推移していくものと予測
される。地価は景況及び地域性等を反映し、当面弱含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            32,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね岸和田市及び隣接市南方側一円の旧集落を中心とした既成住宅地域である。需要者は地縁的選好性を
有する地元世帯にほぼ限定されるものと判定される。市街化調整区域内に存しているため、ミニ開発等の新規供給は殆
ど認められず、需要も地域性等を反映し弱含みで推移している。中古物件の取引が中心で取引価格はまちまちであり、
需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
一般住宅、農家住宅を中心とした住宅地域であることから自用目的の取引が中心であり、居住の快適性、利便性を重視
した価格形成がなされるものと判断される。また、調区内の旧集落地域で、賃貸市場が形成されていないため収益還元
法の適用は断念した。従って、本件においては、不動産市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通
りと決定した。なお、広域的な他の標準地との検討を踏まえており妥当と判断される。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           33,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
当市の人口は減少、高齢化率は上昇傾向にあ
る。不動産市況は総じて回復基調にあるが、
エリアにより需要は二極化の状況にある。


価格形成に影響を与える地域要因の変動は特
にない。



個別的要因に変動はない。


行政          
その他         
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.9 %  %
3 試算価格算定内訳 岸和田 -20 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 608

-16
岸和田市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西3.7m市道、
東2.2m、
二方路



「調区」 

(60,200)
b 609

-6
岸和田市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 西8.3m府道、
南3.6m、角地




「調区」 

(60,200)
c 610

-17
和泉市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南3.7m道路、
中間画地




「調区」 

(60,160)
d 612

-18
和泉市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 東6.9m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
e 614

-25
和泉市

建付


  
(           ) 
不整形 南東7m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
29,675  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

29,234 
100
[  91.2]

32,055 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

32,400 
b (            
30,261  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

29,086 
100
[  89.4]

32,535 

32,900 
c (            
31,979  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

31,755 
100
[  98.8]

32,141 

32,500 
d (            
39,864  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

38,848 
100
[ 117.7]

33,006 

33,300 
e (            
25,051  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

26,264 
100
[  81.7]

32,147 

32,500 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -2.0 環境      -6.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +8.0 交通・接近   -8.0 環境     -10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -2.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近    0.0 環境     +11.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +7.0 交通・接近   -8.0 環境     -17.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      32,700 円/㎡]  



岸和田 -20 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  旧集落内の既成宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
調区内の旧集落地域で、貸家需要がなく、賃貸市場が発達していないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 岸和田 -20 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  岸和田市八田町294番1
1202000135992-0000
2  岸和田市八田町294番3
1202001128512-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月14日 提出
岸和田 -20 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岸和田 -20 大阪府 大阪第6 氏名  不動産鑑定士 松井 康治   TEL.
鑑定評価額 7,720,000 円  1㎡当たりの価格 32,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
岸和田市八田町294番1外
②地積
 (㎡)
236  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)



(60,188)

3:1
住宅

RC2
一般住宅、農家住宅
が混在する既成住宅
地域
北東4.7m市道 水道、下水 東岸和田

2.8km
(2)



①範囲 東   100 m、西    30 m、南   100 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    25.0 m、奥行 約    10.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北4.7
m市道
交通

施設
東岸和田駅南東方

2.8km
法令

規制
「調区」 
(60,188)


⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅と農家住宅が混在する旧集落的要素が強い地域で、今後も現況利用のまま推移していくものと予測され
る。市場が限定的であり、地価は弱含みが続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            32,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は広く、岸和田市及び近隣市町を中心とする市街化調整区域内の地域と判断した。需要者は地縁のあ
る地元居住者が中心である。利便性、市場流動性が劣る集落地域の需要は弱く、市場は限定的である。このような事情
を反映した地価は、長期的に下落傾向で推移している。新規開発もなく、中古物件取引が中心であり、取引価格も様々
で一定の価格水準の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
旧集落的要素が残る市街化調整区域内の既成住宅地域に存しており、自己使用目的の取引が中心である。また、価格形
成に収益性が反映される地域ではなく、戸建住宅の賃貸借市場も形成されていないため、収益還元法の適用は断念した
。以上より、市場性を反映した実証性及び説得力のある比準価格を採用し、広域的な他の標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           33,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
岸和田市の人口は減少、高齢化率は上昇して
いる。地価は概ね堅調に推移しているが、立
地性による二極化は継続している。


地域要因に大きな変動はないが、調整区域の
需要は弱含みが続いている。



個別的要因に変動はない。


行政          
その他         
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.9 %  %
3 試算価格算定内訳 岸和田 -20 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 612

-18
和泉市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 東6.9m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
b 610

-17
和泉市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南3.7m道路、
中間画地




「調区」 

(60,160)
c 608

-16
岸和田市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西3.7m市道、
東2.2m、
二方路



「調区」 

(60,200)
d 609

-5
岸和田市

底地


  
(           ) 
ほぼ整形 西4m市道、
南4m、角地




「調区」 

(60,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
39,864  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

38,848 
100
[ 118.7]

32,728 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

33,100 
b (            
31,979  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

31,755 
100
[  99.7]

31,851 

32,200 
c (            
29,675  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

29,234 
100
[  90.2]

32,410 

32,700 
d (      11,375
22,750  
100
[ 100.0]
[  98.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

22,036 
100
[  70.7]

31,168 

31,500 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近    0.0 環境     +12.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -2.0 環境      +6.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -2.0 環境      -7.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -2.0 環境     -30.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      32,700 円/㎡]  



岸和田 -20 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
旧集落的要素が強い調整区域内の住宅地域で、賃貸借市場が未成熟なため、収益還元法の適用は断念した。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 岸和田 -20 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  岸和田市八田町294番1
1202000135992-0000
2  岸和田市八田町294番3
1202001128512-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考