令和7年1月10日　提出 堺西 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -16 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　廣澤　淳一   TEL.

鑑定評価額 9,050,000 円  １㎡当たりの価格 90,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区山田２丁１２７番２３ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南6.7m市道 水道、ガス、下水 鳳 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．７ ｍ市道 交通 施設 鳳駅南方 3.3km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏外の中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。当地域は、 利便性の劣る地域で総じて需要は弱いため、地価水準はやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線、泉北高速鉄道沿線の堺市中西部から南西部を中心とする住宅地域と判定した。需要者は同圏 域に居住する一次取得者層が中心になると思料する。最寄駅からは徒歩圏外で利便性の劣る地域であることから、需要 は弱含んでおり、地価は若干の下落傾向で推移している。当地域における中心価格帯は、１００㎡程度の土地で９百万 円前後、新築戸建住宅で２，５００～３，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用取引が支配的であるため市場実態を反映した比準価格は説得力を有する。収益価格は近隣地域では戸建 住宅の賃貸市場が未成熟であり、また標準的画地の規模が小さく賃貸住宅の建設が現実的でないため試算しなかった。 当該地域の需要者は、快適性、利便性に着目し周辺相場を重視して購入決定するものと判断されるため、本件では、代 表標準地との均衡に留意し、市場実態を反映した比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺西 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [104.0] 100 [168.5] [104.0] 100 90,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過去５年間の西区の人口は微減、高齢化率は 概ね横ばい傾向。不動産市況は、取引件数が やや減少しているものの、需給は総じて堅調 に推移している。 駅徒歩圏外の中小規模一般住宅が建ち並ぶ住 宅地域であり、地域要因に大きな変動は認め らない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％