令和7年1月10日　提出 堺西 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -20 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　今井　牧子   TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 49,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区菱木４丁２８５７番１ ②地積 　(㎡) 458   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,192) 1:2 住宅 Ｓ2 農家住宅と小規模工 場等が混在する住宅 地域 東4.8m市道 水道、ガス、下水 栂・美木多 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．８ｍ市道 交通 施設 栂・美木多駅北西方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に存し、最寄駅から距離を有する農家住宅を中心とした住宅地域である。地域要因に特段の変化 は見られず、今後も現状を維持し、推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市に存する市街化調整区域内の農家住宅等を中心とした住宅地域であると判定した。主な需要者は堺市 内に在住の地縁性を有する一般個人であり、堺市外からの流入はほとんど見られない。最寄駅から徒歩圏外で利便性に 劣ることから、地価は概ね横ばいからやや下落傾向で推移している。当該圏域における需要の中心は、立地条件や画地 規模、行政的条件により大きく異なるため、把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、市街化調整区域内の一般住宅を中心とした住宅地域であり、収益性を目的とした取引はほ とんど見られず、収益物件の建築は現実的ではないことから、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、同一需給圏 内の類似地域に存する住宅地の取引事例から求められており、市場性を反映し、説得力は高い。以上より比準価格を標 準に、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,500 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [191.9] [100.0] 100 49,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の住宅地の不動産市場は概ね安定的であ る。地価は上昇している地域が多いものの、 利便性の劣る地域では横ばいとなっており、 二極化している。 市街化調整区域に存する農家住宅を中心とし た住宅地域であり、特段の地域要因の変動は 認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　 +20.0 その他　　　　　  +1.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％