鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
堺堺 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺堺 5-4

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　今井　牧子

TEL.

鑑定評価額

132,000,000 円

１㎡当たりの価格

380,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	295,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市堺区大町西１丁７番外｢大町西１－１－２５｣				②地積　(㎡)	348 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.2	事務所ＲＣ5	中高層の事務所ビル、銀行等が建ち並ぶ商業地域	南東50m市道	水道、ガス、下水	堺 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所ビル用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５０ｍ市道

交通

施設

堺駅南東方

850m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

事務所ビル、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状を維
持し、推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 395,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 316,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は堺市及びその周辺市域に存する店舗、事務所ビル、共同住宅等が存する商業地域であると広域的に判定し
た。需要者の中心は自己利用目的の法人等のほか、不動産業者や開発業者も含まれる。堺市内における利便性が良好で
繁華性の高い商業地については、マンション用地としての引き合いも強く、地価は上昇傾向で推移している。当該圏域
の需要の中心は、立地条件や画地規模等によりばらつきはあるが、大道筋沿いで坪１３０万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は店舗や事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域に存するため、対象標準地の市場性を適正に反映した比準価格の
説得力は高い。一方収益価格は、対象標準地の収益性に着目し求めた理論的な価格である。比準価格と比しやや低位に
求められたが、賃料の上昇が地価上昇に比べ遅行していること、建築費の高騰等によるものと考えられる。以上より、
比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、他の商業系標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    372,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　堺堺（府） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    376,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

堺区の商業系用途の需要は、利便性の良好な
地域については、マンション用地としての需
要が強い。地価は上昇傾向が継続している。

大道筋沿いに中高層の事務所ビル、店舗兼共
同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、特段の
地域要因の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

+1.1 ％

３　試算価格算定内訳

堺堺 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１１ -101	堺市堺区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、西2.4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,360)
b	５０７ -30	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ台形	北18.6m府道、西3.9m、角地		近商高度5種最高31m 景観地区 (90,300)
c	５１４ -24	堺市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西27m府道、中間画地		近商 (90,300)
d	５０３ -30	堺市北区		更地	（　）	ほぼ整形	北35m府道、南4m、二方路		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 512,457	100 [ 100.0]	[ 113.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	570,736	100 [ 132.4]	431,069	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	431,000
b	(　 ) 496,268	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	533,984	100 [ 130.6]	408,870		409,000
c	(　 ) 408,778	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	426,355	100 [ 107.1]	398,091		398,000
d	(　 ) 364,466	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	365,174	100 [ 93.7]	389,727		390,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 395,000 円／㎡]

堺堺 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,365,505	12,407,489	48,958,016	43,758,000	5,200,016	（　0.9300） 4,836,015	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	109,909,432 円　　　　（　 316,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺堺 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	220.00	ＲＣ12	2,255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	348 ㎡	17.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～１２階：住宅（平均専有面積約３０㎡、単身者向け）、平面式駐車場

⑦有効率　 87.6 ％
の理由

同種同規模の賃貸物件の標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	65.0	143.00	3,450	493,350	6.0	2,960,100
							3.0	1,480,050
2～12	住宅	185.00	90.0	166.50	2,450	407,925	1.0	407,925
							2.0	815,850
～

～

～

計		2,255.00	87.6	1,974.50		4,980,525		7,447,275
								10,454,400

⑨年額支払賃料	4,980,525 円　×　12ヶ月　＝　 59,766,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,974.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,766,300 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,048,315 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,917,985 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,447,275 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 70,749 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,454,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 3,376,771 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,365,505 円　　　　（　 176,338 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺堺 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,315,000 円	663,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,828,989 円	60,966,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 302,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,635,500 円	663,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	663,000 円	663,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	663,000 円	663,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,407,489 円　（　　　　　　 35,654 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	663,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 2,255.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,758,000 円（　　　　　 125,741 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,365,505 円
②総費用	12,407,489 円
③純収益　①－②	48,958,016 円
④建物等に帰属する純収益	43,758,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,200,016 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,836,015 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,897 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,909,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 316,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

堺堺 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	堺市堺区大町西一丁７番	1201000343341-0000
2	堺市堺区大町西一丁８番	1201000343342-0000
3	堺市堺区大町西一丁９番１	1201000343343-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月9日　提出
堺堺 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺堺 5-4

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　正井　智子

TEL.

鑑定評価額

132,000,000 円

１㎡当たりの価格

380,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	295,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市堺区大町西１丁７番外｢大町西１－１－２５｣				②地積　(㎡)	348 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.2	事務所ＲＣ5	中高層の事務所ビル、銀行等が建ち並ぶ商業地域	南東50m市道	水道、ガス、下水	堺 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所ビル用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５０ｍ市道

交通

施設

堺駅南東方

850m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で地域に特段の変動はなく、当面は現在の商業性を維持す
ると予測する。地価水準は、不動産市場の回復基調を受け、緩やかな上昇基調で安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 395,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 317,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、堺市及びその周辺市域を含む広域的な範囲で、鉄道駅徒歩圏並びに幹線道路沿道に存する商業地域と判
定した。需要者の中心は、各種法人、不動産業者等様々で、利用目的は自己使用目的並びに投資目的での需要も認めら
れる。利用用途は、事務所、店舗等のほか、地域的特性から共同住宅地としての需要も強いと思料され、当該地域の需
要は安定して認められる。なお、市場の中心価格帯は、位置、規模、行政条件等により大きく異なり見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域等において、信頼性の高い取引事例を多数収集選択して試算し得た市場実態を反映
した価格である。一方で、収益価格は市場特性等から、元本価格に見合う賃料の収受が困難であること等から低位に試
算され、多くの想定要素を含むこと等からその相対的規範性も劣ると判断した。従って、市場性を反映した比準価格を
標準とし、収益価格を比較考量し、周辺標準地及び基準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

堺区の土地取引件数は増加傾向、取引価格も
上昇傾向を継続している。当区における商業
地の不動産市況は順調に回復しているものと
思われる。

堺駅徒歩圏かつ幹線道路沿いの商業地域で、
地域要因に特段の変動はない。不動産市況に
回復基調が見られ、堺市商業地域内の地価は
安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

+1.1 ％

３　試算価格算定内訳

堺堺 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０５ -18	堺市堺区		建付地	（　）	長方形	北東50m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	５０９ -23	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西50m府道、中間画地		商業 (100,600)
c	５０４ -101	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m府道、南西5.5m、角地		近商 (90,300)
d	５１３ -13	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西8m市道、北西8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 366,906	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	390,465	100 [ 100.0]	390,465	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	390,000
b	(　 ) 333,540	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	359,521	100 [ 90.3]	398,141		398,000
c	(　 ) 322,286	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	317,375	100 [ 79.1]	401,233		401,000
d	(　 ) 313,797	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	293,543	100 [ 74.8]	392,437		392,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 395,000 円／㎡]

堺堺 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,427,647	12,035,489	47,392,158	42,174,000	5,218,158	（　0.9300） 4,852,887	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	110,292,886 円　　　　（　 317,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺堺 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	220.00	ＲＣ12	2,255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	348 ㎡	17.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～１２階：住宅（単身者向け、平均貸室面積：約３０．５㎡）

⑦有効率　 87.6 ％
の理由

類似建物等を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	65.0	143.00	3,450	493,350	6.0	2,960,100
							3.0	1,480,050
2～12	住宅	185.00	90.0	166.50	2,450	407,925	1.0	407,925
							2.0	815,850
～

～

～

計		2,255.00	87.6	1,974.50		4,980,525		7,447,275
								10,454,400

⑨年額支払賃料	4,980,525 円　×　12ヶ月　＝　 59,766,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,974.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,766,300 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 4,877,304 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	56,088,996 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,447,275 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,515 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,454,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 3,270,136 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,427,647 円　　　　（　 170,769 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺堺 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,195,000 円	639,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,828,989 円	60,966,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 302,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,431,500 円	639,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	639,000 円	639,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	639,000 円	639,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,035,489 円　（　　　　　　 34,585 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	639,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 2,255.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	42,174,000 円（　　　　　 121,190 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,427,647 円
②総費用	12,035,489 円
③純収益　①－②	47,392,158 円
④建物等に帰属する純収益	42,174,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,218,158 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,852,887 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,945 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,292,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 317,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

堺堺 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	堺市堺区大町西一丁７番	1201000343341-0000
2	堺市堺区大町西一丁８番	1201000343342-0000
3	堺市堺区大町西一丁９番１	1201000343343-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考