令和7年1月15日　提出 岸和田 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -12 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　倉田　智史   TEL.

鑑定評価額 8,560,000 円  １㎡当たりの価格 80,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市畑町４丁目６４番８ ｢畑町４－６－３｣ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,188) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 東岸和田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ７ｍ市道 交通 施設 東岸和田駅南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (70,188) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な戸建住宅を中心とする住宅地域であり、住宅地として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと 予測される。需要は比較的堅調であり、横ばいからやや上昇の傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ阪和線沿線で、概ね岸和田市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は圏内の居住者で あり、地縁者を除き圏外からの転入者は比較的少ない。需給動向に大きな変動は見られないが、需要は比較的堅調であ り、地価は横ばいからやや上昇で推移している。１００㎡前後の土地で概ね７００～１０００万円程度が取引の中心で ある。土地建物一体の総額は中古取引が中心であるため把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅等の収益物件は大規模画地以外では見当たらず、近 隣においては自用目的の物件の取引がほとんどであることから、収益還元法は適用しなかった。従って、市場性を反映 する比準価格を中心に、市場の動向、前年公示価格等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [124.4] [100.0] 100 80,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は泉州地区ではやや都心寄りにあり、人 口減少傾向であるが、地価変動は比較的小さ い。利便性により二極化傾向にある。 既成住宅地域として一定需要は見込まれ、地 価も比較的堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％