令和7年1月6日　提出 堺北 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -3 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　川東　大志   TEL.

鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 311,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区中百舌鳥町３丁３５１番４ ②地積 　(㎡) 74   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い駅に近い住宅地 域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 なかもず 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 堺市立中百舌鳥小学校、中百 舌鳥中学校区内の住宅地域 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 なかもず駅南東方 250m 法令 規制 ２住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅等が多い住宅地域として純化しており、今後も現状の地域的特性を維持するものと予測する。地価水準 は、市内有数の人気を誇るなかもず駅勢圏内の市場性を背景に、売り手主導で形成されていくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    311,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市北区及び周辺市区の住宅地域。需要者は中堅以上の所得層で、圏外からの需要も旺盛。コロナ禍後の 物価上昇により住宅市況はやや鈍化したが、大阪都心部に直結する地下鉄御堂筋沿線の中でも、始発駅であるなかもず 駅圏住宅地は共働き世帯の増加に伴い地価上昇が顕著であり、とりわけ人気の高い市立金岡南小学校区を中心に低金利 要因も相まって地価上昇に拍車がかかっている。新築戸建で５千万円台、坪当り１２０万円超の土地取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、当標準地と同じ「なかもず」駅圏内の住宅地域内で戸建住宅用地としての効用が高い土地に係る取引事例 と比準している点で説得力を有する。なお、土地規模より共同住宅の想定は難しく、また一戸建ての賃貸市場が成熟し ていない状況下で規範性の高い一戸建ての賃貸事例を収集することができなかったため、収益還元法の適用は断念した 。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討結果をも踏まえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺北 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    265,000 円／㎡ [106.0] 100 100 [104.0] 100 [ 87.4] [101.0] 100 312,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    295,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当北区は堺市七区の中で高齢化率が一番低く 、継続して世帯数は増加しており、大阪都心 部に直結する地下鉄御堂筋沿線を中心に地価 上昇が顕著。 当なかもず駅圏内では市立金岡南小学校区内 の住宅人気を背景に当校児童数は増加傾向に ある一方、当中百舌鳥小学校の児童数は減少 傾向にある。 総額面から市場流通性に優る約２２坪の稀少 性の高い戸建住宅適地であり、特に子育て世 代を中心に需要が競合することが見込まれる 土地。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -7.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％