令和7年1月6日　提出 堺堺 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 9-7 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　川東　大志   TEL.

鑑定評価額 317,000,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区三宝町６丁３１５番 ②地積 　(㎡) 2,261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 倉庫 Ｓ3 倉庫、作業所のほか 住宅も混在する工業 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 七道 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 事務所兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 阪神高速三宝ＪＣＴへ１．１ ｋｍ、府道大阪臨海線へ８０ ｍ、国道２６号へ７００ｍ 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 七道駅西方 1.0km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 令和２年３月の阪神高速大和川線の全線開通を受けて工業地域としての効用がより高まっていくとともに、地価 水準は道路付きの良い物流施設用地を中心に上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,600 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市及び大阪府南部を含む工業地域。需要者は地元企業が中心であるが不動産開発業者とも競合関係にあ る。ｅコマースの進展や働き方改革関連法の施行を受け、当堺市でも大型物流施設用地を中心に物流拠点の需要は依然 高く、その中で最寄駅から徒歩圏内にあって、阪神高速や府道大阪臨海線にほど近く、運輸条件や操業環境に優る当工 業地域の市場性は高く、地価は上昇している。道路条件に優る工業地で坪６０万円超の取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、当標準地と同様に堺市内に存する工業用地としての効用を有する土地に係る売買実例と比準している点で 説得力を有する。一方、収益価格は土地投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。自用 目的での取引が大半を占めている当地域の市場特性に鑑みれば、比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめるのが 妥当と判断し、代表標準地との検討結果をも踏まえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [108.5] 100 100 [100.0] 100 [ 82.1] [100.0] 100 140,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 臨海部のシャープ液晶パネル工場が令和６年 ８月に生産を停止したが、ソフトバンクやＫ ＤＤＩによるＡＩデータセンターへの転用が 計画されている。 大規模物流適地のほか、街路条件がそれほど 良くない中小規模工業地でも前面路線価を大 きく上回る坪当り５０万円超の取引事例がみ られる。 幹線道路や阪神高速からアクセスしやすい間 口の広い６８３坪超の土地であり、堺市中心 部にも近い工業用地として希少価値は高まっ ている。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.7 ％  ％