令和7年1月6日　提出 堺南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺南 -7 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　飯嶋　信悟   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 82,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市南区槇塚台３丁３５番８ ｢槇塚台３－３５－８｣ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南6.3m市道 水道、ガス、下水 泉ケ丘 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 泉ケ丘駅南東方 3.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 泉北ニュータウン内の閑静な戸建住宅地域として熟成しており、一部で画地の細分化が進行している。用途等に おいて大きな地域要因の変動はなく、地価は概ね横ばいまたは緩やかな下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、泉北ニュータウン内の住宅地域である。需要者は地縁を有する一般個人が中心となる。当エリア は、交通利便性の如何により需要の多寡は異なるが、利便性の乏しいエリアにおける住宅需要はやや弱い。近年は建築 費の高騰等による総額の観点から分割分譲が見られるようになったが、土地の規模３００㎡程度で２０００万円台半ば 程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域内における信頼性が高い事例から求められており、各種補修正も適切に行われている。賃貸需要が 弱いエリアであり、投資採算性に見合う収益建物の想定は困難なため、収益還元法は適用しなかったが、市場性を反映 した実証的な比準価格の説得力は高いものと判断する。以上より、比準価格を標準に代表標準地との検討も踏まえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺南 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [125.8] [104.0] 100 82,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] アフターコロナにおいて景気は回復している 。物価上昇は継続するものの堺市内における 住宅需要は一部を除き概ね堅調である。 最寄駅から徒歩圏外に存する居住環境の良好 な住宅地域である。用途に変動はないが、近 年、一部で画地の細分化が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％