令和7年1月10日　提出 堺美原 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -10 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和   TEL.

鑑定評価額 8,100,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区太井６３０番５０ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅が工場に 近接して建ち並ぶ住 宅地域 東6.7m市道 水道、ガス、下水 初芝 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．７ ｍ市道 交通 施設 初芝駅東方 2.8km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒徒歩圏外の小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因としては周辺に大型商業施設の開業が相次 いだ影響により利便性が向上しており、住宅地需要は堅調で、地価は上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市美原区及び周辺市区内の住宅地域と判定した。需要者の中心は、圏域に居住する一次取得者、二次取 得者等であり、圏外からの転入者は少ない。近隣地域及びその周辺は、駅接近性に劣るバス便地域であるが、付近に商 業施設の開設が相次いだことで利便性が向上し、需要は堅調で、地価は上昇傾向となっている。取引の中心価格帯は、 土地１００㎡の場合、８００万円から１，０００万円程度、新築建売で２７００万円から３０００万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域に存する戸建住宅地の取引事例から試算し た比準価格の規範性は高い。自己居住目的の取引が大半の地域であり、賃貸需要に乏しく賃貸市場を形成するに至らな いと判断されたことから収益還元法については適用を断念した。従って、本件では市場性を反映した実証的な価格であ る比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺美原 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,000 円／㎡ [104.4] 100 100 [100.0] 100 [120.0] [102.0] 100 80,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美原区の人口は微減傾向にあり、高齢化率は 微増している。土地取引件数は減少傾向であ る。住宅地は利便性の高い地域では需要が堅 調である。 駅徒歩圏外の小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域 である。徒歩圏内に大型商業施設が増加して おり利便性の向上が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％