別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
堺北 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺北 -10 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　松葉　貴信   TEL.
鑑定評価額 66,000,000 円  １㎡当たりの価格 281,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市北区中百舌鳥町１丁８５番１５
 ②地積
　(㎡)		 235  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南5.8m市道 水道、ガス、下水 なかもず

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、５．
８ｍ市道		 交通

施設		 なかもず駅北西方

700m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移してい
くものと予測する。市場での人気は高く、需要は堅調であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    281,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大阪メトロ御堂筋線等の各沿線で堺市北区及び隣接区内の住宅地域である。需要者の中心は圏内に居住す
る一次及び二次取得者であり、圏外からの流入もみられる。利便性及び住環境が良好な地域の選好性は高く、富裕層を
中心とする需要は継続して旺盛であり、地価は上昇傾向にある。近年、敷地は細分化傾向にあることから、市場の中心
価格帯は土地１００㎡程度の新築戸建で４，５００～５，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己の居住用の一般住宅を建設する目的での取引が大半であり、主な需要者は居住の快適性及び利便性を重視する。比
準価格は信頼性のある事例を多数収集し得たなど規範性が高く、かつ需要者の行動を反映しており説得力もある。一方
、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、
収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    265,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　堺北（府） -8              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    272,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は対前年比で微減である。一般土地の取
引件数は概ね安定的に推移しているが、新設
住宅着工戸数は減少している。


地域要因に特段の変化はないが、最寄駅から
近い良好な居住環境を有する地域であること
から、市場での人気は高く、需要は継続して
堅調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％ +3.3 ％
３　試算価格算定内訳 堺北 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０１

-9		 堺市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.9m私道
、中間画地
１住居

(70,196)
b ５０８

-10		 堺市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4.4m市道、
西4m、南2.5m、
三方路
２中専
高度地区2種
(80,176)
c ５０８

-25		 堺市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東11.5m市
道、中間画地
２中専
高度4種最高31m
景観地区
(70,200)
d ５１２

-25		 堺市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西2.8m道路、
中間画地
１住居

(70,160)
e ５１２

-37		 堺市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m私道、
南4m、角地
近商

(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
203,994  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
204,802 		 100
[  76.9]
266,322 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
277,000 
b (　           ) 
245,432  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
236,036 		 100
[  91.0]
259,380 
270,000 
c (　           ) 
296,296  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
300,696 		 100
[ 111.2]
270,410 
281,000 
d (　           ) 
260,335  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
263,980 		 100
[  99.2]
266,109 
277,000 
e (　           ) 
348,171  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
336,565 		 100
[ 118.8]
283,304 
295,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +9.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +4.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +9.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +4.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　  +9.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    281,000 円／㎡]  



堺北 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,249,439 
1,421,352 
6,828,087 
4,962,800 
1,865,287 		 （　0.9506）
1,773,142 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     42,217,667 円　　　　（　    180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺北 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 123.00 ＬＳ3 369.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   235 ㎡     15.4 m x   15.2 m  前面道路：市道     　   5.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：ファミリータイプ、平均専有面積：約５４．３㎡、平面式駐車場２台 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 類似建物の標準的なレンタブル比に基づく。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
123.00 
85.0 
104.55 
2,045 
213,805 		 1.0  213,805 
2.0  427,610 

 2～ 3		 住宅
123.00 
90.0 
110.70 
2,087 
231,031 		 1.0  231,031 
2.0  462,062 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
369.00 
88.3 
325.95 

675,867 		 675,867 
1,351,734 
⑨年額支払賃料        675,867 円　×　12ヶ月　＝　       8,110,404 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     325.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,110,404 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       419,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,978,484 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           675,867 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,421 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,351,734 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         264,534 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,249,439 円　　　　（　        35,104 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺北 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 228,000 円  　　　　     76,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 251,952 円  　　　        8,398,404　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      143,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      646,000 円  　　　　     76,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,000 円  　　　　     76,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,000 円  　　　　     76,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,421,352 円　（　　　　　　         6,048 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     369.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0653     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,962,800 円  
（　　　　　        21,118 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,249,439 円      
②総費用 1,421,352 円      
③純収益　①－② 6,828,087 円      
④建物等に帰属する純収益 4,962,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,865,287 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,773,142 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,545 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,217,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺北 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市北区中百舌鳥町一丁８５番１５
 1201000448962-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
堺北 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺北 -10 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　杉谷　知江子   TEL.
鑑定評価額 66,000,000 円  １㎡当たりの価格 281,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市北区中百舌鳥町１丁８５番１５
 ②地積
　(㎡)		 235  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南5.8m市道 水道、ガス、下水 なかもず

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、５．
８ｍ市道		 交通

施設		 なかもず駅北西方

700m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性、住環境に優れた住宅地域として成熟しており、今後も閑静な住環境を維持すると予測する。御堂筋線エ
リアへの旺盛な住宅需要を受け、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    281,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大阪メトロ御堂筋線及び南海高野線沿線を中心とする堺市北部の住宅地域である。堺市内でも上位の住
宅地域で、需要者は二次取得者が中心である。当該地域は閑静な住宅地域で、周辺に商業施設が立地しており利便性も
良好である。御堂筋線沿線エリアでも人気は高く、住宅需要は旺盛である。取引の中心となる価格帯は、土地２００㎡
程度で５，０００万円台後半、新築物件はやや規模が小さく、土地１２０㎡程度で総額５，０００万円台後半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、戸建住宅が多い住宅地域である。比準価格は、規範性のある成約事例を中心に求められており、高い説得
力が認められる。収益価格は、当該地域の賃貸市場においては投資採算性に見合った賃料設定は困難であるため、やや
低位に求められた。取引は、居住の快適性を志向する自用目的が中心で、収益性が価格に及ぼす影響は低いと考えられ
る。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    265,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　堺北（府） -8              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    272,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人気エリア及び今後の発展が期待される地域
の住宅需要が高く、地価動向には二極化の傾
向が見られる。


利便性良好で閑静な住宅地域として、堺市内
でも人気の住宅地域である。価格形成に影響
を及ぼす、地域要因の大きな変動は見受けら
れない。

南向きの画地であり、日照面での優位性が認
められるが、競争力の変動は認められない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％ +3.3 ％
３　試算価格算定内訳 堺北 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１４

-41		 堺市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
b ５０６

-107		 堺市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
c ５０８

-31		 堺市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
d ５０７

-1		 堺市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.1m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
266,055  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
271,908 		 100
[ 101.0]
269,216 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
280,000 
b (　           ) 
244,198  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
243,724 		 100
[  92.1]
264,630 
275,000 
c (　           ) 
290,336  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
294,073 		 100
[ 106.8]
275,349 
286,000 
d (　           ) 
258,586  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
267,035 		 100
[  96.6]
276,434 
287,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +2.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +2.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +4.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    281,000 円／㎡]  



堺北 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,315,053 
1,411,152 
6,903,901 
4,980,850 
1,923,051 		 （　0.9479）
1,822,860 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     43,401,429 円　　　　（　    185,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺北 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 123.00 ＬＳ3 369.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   235 ㎡     15.4 m x   15.2 m  前面道路：市道     　   5.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 型式：ファミリータイプ、平均専有面積：約５４．３㎡、平面式駐車場２台 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 地域の標準的なレンタブル比に基づく
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
123.00 
85.0 
104.55 
2,100 
219,555 		 1.0  219,555 
2.0  439,110 

 2～ 3		 住宅
123.00 
90.0 
110.70 
2,120 
234,684 		 1.0  234,684 
2.0  469,368 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
369.00 
88.3 
325.95 

688,923 		 688,923 
1,377,846 
⑨年額支払賃料        688,923 円　×　12ヶ月　＝　       8,267,076 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     325.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,267,076 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       513,305 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,041,771 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           688,923 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,476 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,377,846 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         266,806 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,315,053 円　　　　（　        35,383 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺北 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 224,700 円  　　　　     74,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 256,652 円  　　　        8,555,076　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      143,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      636,600 円  　　　　     74,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        74,900 円  　　　　     74,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,900 円  　　　　     74,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,411,152 円　（　　　　　　         6,005 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 197,000 円／㎡　×　     369.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,980,850 円  
（　　　　　        21,195 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,315,053 円      
②総費用 1,411,152 円      
③純収益　①－② 6,903,901 円      
④建物等に帰属する純収益 4,980,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,923,051 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,822,860 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,757 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,401,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     185,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺北 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市北区中百舌鳥町一丁８５番１５
 1201000448962-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考