令和7年1月9日　提出 堺北 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -9 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　正井　智子   TEL.

鑑定評価額 517,000,000 円  １㎡当たりの価格 272,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区新金岡町２丁５番９ ｢新金岡町２－５－２５｣ ②地積 　(㎡) 1,899   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,300) 準防 （その他） 高度地区2種 特別用途地区 (80,300) 1:1.5 共同住宅 ＲＣ6 中高層の共同住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西14m市道、四方路 水道、ガス、下水 新金岡 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    75 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 新金岡駅北方 600m 法令 規制 １中専 (70,300) 準防  高度地区2種 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中高層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域。令和５年に特別用途地区に指定された。今後も現在の住環境を維持して いくものと予測する。不動産市場の回復、マンション用地不足等から地価は上昇基調で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 中層分譲マンション用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    272,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              272,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市及び周辺市等に位置し、中高層マンションが建築可能な住環境、立地条件を有する広域的な地域と判 定した。需要者は上記圏内でマンション開発を行う不動産開発業者で、全国的規模を有する大手開発業者が中心である 。御堂筋線沿線の最寄駅徒歩圏のマンション用地に対する需要は強いが、供給が少なく、近年の建築費上昇を考慮して もなお、需給は逼迫状況にある。市場の中心価格帯は、位置、規模等により大きく異なり見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算の結果、比準価格と開発法の試算価格は一致した。比準価格は、多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算 し得た実証的で市場実態を反映した価格である。開発法による価格は、主たる需要者である開発業者の視点から求めた 投資採算性に基づく価格である。市場分析、需要者の属性等を勘案し、市場性を反映した比準価格及び開発法による価 格に優劣はなく、２価格を関連付け、周辺標準地及び基準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    253,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の人口は微減傾向。土地取引件数はここ 数年安定的に推移し、取引価格も上昇傾向を 継続しており、当区における不動産市況は回 復基調にある。 令和５年に共同住宅等の土地利用の増進を図 る目的で特別用途地区（特別住居地区）に指 定された。容積率は従前の２００％から３０ ０％となった。 行政条件等により、許容される基準容積率を 消化することができない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％  ％