別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
堺南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺南 5-1 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　藤岡　秀夫   TEL.
鑑定評価額 1,820,000,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市南区三原台１丁１番１
｢三原台１－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 10,368  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
不整形
1:1.2		 店舗

ＲＣ5		 飲食店、小売店舗等
が多い駅に近い商業
地域		 北東14.8m市道、三方路 水道、ガス、下水 泉ケ丘

730m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     2,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．８ｍ市道 交通

施設		 泉ケ丘駅北東方

730m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、泉北高速鉄道「泉ケ丘」駅徒歩圏の商業地域である。令和７年度に近大病院が竣工予定であり、来
院者等も含めた駅利用客の増加の期待から地価水準は今後上昇していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
規模　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    128,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、堺市南区の泉北高速鉄道各駅勢圏の商業地を中心に、堺市各区の駅前・幹線商業地と代替競争関係にあ
る。需要の中心は、機関投資家、不動産ディベロッパーである。近隣地域の北東側に近畿大学病院が進出予定であるが
、病院関係者、学生等１日１万人規模の来街者増が見込まれる。周辺の住居地域を商業地域にするプランも存し、商業
圏の拡大が見込まれる。対象標準地の規模では、土地・建物込で１００億円程度の投資額が予想される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に存する規範性の高い取引事例から求めた実証性のある価格である。一方、収益価格は、最有
効使用である店舗用地を想定し、理論的かつ妥当な価格が試算されたものと判断する。よって、本件では比準価格及び
収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡及び市場の需給動向等を勘案して、鑑定評価額を頭書のとおり決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺東 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    218,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[134.5]		 [105.6]
100		 176,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 南区の人口は継続して減少している。この一
年における土地取引件数は横這い傾向にある
。


令和７年度に近大病院が、近隣に竣工予定さ
れていることから期待感がある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０２

-18		 堺市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16.6m市
道、中間画地
近商

(90,300)
b ５０６

-16		 堺市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西27.5m府
道、中間画地
近商

(90,300)
c ５０６

-117		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
d ５０９

-102		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東23m市道、
北西8m、角地
近商

(100,300)
e ５１１

-36		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西50m府道、
南東8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
194,131  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
200,926 		 100
[ 113.3]
177,340 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.6

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.6]
　　　　 100
187,000 
b (　           ) 
149,332  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
152,319 		 100
[  87.6]
173,880 
184,000 
c (　           ) 
179,309  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
183,612 		 100
[ 106.8]
171,921 
182,000 
d (　           ) 
190,085  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
193,407 		 100
[ 112.1]
172,531 
182,000 
e (　           ) 
221,805  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.7]
261,715 		 100
[ 143.1]
182,890 
193,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +46.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    185,000 円／㎡]  



堺南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

717,158,247 
148,207,740 
568,950,507 
506,220,000 
62,730,507 		 （　0.9300）
58,339,372 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　  1,325,894,818 円　　　　（　    128,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 7,500.00 ＲＣ5 29,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   10,368 ㎡     95.0 m x  115.0 m  前面道路：市道     　  14.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～３階：店舗、４階～５階：駐車場 ⑦有効率　  47.5 ％
の理由		 同規模賃貸物件の標準的割合である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
7,500.00 
60.0 
4,500.00 
5,100 
22,950,000 		 6.0  137,700,000 
3.0  68,850,000 

 2～ 2		 店舗
7,200.00 
65.0 
4,680.00 
3,900 
18,252,000 		 6.0  109,512,000 
3.0  54,756,000 

 3～ 3		 店舗
7,200.00 
65.0 
4,680.00 
3,900 
18,252,000 		 6.0  109,512,000 
3.0  54,756,000 

 4～ 4		 駐車場
7,000.00 
 
 
 
 		    
   

 5～ 5		 駐車場
300.00 
 
 
 
 		    
   

計
29,200.00 
47.5 
13,860.00 

59,454,000 		 356,724,000 
178,362,000 
⑨年額支払賃料     59,454,000 円　×　12ヶ月　＝　     713,448,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  13,860.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　 200 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      36,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       713,448,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　      36,000,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    59,955,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 689,492,160 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       356,724,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,281,861 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
      178,362,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　      24,384,226 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     717,158,247 円　　　　（　        69,170 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 30,680,000 円  　　　　  7,670,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 22,483,440 円  　　　      749,448,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   14,509,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   65,195,000 円  　　　　  7,670,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     7,670,000 円  　　　　  7,670,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     7,670,000 円  　　　　  7,670,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     148,207,740 円　（　　　　　　        14,295 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9300    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 7,670,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　  29,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 506,220,000 円  
（　　　　　        48,825 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 717,158,247 円      
②総費用 148,207,740 円      
③純収益　①－② 568,950,507 円      
④建物等に帰属する純収益 506,220,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 62,730,507 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 58,339,372 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,627 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,325,894,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     128,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市南区三原台一丁１番１
 1201000292626-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
堺南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺南 5-1 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和   TEL.
鑑定評価額 1,820,000,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市南区三原台１丁１番１
｢三原台１－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 10,368  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
不整形
1:1.2		 店舗

ＲＣ5		 飲食店、小売店舗等
が多い駅に近い商業
地域		 北東14.8m市道、三方路 水道、ガス、下水 泉ケ丘

730m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     2,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．８ｍ市道 交通

施設		 泉ケ丘駅北東方

730m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 南区の商業中心である「泉ケ丘」駅周辺に広がる飲食店、小売店舗等が多い中低層の店舗ビルが多い商業地域で
ある。令和７年度に近大附属病院及び医学部の移転が完成するため、当地域の繁華性は向上すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
規模　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    139,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は堺市及び隣接市域の商業地域一帯である。需要者の中心は開発業者、不動産業者、投資会社等となる。近
隣地域の周辺では近大附属病院及び医学部の移転工事が平成７年度完成予定で進捗しており、開院後は顧客の流動性や
繁華性向上が見込まれるため、商業地の需要は堅調で地価は上昇している。当該圏域における需要の中心価格帯は、立
地性や画地規模等により見出し難い状況にあるが、南区の駅周辺商業地は坪５０～６０万円台程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中低層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域であり、対象標準地の市場性を反映した比準価格の説得力は高い。収
益価格は、対象標準地の収益性に着目し求めた理論的な価格であり、比準価格に比しやや低位に求められたが、これは
賃料の遅行性、近時の建築費高騰等によるものと思料された。本件では市場性を反映した比準価格に規範性を認めてこ
れを重視し、収益価格につては比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺東 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    218,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[134.5]		 [105.6]
100		 176,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 南区人口は減少傾向にあり、高齢化が進行し
ている。南区の商業地は隣接市区の商業地と
競合するが、泉北高速鉄道線の各駅周辺は需
要が堅調である。

南区商業中心である泉ケ丘駅周辺の商業地域
であり、近年の駅前再開発、近大病院移転工
事の影響を受け繁華性が向上しつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０９

-14		 堺市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m府道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
b ５０１

-7		 堺市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東19m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ５０２

-18		 堺市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16.6m市
道、中間画地
近商

(90,300)
d ５０８

-29		 堺市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6.1m市道
、中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
151,349  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
151,652 		 100
[  92.2]
164,482 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.6

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.6]
　　　　 100
174,000 
b (　           ) 
241,992  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
248,768 		 100
[ 147.4]
168,771 
178,000 
c (　           ) 
194,131  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
200,926 		 100
[ 120.5]
166,744 
176,000 
d (　           ) 
173,415  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
179,311 		 100
[ 107.8]
166,337 
176,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    176,000 円／㎡]  



堺南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

717,158,247 
147,192,740 
569,965,507 
501,600,000 
68,365,507 		 （　0.9300）
63,579,922 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　  1,444,998,227 円　　　　（　    139,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 7,500.00 ＲＣ5 29,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   10,368 ㎡     95.0 m x  115.0 m  前面道路：市道     　  14.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～３階：店舗、４階～５階：駐車場 ⑦有効率　  47.5 ％
の理由		 同種の賃貸物件として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
7,500.00 
60.0 
4,500.00 
5,100 
22,950,000 		 6.0  137,700,000 
3.0  68,850,000 

 2～ 2		 店舗
7,200.00 
65.0 
4,680.00 
3,900 
18,252,000 		 6.0  109,512,000 
3.0  54,756,000 

 3～ 3		 店舗
7,200.00 
65.0 
4,680.00 
3,900 
18,252,000 		 6.0  109,512,000 
3.0  54,756,000 

 4～ 4		 駐車場
7,000.00 
 
 
 
 		    
   

 5～ 5		 駐車場
300.00 
 
 
 
 		    
   

計
29,200.00 
47.5 
13,860.00 

59,454,000 		 356,724,000 
178,362,000 
⑨年額支払賃料     59,454,000 円　×　12ヶ月　＝　     713,448,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  13,860.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　 200 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      36,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       713,448,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　      36,000,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    59,955,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 689,492,160 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       356,724,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,281,861 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
      178,362,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　      24,384,226 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     717,158,247 円　　　　（　        69,170 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 30,400,000 円  　　　　  7,600,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 22,483,440 円  　　　      749,448,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   14,509,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   64,600,000 円  　　　　  7,600,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     7,600,000 円  　　　　  7,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     7,600,000 円  　　　　  7,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     147,192,740 円　（　　　　　　        14,197 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9300    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 7,600,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 248,000 円／㎡　×　  29,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 501,600,000 円  
（　　　　　        48,380 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 717,158,247 円      
②総費用 147,192,740 円      
③純収益　①－② 569,965,507 円      
④建物等に帰属する純収益 501,600,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 68,365,507 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 63,579,922 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,132 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,444,998,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     139,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市南区三原台一丁１番１
 1201000292626-0000
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備考