令和7年1月10日　提出 堺北 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -2 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和   TEL.

鑑定評価額 25,700,000 円  １㎡当たりの価格 209,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区百舌鳥梅北町５丁４０５番２ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北5.5m府道 水道、ガス、下水 なかもず 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ．５ｍ府道 交通 施設 なかもず駅西方 800m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域である。地域要因に特段の変動は認めず、当面は現状の住環境を 維持するものと予測した。中古住宅市場の需要が堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    209,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大阪メトロ御堂筋線、南海高野線及びＪＲ阪和線各駅を最寄り駅とする堺市北部の住宅地域であると判 定した。需要者の中心は、堺市域に居住する一次、二次取得者となる。最寄り駅への接近性、利便性等に優れた住宅地 域の需要は堅調であり、近隣地域についても地価は上昇傾向で推移している。市場の中心となる価格帯は、土地約１２ ０㎡の場合で約２，５００万円程度、新築戸建の場合は４，５００万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、取引は自己居住目的のものが中心となる。収益性が価格形成に 影響を及ぼす程度は低く、対象標準地の規模では投資採算性に見合う共同住宅の建築が困難で、戸建賃貸の需要も乏し いことから、収益還元法は非適用とした。比準価格は信頼性の高い事例を採用して試算しており規範性が高い。以上よ り、本件では比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺北 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    265,000 円／㎡ [106.0] 100 100 [104.0] 100 [129.0] [100.0] 100 209,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    204,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区人口は微減傾向にあり、高齢化率は概ね 横ばいである。土地取引件数は概ね安定的で ある。住宅地の需要は利便性の高い地域を中 心に堅調である。 最寄り駅のなかもず駅から徒歩圏内の一般住 宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要 因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -4.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％