別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
堺堺 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺堺 -8 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　松葉　貴信   TEL.
鑑定評価額 74,700,000 円  １㎡当たりの価格 283,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市堺区向陵中町３丁１１３番３
｢向陵中町３－６－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
建ち並ぶ住宅地域
 南西8m市道 水道、ガス、下水 三国ケ丘

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、　　
　８ｍ市道		 交通

施設		 三国ケ丘駅北東方

600m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅のほか、共同住宅等も見られる住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のま
ま推移していくものと予測する。住宅需要は継続して旺盛であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    283,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    194,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線、南海高野線等の各沿線で堺市堺区及び隣接区内の住宅地域である。需要者の中心は圏内に居
住する一次及び二次取得者であり、圏外からの流入も見られる。最寄駅徒歩圏内の住環境が良好な地域の選好性は高く
、富裕層を中心とする需要は継続して旺盛である。高値での取引も見られるなど、需要は堅調であり、地価は上昇傾向
で推移している。市場の中心価格帯は土地１坪当たり９０～９５万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅建設目的の需要が中心であるが、賃貸用共同住宅を建設する目的の土地需要も見られる地域である。比準価格
は類似地域に所在する信頼性の高い事例を採用している。収益価格の試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の
実態を反映しているが、賃料水準が土地価格に見合う水準に未だ達していないことから低位に求められた。よって、比
準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺堺 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    278,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[104.0]		 100
[102.9]		 [103.0]
100		 281,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区の人口は対前年比で微増である。一般土
地の取引件数及び新設住宅着工戸数は増加傾
向にあり、住宅需要は継続して堅調に推移し
ている。

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。
地域要因に特段の変化はないが、住宅需要は
継続して旺盛であり、地価は上昇傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  +3.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺堺 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０４

-38		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西11.1m市
道、中間画地
近商
高度5種最高31m
景観地区
(90,300)
b ５０６

-12		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7.3m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
c ５０６

-101		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m市道、
北3.7m、角地
近商
高度5種最高31m
景観地区
(100,300)
d ５１１

-18		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南24.7m府道、
北5.8m、
二方路
近商
高度5種最高31m
景観地区
(100,300)
e ５１３

-1		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.5m市道
、中間画地
１中専
高度4種最高31m
風致地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
230,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
227,767 		 100
[  82.5]
276,081 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
284,000 
b (　           ) 
302,663  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
308,598 		 100
[ 111.0]
278,016 
286,000 
c (　           ) 
315,206  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
318,951 		 100
[ 116.6]
273,543 
282,000 
d (　           ) 
311,066  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
301,391 		 100
[ 110.3]
273,247 
281,000 
e (　           ) 
286,322  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
294,543 		 100
[ 108.7]
270,969 
279,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　  +1.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　 +10.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　  +5.0
e 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    283,000 円／㎡]  



堺堺 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,278,778 
1,575,637 
7,703,141 
5,446,020 
2,257,121 		 （　0.9506）
2,145,619 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     51,086,167 円　　　　（　    194,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺堺 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 135.00 ＬＳ3 405.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   264 ㎡     12.0 m x   22.1 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約６０㎡程度（３ＬＤＫタイプ、全３戸）、駐車場平面式（自走式） ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 類似建物の標準的なレンタブル比に基づく。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
135.00 
85.0 
114.75 
2,064 
236,844 		 1.0  236,844 
2.0  473,688 

 2～ 2		 住宅
135.00 
90.0 
121.50 
2,106 
255,879 		 1.0  255,879 
2.0  511,758 

 3～ 3		 住宅
135.00 
90.0 
121.50 
2,106 
255,879 		 1.0  255,879 
2.0  511,758 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
405.00 
88.3 
357.75 

748,602 		 748,602 
1,497,204 
⑨年額支払賃料        748,602 円　×　12ヶ月　＝　       8,983,224 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     357.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         468,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,983,224 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         468,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       472,561 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,978,663 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           748,602 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,112 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,497,204 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         293,003 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,278,778 円　　　　（　        35,147 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺堺 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 250,200 円  　　　　     83,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 283,537 円  　　　        9,451,224　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      166,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      708,900 円  　　　　     83,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,400 円  　　　　     83,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,400 円  　　　　     83,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,575,637 円　（　　　　　　         5,968 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     405.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0653     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,446,020 円  
（　　　　　        20,629 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,278,778 円      
②総費用 1,575,637 円      
③純収益　①－② 7,703,141 円      
④建物等に帰属する純収益 5,446,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,257,121 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,145,619 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,127 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,086,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     194,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺堺 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市堺区向陵中町三丁１１３番３
 1201000404760-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
堺堺 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺堺 -8 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　今井　牧子   TEL.
鑑定評価額 73,400,000 円  １㎡当たりの価格 278,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市堺区向陵中町３丁１１３番３
｢向陵中町３－６－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
建ち並ぶ住宅地域
 南西8m市道 水道、ガス、下水 三国ケ丘

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、８ｍ市
道		 交通

施設		 三国ケ丘駅北東方

600m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状を
維持し、推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    278,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    191,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は堺区に存するＪＲ阪和線、南海高野線の各駅から徒歩圏に存する利便性の良好な住宅地域であると判定し
た。主な需要者は、堺市内に在住の一般個人であり、堺市外からの流入も認められる。居住環境が良好であり、堺市内
でも人気のエリアとなっていることから高値での取引も見られ、需要は強く地価は上昇傾向が継続している。当該圏域
における需要の中心は、土地については坪１００万円程度であり、土地約２５０㎡で７５００万円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は一般の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、自己利用目的の取引が大半を占めるため、対
象標準地の市場性を適正に反映した比準価格の説得力は高い。一方、投資物件としての市場は未成熟な状況にあり、収
益を目的とした取引が行われることは少なく、収益価格の説得力は劣るものと判断される。以上より、比準価格を標準
に、代表標準地との検討も踏まえ、収益価格は参考とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺堺 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    278,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[104.0]		 100
[103.9]		 [103.0]
100		 278,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 堺区の住宅地の不動産市場は概ね安定的であ
る。地価は上昇している地域が多いものの、
利便性の劣る地域では、横ばいとなっている
。

三国ヶ丘駅から徒歩圏の堺市の人気エリアに
存する住宅地域であり、特段の地域要因の変
動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  +3.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺堺 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０５

-2		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.4m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
b ５０４

-16		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
c ５１３

-1		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.5m市道
、中間画地
１中専
高度4種最高31m
風致地区
(60,200)
d ５１２

-19		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m私道、
中間画地
１中専
高度4種最高31m
景観地区
(40,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
395,697  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
390,751 		 100
[ 136.2]
286,895 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
296,000 
b (　           ) 
262,460  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
300,862 		 100
[ 111.0]
271,047 
279,000 
c (　           ) 
286,322  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
294,543 		 100
[ 109.7]
268,499 
277,000 
d (　           ) 
194,970  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.4]
240,873 		 100
[  93.0]
259,003 
267,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +3.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    278,000 円／㎡]  



堺堺 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,246,596 
1,574,655 
7,671,941 
5,446,020 
2,225,921 		 （　0.9506）
2,115,961 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     50,380,024 円　　　　（　    191,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺堺 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 135.00 ＬＳ3 405.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   264 ㎡     12.0 m x   22.1 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約６０㎡、ファミリータイプ、平面式駐車場 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種同規模の賃貸物件の標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
135.00 
85.0 
114.75 
2,000 
229,500 		 1.0  229,500 
2.0  459,000 

 2～ 2		 住宅
135.00 
90.0 
121.50 
2,100 
255,150 		 1.0  255,150 
2.0  510,300 

 3～ 3		 住宅
135.00 
90.0 
121.50 
2,150 
261,225 		 1.0  261,225 
2.0  522,450 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
405.00 
88.3 
357.75 

745,875 		 745,875 
1,491,750 
⑨年額支払賃料        745,875 円　×　12ヶ月　＝　       8,950,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     357.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         468,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,950,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         468,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       470,925 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,947,575 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           745,875 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,086 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,491,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         291,935 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,246,596 円　　　　（　        35,025 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺堺 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 250,200 円  　　　　     83,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 282,555 円  　　　        9,418,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      166,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      708,900 円  　　　　     83,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,400 円  　　　　     83,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,400 円  　　　　     83,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,574,655 円　（　　　　　　         5,965 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     405.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0653     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,446,020 円  
（　　　　　        20,629 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,246,596 円      
②総費用 1,574,655 円      
③純収益　①－② 7,671,941 円      
④建物等に帰属する純収益 5,446,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,225,921 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,115,961 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,015 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,380,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     191,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺堺 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市堺区向陵中町三丁１１３番３
 1201000404760-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考