別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪中央 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-34 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　長尾　成信   TEL.
鑑定評価額 1,350,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,670,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区難波２丁目２５番
｢難波２－３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 506  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）



(100,1000)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ11F2B		 高層の事務所、店舗
ビルの建ち並ぶ商業
地域		 南50m市道 水道、ガス、下水 なんば近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 阪神高速環状線の高架道路の
北側に位置する		 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 なんば駅近接

 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 　近隣地域は、ホテル等もあるミナミ近く幹線沿いの一般高度商業地域。コロナ禍明けから事務所需要の安定や
店舗需要、投資回復で上昇傾向、当面の間現状で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,290,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、概ね中央区及び隣接区の幹線道路沿いの一般高度商業地域。主な需要者は、自社ビル、貸家の店舗兼
事務所ビルを求める事業者や収益案件を求める大手投資家等。近隣地域は、立地面で商業収益性と事務所需要が高く、
地価は、事務所賃料の安定や店舗収益回復等から上昇転換、同傾向が継続する。中心価格帯は、需要個別性や相場の不
安定性から把握が困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、事務所や居宅、路面店舗の賃貸需要があるも、近時、収益案件選別眼が厳しく、賃料収入や投資利回り
の変動リスクがあり、長期的な収益予測が不透明で、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため、やや規範性に劣る。
そこで、近時の実証性を備えた比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-14              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,230,000 円／㎡		 [115.5]
100		 100
[102.3]		 100
[137.3]		 [100.0]
100		 2,660,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　コロナ禍明けより、大阪市内の商業地全般
に人流が回復し商業収益も回復・増加傾向、
収益案件への投資選好も引き続き強い。


　ミナミ歓楽街にほど近く、コロナ明けから
事務所需要、その他店舗回復傾向は強まり、
上昇傾向が継続している。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　  -7.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.6
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０８

-2		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北50.3m府道、
南1.6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 中央１１６

-21		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東23.6m市道、
西7.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c 西１１２

-11		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南21.9m国道、
北8m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 中央１０１

-3		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,692,003  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
3,278,261 		 100
[ 136.7]
2,398,143 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,400,000 
b (　           ) 
2,910,871  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 102.0]
3,184,235 		 100
[ 100.7]
3,162,100 
3,160,000 
c (　           ) 
1,526,642  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
1,576,572 		 100
[  64.7]
2,436,742 
2,440,000 
d (　           ) 
2,279,635  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
2,649,176 		 100
[  83.3]
3,180,283 
3,180,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  -6.3 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.6 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.2 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,800,000 円／㎡]  



大阪中央 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

185,979,966 
65,106,714 
120,873,252 
84,150,000 
36,723,252 		 （　0.9446）
34,688,784 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  1,156,292,800 円　　　　（　  2,290,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 432.00 ＲＣ11F1B 5,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   1,000 ％   1,000 ％   506 ㎡     21.3 m x   25.5 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 　標準的使用及び個別的要因から、１階店舗、２階以上事務所（フロア貸し）、駐車場１２台（地下１階、機械式）も合理的と判断。 ⑦有効率　  71.3 ％
の理由		 　想定建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場外
248.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
432.00 
75.0 
324.00 
3,930 
1,273,320 		 12.0  15,279,840 
0.0  0 

 2～11		 事務所
432.00 
75.0 
324.00 
3,480 
1,127,520 		 10.0  11,275,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,000.00 
71.3 
3,564.00 

12,548,520 		 128,031,840 
0 
⑨年額支払賃料     12,548,520 円　×　12ヶ月　＝　     150,582,240 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   3,564.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      38,918,880 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の標準的な共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,040,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       189,501,120 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       5,040,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     9,777,456 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 184,763,664 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       128,031,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,216,302 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     185,979,966 円　　　　（　       367,549 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,500,000 円  　　　　  1,500,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 33,655,614 円  　　　      194,541,120　×　　　　  17.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,201,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,750,000 円  　　　　  1,500,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,500,000 円  　　　　  1,500,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,500,000 円  　　　　  1,500,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      65,106,714 円　（　　　　　　       128,669 円／㎡）　　（経費率　　  35.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,500,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 286,000 円／㎡　×　   5,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 84,150,000 円  
（　　　　　       166,304 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 185,979,966 円      
②総費用 65,106,714 円      
③純収益　①－② 120,873,252 円      
④建物等に帰属する純収益 84,150,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 36,723,252 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 34,688,784 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       68,555 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,156,292,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,290,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区難波二丁目２５番
 1200005055808-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪中央 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-34 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　聡   TEL.
鑑定評価額 1,350,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,670,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区難波２丁目２５番
｢難波２－３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 506  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）



(100,1000)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ11F2B		 高層の事務所、店舗
ビルの建ち並ぶ商業
地域		 南50m市道 水道、ガス、下水 なんば近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 阪神高速環状線の高架道路の
北側に近接。		 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 なんば駅近接

 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の事務所、店舗等が見られる商業地域。地域の土地利用形態は、当面現状を維持するものと考えられる。駅
近接のため商的な効用は高い。地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,870,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,070,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域を中心に、一部背後地や隣接区を含む。主な需要者は、賃
貸経営（収益獲得）目的の不動産業者、投資家、自己の事業拠点として地元資本の企業等が想定される。緩和的な金融
環境のもと、マンション適地や優良な投資物件への需要は依然強く、需給は逼迫している。建築資材の高騰や長期金利
の動向等には注視を要する。多様な取引動機により個別性が強く、総額としての中心価格帯の指摘は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、高層の事務所、店舗等が立地する商業地域である。比準価格は、地域的に類似し、比較可能な事例を採用
して求められたもので、市場の実情を反映している。収益価格は、試算過程において想定要素が多く、予測の精度によ
り価格の振れ幅が大きくなるという傾向を持つ。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、収益価格は比較考量す
るに留め、実証性の高い比準価格を中心に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-14              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,230,000 円／㎡		 [115.5]
100		 100
[102.3]		 100
[136.7]		 [100.0]
100		 2,670,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、大阪市中心部
の不動産市況は依然として堅調である。海外
景気の下振れ、物価上昇、金融情勢等の影響
に留意を要する。

難波の中心エリアに近接する商業地域。場所
的な希少性もあり、土地需要は安定している
。地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　  -7.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０８

-2		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北50.3m府道、
南1.6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 中央１１１

-4		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c 浪速１０８

-6		 大阪市浪速区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南27m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 浪速１０７

-7		 大阪市浪速区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21.8m府道、
西6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,692,003  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
3,278,261 		 100
[ 113.8]
2,880,721 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,880,000 
b (　           ) 
1,473,107  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,754,634 		 100
[  61.1]
2,871,741 
2,870,000 
c (　           ) 
1,888,010  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,137,227 		 100
[  74.5]
2,868,761 
2,870,000 
d (　           ) 
1,437,451  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,547,374 		 100
[  53.6]
2,886,892 
2,890,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,870,000 円／㎡]  



大阪中央 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

184,830,480 
66,363,112 
118,467,368 
85,272,000 
33,195,368 		 （　0.9446）
31,356,345 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  1,045,211,500 円　　　　（　  2,070,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 432.00 ＲＣ11F1B 5,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   1,000 ％   1,000 ％   506 ㎡     21.3 m x   25.5 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階～１１階は事務所、各階フロア貸を想定。地下１階は機械式駐車場１２台。 ⑦有効率　  75.2 ％
の理由		 この種の建物としては、標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場外
248.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
432.00 
70.0 
302.40 
4,000 
1,209,600 		 12.0  14,515,200 
0.0  0 

 2～11		 事務所
432.00 
80.0 
345.60 
3,200 
1,105,920 		 10.0  11,059,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,000.00 
75.2 
3,758.40 

12,268,800 		 125,107,200 
0 
⑨年額支払賃料     12,268,800 円　×　12ヶ月　＝　     147,225,600 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   3,758.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　      41,041,728 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,040,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       188,267,328 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       5,040,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     9,665,366 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 183,641,962 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       125,107,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,188,518 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     184,830,480 円　　　　（　       365,278 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,600,000 円  　　　　  1,520,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 34,602,012 円  　　　      193,307,328　×　　　　  17.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,201,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,920,000 円  　　　　  1,520,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,520,000 円  　　　　  1,520,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,520,000 円  　　　　  1,520,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      66,363,112 円　（　　　　　　       131,152 円／㎡）　　（経費率　　  35.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,520,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   5,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 85,272,000 円  
（　　　　　       168,522 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 184,830,480 円      
②総費用 66,363,112 円      
③純収益　①－② 118,467,368 円      
④建物等に帰属する純収益 85,272,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 33,195,368 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 31,356,345 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       61,969 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,045,211,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,070,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区難波二丁目２５番
 1200005055808-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
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備考