令和7年1月9日　提出 堺西 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -9 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　正井　智子   TEL.

鑑定評価額 29,600,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区上野芝向ヶ丘町４丁１４０５番５１外 ｢上野芝向ヶ丘町４－２２－９｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南東7m市道 水道、ガス、下水 上野芝 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 上野芝駅南方 750m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく、今後も現在の住環境を維持していくも のと予測される。不動産市場の回復基調を受け、地価は緩やかな上昇基調で安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市中西部に位置し、ＪＲ阪和線及びその周辺鉄道沿線の鉄道駅徒歩圏に形成された住宅地域と判定した 。需要者の中心は、上記圏内に居住する一次取得者等であり、一部に圏外からの転入者も見られる。上野芝駅徒歩圏の 閑静な住宅地域に存し、住環境が良好であり需給は概ね安定して認められる。市場の中心価格帯は、標準的画地規模の 土地で３，０００万円程度と思料されるが、当該規模の新築住宅の取引は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模戸建住宅が建ち並ぶ低層住居専用地域内に存し、周辺環境等から戸建住宅以外の建物建築は想定し難く、かつ戸 建住宅の賃貸市場がないと判断したため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、自用目的での取引が主である同一 需給圏内の類似地域等において、多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算し得た価格である。従って、市場性 を反映した比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺中 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [103.0] 100 [ 98.8] [103.0] 100 172,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    167,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は微減傾向。土地取引件数は、地 域によるが昨年迄の増加傾向から減少に転じ た。取引価格は全般的にやや上昇傾向にある ものと思われる。 上野芝駅から徒歩圏の住宅地域で、地域要因 に特段の変動はない。生活利便性や住環境は 概ね普通で地価は緩やかな上昇基調で安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％