別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪中央 5-41　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-41 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　土居　博輝   TEL.
鑑定評価額 13,800,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 8,610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区南船場４丁目４１番５外
｢南船場４－４－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
船場建築線


(100,1000)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ14F2B		 高層の店舗兼事務所
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 東43.6m国道、北側道 水道、ガス、下水 心斎橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４３．６ｍ国道 交通

施設		 心斎橋駅近接

 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
船場建築線
⑤地域要因の将
　来予測		 心斎橋駅至近の御堂筋沿いに店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域である。近時では国内外の観光客で賑
わいをみせ、店舗需要、オフィス需要いずれも堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +8.0
船場建築線　　　　　　　　　　　  -7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 12,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  9,990,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区及び北区等の高度商業地域である。主な需要者としては、開発目的又は投資目的で土地を取得す
る大手不動産会社、法人、不動産ファンド等が挙げられる。路面店はブランド街としてエリア形成されている。近時で
は国内外の観光客で賑わいをみせ、店舗需要、事務所需要いずれも旺盛であり、投資需要も底堅く地価は上昇傾向にあ
る。市場の価格帯については、取引が少なく個別性も強く詳細な把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例を採用して試算されたものであり、市場実態を反映した価格
である。一方、当該地域においては、堅調な土地取引価格に比して賃料水準はやや低位であり、収益価格はやや低位に
求められた。したがって、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意の上、
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪北 5-29                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,800,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[114.5]		 100
[136.4]		 [100.4]
100		 12,200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 10,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内金融機関の金利引き上げや建築費等の物
価高騰の懸念材料はあるものの、円安や旺盛
な投資需要等を背景に不動産投資市場は堅調
に推移している。

御堂筋沿いの店舗はブランド店を中心に出店
がみられる。国内外の観光客で賑わい、店舗
需要、事務所需要いずれも旺盛で、地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-41　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１２２

-5		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西44m国道、
北22m、東6m、
南7.8m、
四方路
商業
地区計画等
都市再生特別地区
(100,1300)
b 中央１２２

-3		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西30m市道、
東6m、西8.4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c 中央１２２

-2		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北49.2m国道、
南7.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
12,796,361  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.2]
14,060,518 		 100
[ 110.0]
12,782,289 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.4

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.4]
　　　　 100
12,800,000 
b (　 11,575,986) 
9,794,628  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
12,087,437 		 100
[  92.6]
13,053,388 
13,100,000 
c (　           ) 
9,748,760  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
10,789,890 		 100
[  83.8]
12,875,764 
12,900,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 12,900,000 円／㎡]  



大阪中央 5-41　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

767,350,800 
245,704,134 
521,646,666 
186,320,000 
335,326,666 		 （　0.9466）
317,420,222 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　 11,336,436,500 円　　　　（　  9,990,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-41　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 750.00 ＳＲＣ14F2B 11,230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
船場建築線
 100 ％   1,000 ％   1,000 ％   1,135 ㎡     25.0 m x   45.0 m  前面道路：国道     　  43.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～１４階は事務所、地下１～２階は駐車場（２９台）を想定。 ⑦有効率　  68.1 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 2		 駐車場
740.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
750.00 
60.0 
450.00 
19,700 
8,865,000 		 15.0  132,975,000 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
750.00 
80.0 
600.00 
6,800 
4,080,000 		 10.0  40,800,000 
0.0  0 

10～14		 事務所
600.00 
80.0 
480.00 
6,800 
3,264,000 		 10.0  32,640,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
11,230.00 
68.1 
7,650.00 

57,825,000 		 622,575,000 
0 
⑨年額支払賃料     57,825,000 円　×　12ヶ月　＝　     693,900,000 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   7,650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      83,538,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域の標準的な共益費単価を採用。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　  29 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      15,660,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       777,438,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      15,660,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    31,723,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 761,374,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       622,575,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       5,976,720 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     767,350,800 円　　　　（　       676,080 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-41　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 17,000,000 円  　　　　  3,400,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 105,482,034 円  　　　      793,098,000　×　　　　  13.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   87,522,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   28,900,000 円  　　　　  3,400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,400,000 円  　　　　  3,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,400,000 円  　　　　  3,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     245,704,134 円　（　　　　　　       216,479 円／㎡）　　（経費率　　  32.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 288,000 円／㎡　×　  11,230.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0548     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 186,320,000 円  
（　　　　　       164,159 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 767,350,800 円      
②総費用 245,704,134 円      
③純収益　①－② 521,646,666 円      
④建物等に帰属する純収益 186,320,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 335,326,666 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 317,420,222 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      279,665 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,336,436,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   9,990,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-41　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区南船場四丁目４１番５
 1200005065308-0000
2 　大阪市中央区南船場四丁目４１番１３
 1200005065315-0000
3 　大阪市中央区南船場四丁目４３番
 1200005065319-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪中央 5-41　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-41 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　長尾　成信   TEL.
鑑定評価額 13,800,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 8,610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区南船場４丁目４１番５外
｢南船場４－４－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
船場建築線


(100,1000)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ14F2B		 高層の店舗兼事務所
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 東43.6m国道、北側道 水道、ガス、下水 心斎橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ４３．６ｍ国道 交通

施設		 心斎橋駅近接

 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
船場建築線
⑤地域要因の将
　来予測		 　近隣地域は、路面にブランド店舗付高層事務所ビルが多い高度商業地域。コロナ明けから事務所市場・路面プ
ライム店舗安定・回復、需要増で、地価は上昇するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +8.0
船場建築線　　　　　　　　　　　  -7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 12,800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  9,790,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、大阪中心区に立地する業務・店舗が交じる高度商業地。主たる需要者は、長期安定の収益物件を求め
る投資法人、大手不動産会社等の機関投資家。空室率低下やインバウンドで地価上昇後、コロナ禍で同効果消滅と企業
投資の一時的減退を招き反転下落。しかし事務所市場の安定と路面プライム店舗の需要増がみられ、コロナ明けから上
昇傾向が増した。中心価格帯は、需要個別性や相場の不安定性、画地規模も多岐に渡り、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、御堂筋・心斎橋ブランドから路面店舗・上層事務所の賃貸需要が強いも、近時、収益案件選別眼が厳し
く、賃料収入や投資利回りの変動リスクがあり、長期的な収益予測が不透明で、収益価格の低下や信頼性の減退を招き
、やや規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪北 5-29                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,800,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[114.5]		 100
[136.4]		 [100.4]
100		 12,200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 10,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　コロナ禍明けより、大阪市内の商業地全般
に人流が回復し商業収益も回復・増加傾向、
収益案件への投資選好も引き続き強い。


　コロナ禍中から御堂筋沿い事務所需要は底
堅く、世界ブランドが路面好立地案件に出店
、コロナ前を上回る賃料水準で、地価上昇が
継続中。

　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-41　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１２２

-2		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北49.2m国道、
南7.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 中央１２２

-5		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西44m国道、
北22m、東6m、
南7.8m、
四方路
商業
地区計画等
都市再生特別地区
(100,1300)
c 北１０２

-8		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南40m国道、
東3.4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,748,760  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
10,789,890 		 100
[  88.2]
12,233,435 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　   -7.0

　　　[ 100.4]
　　　　 100
12,300,000 
b (　           ) 
12,796,361  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.2]
14,060,518 		 100
[ 110.0]
12,782,289 
12,800,000 
c (　           ) 
9,417,682  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
9,613,689 		 100
[  73.0]
13,169,437 
13,200,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 12,800,000 円／㎡]  



大阪中央 5-41　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

761,439,024 
246,497,745 
514,941,279 
186,320,000 
328,621,279 		 （　0.9466）
311,072,903 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　 11,109,746,536 円　　　　（　  9,790,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-41　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 750.00 ＳＲＣ14F2B 11,230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
船場建築線
 100 ％   1,000 ％   1,000 ％   1,135 ㎡     25.0 m x   45.0 m  前面道路：国道     　  43.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 　標準的使用等より、地下１～２階駐車場、１階店舗、２～１４階事務所（屋内駐車場２９台）も合理的と判断。 ⑦有効率　  68.1 ％
の理由		 　想定建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 2		 駐車場
740.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
750.00 
60.0 
450.00 
21,175 
9,528,750 		 12.0  114,345,000 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
750.00 
80.0 
600.00 
6,660 
3,996,000 		 10.0  39,960,000 
0.0  0 

10～14		 事務所
600.00 
80.0 
480.00 
6,660 
3,196,800 		 10.0  31,968,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
11,230.00 
68.1 
7,650.00 

57,480,750 		 593,865,000 
0 
⑨年額支払賃料     57,480,750 円　×　12ヶ月　＝　     689,769,000 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   7,650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      83,538,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の標準的な共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  29 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      13,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       773,307,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      13,920,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    31,489,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 755,737,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       593,865,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       5,701,104 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     761,439,024 円　　　　（　       670,871 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-41　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 17,000,000 円  　　　　  3,400,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 106,275,645 円  　　　      787,227,000　×　　　　  13.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   87,522,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   28,900,000 円  　　　　  3,400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,400,000 円  　　　　  3,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,400,000 円  　　　　  3,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     246,497,745 円　（　　　　　　       217,179 円／㎡）　　（経費率　　  32.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 288,000 円／㎡　×　  11,230.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0548     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 186,320,000 円  
（　　　　　       164,159 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 761,439,024 円      
②総費用 246,497,745 円      
③純収益　①－② 514,941,279 円      
④建物等に帰属する純収益 186,320,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 328,621,279 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 311,072,903 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      274,073 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,109,746,536 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   9,790,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-41　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区南船場四丁目４１番５
 1200005065308-0000
2 　大阪市中央区南船場四丁目４１番１３
 1200005065315-0000
3 　大阪市中央区南船場四丁目４３番
 1200005065319-0000
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備考