別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
堺北 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺北 -6 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　廣澤　淳一   TEL.
鑑定評価額 54,800,000 円  １㎡当たりの価格 256,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市北区百舌鳥梅町３丁２０番３
 ②地積
　(㎡)		 214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高31m
景観地区

(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に共同
住宅等が見られる住
宅地域		 南東5m市道 水道、ガス、下水 なかもず

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５ｍ市
道		 交通

施設		 なかもず駅南西方

650m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度4種最高31m
景観地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模戸建住宅地が多い住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はなく現状を維持していくものと見込まれる
。今後、地価水準は、御堂筋沿線の堅調な住宅需要を背景に上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    256,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね堺市北東部、主として大阪メトロ御堂筋線沿線の住宅地域。需要者の中心は二次取得者層で、圏外
からの需要も認められる。物価高等の影響が懸念されるなか、当地域は売り物件がやや少ないことに加えて、御堂筋線
沿線の利便性の良好な住宅地域で需要選好性が高いため、地価水準は上昇傾向にある。需要の中心は、土地２００㎡程
度で５，５００万円前後、新築戸建（土地３０坪程度）で４，５００～５，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格はなかもず駅勢圏を中心とした住宅地の取引事例から比準している点で説得力を有する。一方、収益価格は土
地投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。近隣地域においては自用目的での取引が支
配的であり、収益性よりも居住快適性に優先されること等を鑑み、本件では、市場実態に適合した比準価格を標準とし
、収益価格を参考に留めて、代表標準地との検討結果も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺北 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    265,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[104.0]		 100
[109.0]		 [103.0]
100		 255,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    244,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 過去５年間の北区の人口は微減、高齢化率は
横ばい傾向にある。不動産市況は取引件数が
やや増加しているものの、総じて需給は堅調
に推移している。

地下鉄御堂筋線「なかもず」駅徒歩圏で居住
環境の良好な住宅地域であり、価格形成に影
響を及ぼす特段の変動要因は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺北 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０３

-32		 堺市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4.2m市道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,168)
b ５０６

-108		 堺市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
c ５０６

-111		 堺市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
２中専
高度4種最高31m
景観地区
(70,200)
d ５０８

-25		 堺市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東11.5m市
道、中間画地
２中専
高度4種最高31m
景観地区
(70,200)
e ５１２

-37		 堺市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m私道、
南4m、角地
近商

(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
236,094  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
231,510 		 100
[  94.9]
243,952 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
251,000 
b (　           ) 
195,828  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
197,364 		 100
[  81.9]
240,982 
248,000 
c (　           ) 
268,168  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
270,772 		 100
[ 107.1]
252,822 
260,000 
d (　           ) 
296,296  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
300,696 		 100
[ 122.3]
245,868 
253,000 
e (　           ) 
348,171  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
336,565 		 100
[ 129.0]
260,903 
269,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +4.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +4.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +9.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　  +9.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    256,000 円／㎡]  



堺北 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,199,457 
1,236,868 
5,962,589 
4,408,950 
1,553,639 		 （　0.9479）
1,472,694 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     35,064,143 円　　　　（　    164,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺北 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 111.00 ＬＳ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度4種最高31m
景観地区		 70 ％   200 ％   200 ％   214 ㎡     11.5 m x   18.7 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ワンフロア２戸の小規模ファミリータイプ（専有面積約４９㎡）の共同住宅を想定。平面式駐車場３台。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的数値と認められる。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
1,960 
183,260 		 1.0  183,260 
2.0  366,520 

 2～ 3		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
1,980 
196,020 		 1.0  196,020 
2.0  392,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
88.3 
291.50 

575,300 		 575,300 
1,150,600 
⑨年額支払賃料        575,300 円　×　12ヶ月　＝　       6,903,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     291.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,903,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       366,780 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,968,820 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           575,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,465 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,150,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         225,172 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,199,457 円　　　　（　        33,642 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺北 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 198,900 円  　　　　     66,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 220,068 円  　　　        7,335,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      121,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      563,500 円  　　　　     66,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,300 円  　　　　     66,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,300 円  　　　　     66,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,236,868 円　（　　　　　　         5,780 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,408,950 円  
（　　　　　        20,603 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,199,457 円      
②総費用 1,236,868 円      
③純収益　①－② 5,962,589 円      
④建物等に帰属する純収益 4,408,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,553,639 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,472,694 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,882 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,064,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     164,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺北 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市北区百舌鳥梅町三丁２０番３
 1201000521626-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
堺北 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺北 -6 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　杉谷　知江子   TEL.
鑑定評価額 55,000,000 円  １㎡当たりの価格 257,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市北区百舌鳥梅町３丁２０番３
 ②地積
　(㎡)		 214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高31m
景観地区

(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に共同
住宅等が見られる住
宅地域		 南東5m市道 水道、ガス、下水 なかもず

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、５ｍ
市道		 交通

施設		 なかもず駅南西方

650m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度4種最高31m
景観地区
⑤地域要因の将
　来予測		 住環境、利便性良好な住宅地域として成熟しており、今後も現在の住環境を維持すると予測する。御堂筋線エリ
アへの旺盛な住宅需要を受け、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    257,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大阪メトロ御堂筋線及び南海高野線沿線を中心とする堺市北部の住宅地域である。堺市内でも上位の住
宅地域で、需要者は二次取得者が中心である。当該地域は街区整然としており、周辺に商業施設が立地しており利便性
良好である。御堂筋線沿線エリアでも人気は高く、住宅需要は旺盛である。取引の中心となる価格帯は、土地２００㎡
程度で５，０００万円台後半、新築物件はやや規模が小さく、土地１００㎡程度で総額４，０００万円台後半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、戸建住宅が多い住宅地域である。比準価格は、規範性のある成約事例を中心に求められており、高い説得
力が認められる。収益価格は、投資採算性に見合った賃料設定は困難であるため、やや低位に求められた。取引も自用
目的が中心であるため、収益性が価格に及ぼす影響は低いと考えられる。よって、市場の事態を反映した比準価格を重
視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺北 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    265,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[104.0]		 100
[109.0]		 [103.0]
100		 255,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    244,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人気エリア及び今後の発展が期待される地域
の住宅需要が高く、地価動向には二極化の傾
向が見られる。


御堂筋線「なかもず」エリアの住宅地域であ
る。価格形成に影響を及ぼす、地域要因の大
きな変動は見受けられない。


個別的要因の変動及び個別的要因による競争
力の変化は認められない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺北 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０６

-111		 堺市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
２中専
高度4種最高31m
景観地区
(70,200)
b ５０８

-25		 堺市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東11.5m市
道、中間画地
２中専
高度4種最高31m
景観地区
(70,200)
c ５０８

-10		 堺市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4.4m市道、
西4m、南2.5m、
三方路
２中専
高度地区2種
(80,176)
d ５０７

-40		 堺市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
268,168  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
270,772 		 100
[ 107.1]
252,822 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
260,000 
b (　           ) 
296,296  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
300,696 		 100
[ 120.9]
248,715 
256,000 
c (　           ) 
245,432  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
236,036 		 100
[  96.9]
243,587 
251,000 
d (　           ) 
212,014  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
206,918 		 100
[  81.5]
253,887 
262,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +4.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +6.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +4.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +4.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    257,000 円／㎡]  



堺北 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,157,711 
1,224,417 
5,933,294 
4,342,450 
1,590,844 		 （　0.9479）
1,507,961 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     35,903,833 円　　　　（　    168,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺北 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 ＬＳ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度4種最高31m
景観地区		 70 ％   200 ％   200 ％   214 ㎡     11.5 m x   18.7 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：ファミリータイプ、平均専有面積：約４８．６㎡、平面式駐車場３台 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 地域の標準的なレンタブル比に基づく
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
1,970 
184,195 		 1.0  184,195 
2.0  368,390 

 2～ 3		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
1,990 
197,010 		 1.0  197,010 
2.0  394,020 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
88.3 
291.50 

578,215 		 578,215 
1,156,430 
⑨年額支払賃料        578,215 円　×　12ヶ月　＝　       6,938,580 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     291.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,938,580 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       442,235 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,928,345 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           578,215 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,435 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,156,430 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         223,931 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,157,711 円　　　　（　        33,447 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺北 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 195,900 円  　　　　     65,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 221,117 円  　　　        7,370,580　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      121,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      555,000 円  　　　　     65,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        65,300 円  　　　　     65,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,300 円  　　　　     65,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,224,417 円　（　　　　　　         5,722 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,342,450 円  
（　　　　　        20,292 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,157,711 円      
②総費用 1,224,417 円      
③純収益　①－② 5,933,294 円      
④建物等に帰属する純収益 4,342,450 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,590,844 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,507,961 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,047 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,903,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     168,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺北 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市北区百舌鳥梅町三丁２０番３
 1201000521626-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考