別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪中央 5-33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-33 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　野口　健治   TEL.
鑑定評価額 2,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区今橋２丁目１７番３
｢今橋２－４－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
船場建築線


(100,600)

1:1.5		 事務所、店舗兼車庫

ＳＲＣ10F1B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 南7.8m市道、西側道 水道、ガス、下水 北浜

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．８ｍ市道 交通

施設		 北浜駅西方

250m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
船場建築線
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、安定的な事務所需要と良好な立地条件に支えられ、取引需要は
高まっている。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
船場建築線　　　　　　　　　　　 -10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,770,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は淀屋橋・北浜地区を中心に中央区の北部から北区を含む圏域である。需要者層は大企業や有力な中小企業
もしくは収益性に期待する投資家等が中心で、タワーマンション開発業者の参入も見られる。金融緩和等の影響を反映
して不動産の需給動向は比較的安定している。人出等は順調に増加が継続し、店舗市況も回復していることから取引需
要は高まっている。中心価格帯は、取引当事者や案件の個別性が高く、一概に把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は想定
項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者
層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,860,000 円／㎡		 [115.1]
100		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 [ 94.5]
100		 2,150,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,890,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区では国内外の観光需要等の回復を受け
、都心部の人出等は継続して増加しており、
事業用地の需要等の高まりが継続している。


安定したマンション、オフィス需要により、
取引需要は堅調。人出等は増加しており、店
舗等市況、宿泊需要も回復の勢いが続いてい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　  -5.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０１

-3		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 中央１０１

-6		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
東6m、角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,600)
c 中央１０１

-2		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
船場建築線
(100,600)
d 中央１１６

-2		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西7.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,594)
e 中央１０１

-13		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
商業
船場建築線
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,279,635  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
2,649,176 		 100
[ 107.3]
2,468,943 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　  -10.0

　　　[  94.5]
　　　　 100
2,330,000 
b (　           ) 
1,429,658  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  62.0]
2,435,030 		 100
[ 101.8]
2,391,974 
2,260,000 
c (　           ) 
2,825,692  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
3,366,259 		 100
[ 138.6]
2,428,758 
2,300,000 
d (　           ) 
1,439,163  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,580,257 		 100
[  70.0]
2,257,510 
2,130,000 
e (　           ) 
1,862,794  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
2,039,269 		 100
[  91.5]
2,228,709 
2,110,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  +1.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -41.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.3 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.3 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,280,000 円／㎡]  



大阪中央 5-33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

268,761,219 
91,832,932 
176,928,287 
109,956,000 
66,972,287 		 （　0.9446）
63,262,022 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  2,108,734,067 円　　　　（　  1,770,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 700.00 ＲＣ10F1B 6,780.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
船場建築線
 100 ％   600 ％   600 ％   1,193 ㎡     26.0 m x   37.0 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階に店舗、２階以上を事務所（フロア貸または部分貸）、地下１階は自走式駐車場（平面３０台）を想定した。 ⑦有効率　  68.0 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
920.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
700.00 
70.0 
490.00 
4,600 
2,254,000 		 12.0  27,048,000 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
620.00 
80.0 
496.00 
3,880 
1,924,480 		 10.0  19,244,800 
0.0  0 

10～10		 事務所
200.00 
75.0 
150.00 
3,880 
582,000 		 10.0  5,820,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,780.00 
68.0 
4,608.00 

18,231,840 		 186,826,400 
0 
⑨年額支払賃料     18,231,840 円　×　12ヶ月　＝　     218,782,080 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   4,608.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      50,319,360 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費として上記の通り査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       269,101,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      12,600,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    14,715,072 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 266,986,368 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       186,826,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,774,851 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     268,761,219 円　　　　（　       225,282 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,800,000 円  　　　　  1,960,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 45,353,932 円  　　　      281,701,440　×　　　　  16.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   16,099,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   16,660,000 円  　　　　  1,960,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,960,000 円  　　　　  1,960,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,960,000 円  　　　　  1,960,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      91,832,932 円　（　　　　　　        76,976 円／㎡）　　（経費率　　  34.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,960,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   6,780.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 109,956,000 円  
（　　　　　        92,168 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 268,761,219 円      
②総費用 91,832,932 円      
③純収益　①－② 176,928,287 円      
④建物等に帰属する純収益 109,956,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 66,972,287 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 63,262,022 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       53,028 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,108,734,067 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,770,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区今橋二丁目１７番３
 1200000056102-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪中央 5-33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-33 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　聡   TEL.
鑑定評価額 2,590,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区今橋２丁目１７番３
｢今橋２－４－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
船場建築線


(100,600)

1:1.5		 事務所、店舗兼車庫

ＳＲＣ10F1B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 南7.8m市道、西側道 水道、ガス、下水 北浜

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．８ｍ市道 交通

施設		 北浜駅西方

250m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
船場建築線
⑤地域要因の将
　来予測		 地域の土地利用形態は、当面現状を維持するものと考えられる。用途の多様性が顕著であり、位置的要因も相俟
って、市場での優位性は高い。地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
船場建築線　　　　　　　　　　　 -10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,750,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区内の普通商業地域を中心に、一部隣接区を含む。主な需要者は、賃貸経営（収益獲得）目的の不
動産業者、投資家、自己の事業拠点として地元資本の企業等が想定される。緩和的な金融環境のもと、マンション適地
や優良な投資物件への需要は依然強く、需給は逼迫している。建築資材の高騰や長期金利の動向等には注視を要する。
多様な取引動機により個別性が強く、総額としての中心価格帯の指摘は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、地域的に類似性を有する事例を採用して求められたもので、市場の実情を反映している。収益価格は、最
有効使用を前提とした土地の純収益を資本還元して求めたものであるが、試算過程に想定要素が多く、予測の精度によ
り価格の振れ幅が大きくなるという傾向を持つ。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、収益価格は比較考量す
るに留め、実証性の高い比準価格を中心に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,860,000 円／㎡		 [115.1]
100		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 [ 94.5]
100		 2,170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,890,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、大阪市中心部
の不動産市況は依然として堅調である。海外
景気の下振れ、物価上昇、金融情勢等の影響
に留意を要する。

船場地区北部（北浜エリア）の商業地域。用
途の多様性もあり、土地需要は安定している
。地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　  -5.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０１

-5		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7.8m市道、
中間画地
商業
船場建築線
(100,600)
b 中央１１１

-7		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,600)
c 中央１１１

-19		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 中央１０１

-13		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
商業
船場建築線
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,333,856  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
2,574,612 		 100
[ 104.0]
2,475,588 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　  -10.0

　　　[  94.5]
　　　　 100
2,340,000 
b (　           ) 
2,033,318  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
2,311,562 		 100
[  93.1]
2,482,881 
2,350,000 
c (　           ) 
1,711,174  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.0]
1,974,432 		 100
[  80.4]
2,455,761 
2,320,000 
d (　           ) 
1,862,794  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
2,039,269 		 100
[  82.6]
2,468,849 
2,330,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,330,000 円／㎡]  



大阪中央 5-33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

288,098,575 
103,890,873 
184,207,702 
117,810,000 
66,397,702 		 （　0.9446）
62,719,269 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  2,090,642,300 円　　　　（　  1,750,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 700.00 ＲＣ10F1B 6,780.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
船場建築線
 100 ％   600 ％   600 ％   1,193 ㎡     26.0 m x   37.0 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～１０階事務所、フロア又は部分貸し、地下１階自走式駐車場（平面３０台）を想定 ⑦有効率　  68.0 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
  ～ 1		 駐車場
920.00 
 
 
 
 		    
   

  ～ 1		 店舗
700.00 
70.0 
490.00 
4,500 
2,205,000 		 12.0  26,460,000 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
620.00 
80.0 
496.00 
4,300 
2,132,800 		 10.0  21,328,000 
0.0  0 

10～10		 事務所
200.00 
75.0 
150.00 
4,300 
645,000 		 10.0  6,450,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,780.00 
68.0 
4,608.00 

19,912,400 		 203,534,000 
0 
⑨年額支払賃料     19,912,400 円　×　12ヶ月　＝　     238,948,800 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   4,608.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      50,319,360 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の賃貸事例等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       289,268,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      12,600,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    15,723,408 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 286,144,752 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       203,534,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,933,573 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  2,250,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        20,250 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     288,098,575 円　　　　（　       241,491 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,500,000 円  　　　　  2,100,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 55,241,873 円  　　　      301,868,160　×　　　　  18.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   16,099,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   17,850,000 円  　　　　  2,100,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,100,000 円  　　　　  2,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,100,000 円  　　　　  2,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     103,890,873 円　（　　　　　　        87,084 円／㎡）　　（経費率　　  36.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　   6,780.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 117,810,000 円  
（　　　　　        98,751 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 288,098,575 円      
②総費用 103,890,873 円      
③純収益　①－② 184,207,702 円      
④建物等に帰属する純収益 117,810,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 66,397,702 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 62,719,269 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       52,573 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,090,642,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,750,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区今橋二丁目１７番３
 1200000056102-0000
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備考