鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
堺美原 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺美原 5-1

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　谷　勝博

TEL.

鑑定評価額

93,400,000 円

１㎡当たりの価格

138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月5日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市美原区平尾２９０番３				②地積　(㎡)	677 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (83,265)
	台形 1:1.2	店舗兼倉庫Ｓ2	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	南西28m国道	水道、下水	河内松原 5.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 270 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

同一路線上で大型商業施設の
出店があり、繁華性等が向上
している。

街

路

２８ｍ国道

交通

施設

河内松原駅南東方

5.1km

法令

規制

近商
(83,265)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は、低層の店舗や営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、同一路線上で大型商業施設が出店しているこ
ともあり、今後は一層の店舗等の商業施設の集積度が高まるものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 95,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は堺市及び隣接市等の路線商業地である。需要者の中心は地場又はチェーン展開する外食、小売、サービス
店舗等の事業者である。国道３０９号沿いに大型商業施設等が新規出店したこともあり、現況は幹線道路沿いの店舗用
地等の供給が少なく取引は静態的であるものの、店舗用地等としての需要は高く地価は上昇傾向にある。取引の中心価
格帯は、取引が限定的で少なく、また規模がまちまちであることから把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は比準価格に比して低位に求められた。これは、対象地の存する地域が国道沿いの低層の店舗等を中心とする
路線商業地域であり、駐車場等を要するため容積率の未消化率が高い地域であること及び収益物件としてよりも自己使
用目的の需要・取引が多いこと等に起因するものと考えられる。本件においては比準価格を中心に調整を行い、収益価
格を参考に留め、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺東 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 218,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[100.0]

100
[161.7]

[100.0]
100

139,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価・金利等の上昇懸念はあるものの、景気
は緩やかに回復している。市内不動産につい
ても、二極化しているものの全般的に需要は
回復基調にある。

同一路線上で大型商業施設が開業し、今後更
に沿道等に店舗等の新規出店等も期待され、
路線商業地域としての熟成度が高まっていく
ものと思われる。

個別的要因に変動はない。　　　　　　　　
　　　　　　　　　　

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　 +23.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺美原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０６ -19	堺市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14.3m国道、南東6.3m、角地		２住居 (80,200)
b	５０９ -14	堺市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m府道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
c	５０９ -29	堺市堺区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東22m市道、北西5.5m、角地		近商 (100,300)
d	５０６ -16	堺市西区		更地	（　）	長方形	北西27.5m府道、中間画地		近商 (90,300)
e	５０５ -102	堺市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、南6m、角地		２中専高度地区2種 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 140,434	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	139,071	100 [ 100.9]	137,831	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	138,000
b	(　 ) 151,349	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,652	100 [ 108.6]	139,643		140,000
c	(　 ) 119,236	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	119,468	100 [ 88.2]	135,451		135,000
d	(　 ) 149,332	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	152,319	100 [ 110.6]	137,721		138,000
e	(　 ) 114,025	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	110,333	100 [ 80.8]	136,551		137,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +18.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +19.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 138,000 円／㎡]

堺美原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,087,813	2,530,352	9,557,461	6,501,000	3,056,461	（　0.9300） 2,842,509	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	64,602,477 円　　　　（　 95,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺美原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼倉庫	365.00	Ｓ2	365.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	83 ％	300 ％	265 ％	677 ㎡	25.2 m x 31.4 m	前面道路：国道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しのＳ造２階建店舗兼倉庫を想定。設備・仕様は概ね標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗兼倉庫	365.00	100.0	365.00	2,680	978,200	6.0	5,869,200
							2.0	1,956,400
～

～

～

～

計		365.00	100.0	365.00		978,200		5,869,200
								1,956,400

⑨年額支払賃料	978,200 円　×　12ヶ月　＝　 11,738,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 365.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しのため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,738,400 円　　×　　％＋　　　円　　×　　％　＝　　円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,738,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,869,200 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,692 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,956,400 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 290,721 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,087,813 円　　　　（　 17,855 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺美原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	394,000 円	98,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	352,152 円	11,738,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 750,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 837,200 円	98,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	98,500 円	98,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,500 円	98,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,530,352 円　（　　　　　　 3,738 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,500,000 円	設計監理料率　 257,000 円／㎡　×　 365.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,501,000 円（　　　　　 9,603 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,087,813 円
②総費用	2,530,352 円
③純収益　①－②	9,557,461 円
④建物等に帰属する純収益	6,501,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,056,461 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,842,509 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,199 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,602,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

堺美原 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	堺市美原区平尾２９０番３	1221000031975-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
堺美原 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺美原 5-1

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　田中　伸和

TEL.

鑑定評価額

94,100,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月5日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市美原区平尾２９０番３				②地積　(㎡)	677 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (83,265)
	台形 1:1.2	店舗兼倉庫Ｓ2	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	南西28m国道	水道、下水	河内松原 5.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 270 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

近年、国道３０９号沿道で大
型商業施設が出店したことに
より繁華性が向上。

街

路

２８ｍ国道

交通

施設

河内松原駅南東方

5.1km

法令

規制

近商
(83,265)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。周辺で開発された大型商業施設の影響を受け
て、当面は商業集積が高まり、繁華性も向上するものと予測した。地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 95,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は堺市及び周辺市域の幹線、準幹線道路沿いの路線商業地域であると判定した。需要者の中心は、店舗、沿
道サービス施設等の事業を展開する法人等となる。近年、国道３０９号沿道は大型商業施設の開業が続き、店舗集積が
高まったが、事業用地の供給は限定的であるため、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心となる価格帯は、供給
が限定的であり取引が少ないこと、画地規模にばらつきがあることから把握が困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法は同一需給圏内に存し、信頼性の高い商業地の事例を採用しており市場性を反映した規範性の高い価格
が得られた。収益価格は路線商業地域の市場実態を反映した低層店舗の賃貸を想定したが、比準価格に比しやや低位に
求められた。これは標準的な賃料水準の把握が困難であることによる。本件では実証的かつ規範性の高い比準価格を重
視し、収益価格について比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺東 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 218,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[100.0]

100
[161.0]

[100.0]
100

139,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

美原区の人口は微減傾向にあり、高齢化率は
微増している。土地取引件数は減少傾向であ
る。商業地は国道３０９号沿道で商業集積が
高まっている。

国道沿いの低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地
域である。周辺地域では大型商業施設が開業
しており、集積度の高まりから、地価は上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。　　　　　　　　
　　　　　　　　　　

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　 +23.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺美原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０６ -19	堺市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14.3m国道、南東6.3m、角地		２住居 (80,200)
b	５０９ -29	堺市堺区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東22m市道、北西5.5m、角地		近商 (100,300)
c	５０２ -18	堺市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16.6m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	５０６ -16	堺市西区		更地	（　）	長方形	北西27.5m府道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 140,434	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	139,071	100 [ 100.9]	137,831	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	138,000
b	(　 ) 119,236	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	119,468	100 [ 84.6]	141,215		141,000
c	(　 ) 194,131	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	200,926	100 [ 141.8]	141,697		142,000
d	(　 ) 149,332	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	152,319	100 [ 109.4]	139,231		139,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +18.0	環境　　　　 -29.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +21.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +19.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

堺美原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,726,983	2,458,940	9,268,043	6,223,800	3,044,243	（　0.9300） 2,831,146	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	64,344,227 円　　　　（　 95,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺美原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼倉庫	365.00	Ｓ2	365.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	83 ％	300 ％	265 ％	677 ㎡	25.2 m x 31.4 m	前面道路：国道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗兼倉庫、一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗兼倉庫	365.00	100.0	365.00	2,600	949,000	6.0	5,694,000
							2.0	1,898,000
～

～

～

～

計		365.00	100.0	365.00		949,000		5,694,000
								1,898,000

⑨年額支払賃料	949,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,388,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 365.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しのため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,388,000 円　　×　　％＋　　　円　　×　　％　＝　　円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,388,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,694,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,940 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,898,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 282,043 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,726,983 円　　　　（　 17,322 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺美原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	377,200 円	94,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	341,640 円	11,388,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 750,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 801,500 円	94,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,300 円	94,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,300 円	94,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,458,940 円　（　　　　　　 3,632 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,300,000 円	設計監理料率　 246,000 円／㎡　×　 365.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,223,800 円（　　　　　 9,193 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,726,983 円
②総費用	2,458,940 円
③純収益　①－②	9,268,043 円
④建物等に帰属する純収益	6,223,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,044,243 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,831,146 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,182 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,344,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

堺美原 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	堺市美原区平尾２９０番３	1221000031975-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考