令和7年1月8日　提出 堺西 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -11 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　松葉　貴信   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 96,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区草部２１５番９ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 南6.7m市道 水道、ガス、下水 鳳 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． ７ｍ市道 交通 施設 鳳駅南東方 2.0km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅を中心とする既成住宅地域である、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持していく ものと予測する。住宅需要の外延的な拡がりにより、地価は横ばい乃至微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線、ＪＲ阪和線等の各沿線で概ね堺市西区を中心とする住宅地域である。需要者の中心は圏内に地 縁性を有する一次取得者等である。圏外からの流入は少ない。利便性は劣る地域であるが、最寄駅である「鳳」駅勢圏 の住宅地域は需要が比較的安定していることから、地価は横ばい乃至やや上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯 は土地１５０㎡程度の新築戸建で２，０００万円台後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模一般住宅を中心とする住宅地域である。主な需要者は自己利用目的で不動産を取得する個人であり、収益性を 指向する需要はほぼないことから、収益価格は試算しなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する信頼性 のある事例を多数収集し得たなど規範性が高く、また居住の快適性を指向する需要者の行動を反映しており説得力もあ る。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺西 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [104.0] 100 [158.1] [104.0] 100 96,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区の人口は対前年比で微減である。住宅需 要は全般的に安定しているが、一般土地の取 引件数は減少に転じており、選別化傾向が強 まっている。 地域要因に特段の変化はない。利便性は劣る 地域であるが、住宅需要の外延的な拡がりに より、一定の流動性は認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％