別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
大阪中央 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-31 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　池木　俊博   TEL.
鑑定評価額 1,020,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区南船場１丁目１６番
｢南船場１－１１－９｣		 ②地積
　(㎡)		 487  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:3		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10		 中高層の事務所ビル
が多い国道沿いの商
業地域		 南49m国道 水道、ガス、下水 長堀橋

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ４９ｍ国道 交通

施設		 長堀橋駅東方

130m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所ビルが多い商業地域として熟成しており、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状を維持して
いくものと予測する。当面の地価動向については需給逼迫により高値安定基調で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,950,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大阪市内中心部の商業地域一帯である。主な需要者は国内外の機関投資家、不動産事業法人等である。マ
ーケットサイクルの中では高値圏内にあり物件選別の目は厳しい。優良物件に需要が集中する傾向が強くなっている。
土地建物一体の収益物件に関しては需給が逼迫して高値圏を維持しているが、開発事業用地に関しては、建築費の高騰
、金利上昇等の懸念材料も見受けられる。地域・物件間の格差が大きく中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性
が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的
な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に
、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,370,000 円／㎡		 [116.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.4]		 [100.0]
100		 2,080,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,810,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内中心部の不動産市況は既存の収益物件を
中心に高値圏内の取引が多く見受けられる。
長期金利や海外経済の動向には引き続き留意
が必要である。

堺筋東側で長堀通沿いの事務所ビルが多い商
業地域で、周辺では高層事務所ビルが高値水
準で取引される事例も散見される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西１１４

-10		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東50m市道、
南15m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b 西１１２

-11		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南21.9m国道、
北8m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 中央１１６

-12		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西40m府道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d 中央１１６

-20		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北40m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e 中央１１１

-8		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,743,129  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
1,967,475 		 100
[  92.6]
2,124,703 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,120,000 
b (　           ) 
1,526,642  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
1,576,572 		 100
[  73.5]
2,144,996 
2,140,000 
c (　           ) 
1,608,881  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,769,769 		 100
[  81.6]
2,168,835 
2,170,000 
d (　           ) 
1,427,082  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,495,582 		 100
[  67.5]
2,215,677 
2,220,000 
e (　           ) 
1,623,962  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
1,941,694 		 100
[  89.4]
2,171,917 
2,170,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,160,000 円／㎡]  



大阪中央 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

140,221,683 
44,372,946 
95,848,737 
65,637,000 
30,211,737 		 （　0.9446）
28,538,007 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    951,266,900 円　　　　（　  1,950,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 360.00 ＲＣ10F1B 3,900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   487 ㎡     13.0 m x   38.0 m  前面道路：国道     　  49.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下駐車場７台、１階店舗、２階～１０階事務所を想定。 ⑦有効率　  72.9 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
300.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
360.00 
70.0 
252.00 
3,630 
914,760 		 12.0  10,977,120 
0.0  0 

 2～10		 事務所
360.00 
80.0 
288.00 
3,250 
936,000 		 10.0  9,360,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,900.00 
72.9 
2,844.00 

9,338,760 		 95,217,120 
0 
⑨年額支払賃料      9,338,760 円　×　12ヶ月　＝　     112,065,120 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   2,844.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      31,056,480 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  42,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,528,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       143,121,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,528,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,332,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 139,317,120 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        95,217,120 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         904,563 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     140,221,683 円　　　　（　       287,930 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,850,000 円  　　　　  1,170,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 19,944,346 円  　　　      146,649,600　×　　　　  13.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,293,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,945,000 円  　　　　  1,170,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,170,000 円  　　　　  1,170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,170,000 円  　　　　  1,170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      44,372,946 円　（　　　　　　        91,115 円／㎡）　　（経費率　　  31.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,170,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　   3,900.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 65,637,000 円  
（　　　　　       134,778 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 140,221,683 円      
②総費用 44,372,946 円      
③純収益　①－② 95,848,737 円      
④建物等に帰属する純収益 65,637,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 30,211,737 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 28,538,007 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       58,600 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    951,266,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,950,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区南船場一丁目１６番
 1200005051325-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪中央 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-31 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　野口　健治   TEL.
鑑定評価額 1,030,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区南船場１丁目１６番
｢南船場１－１１－９｣		 ②地積
　(㎡)		 487  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:3		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10		 中高層の事務所ビル
が多い国道沿いの商
業地域		 南49m国道 水道、ガス、下水 長堀橋

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ４９ｍ国道 交通

施設		 長堀橋駅東方

130m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所ビルが多い国道沿いの商業地域で、地域要因に特段の変動はなく当面は現状を維持するものと見
込まれる。事業用地等需要が拡大しており、市況は安定している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,710,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区及び周辺区の事務所ビルが多い幹線道路沿いの商業地域である。需要者は収益物件を目的とする不
動産会社や投資ファンド、自社ビル目的の事業法人にマンション等の開発業者が中心となる。インバウンド需要、国内
観光需要、人出等は順調に増加しており、店舗市況の回復が見られることから、取引需要が高まっている。市場での中
心価格帯は立地や個別性等により様々であるが、標準的画地の規模で８～１２億円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は想定
項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者
層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,370,000 円／㎡		 [116.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.5]		 [100.0]
100		 2,110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,810,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区では国内外の観光需要等の回復を受け
、都心部の人出等は継続して増加しており、
事業用地の需要等の高まりが継続している。


堺筋東側で長堀通沿いの事務所ビルが多い商
業地域で、人出等は増加しており、新規出店
など店舗等市況も回復し、取引需要は高まっ
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.9
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１１６

-21		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東23.6m市道、
西7.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 中央１１６

-7		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 中央１１１

-8		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d 中央１０１

-11		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12.7m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,910,871  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 102.0]
3,184,235 		 100
[ 138.8]
2,294,117 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,290,000 
b (　           ) 
1,335,816  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
1,546,734 		 100
[  73.6]
2,101,541 
2,100,000 
c (　           ) 
1,623,962  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
1,941,694 		 100
[  89.6]
2,167,069 
2,170,000 
d (　           ) 
2,625,815  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,709,841 		 100
[ 121.3]
2,233,999 
2,230,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  -3.7 環境　　　　 +46.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.4 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.2 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  -4.3 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,210,000 円／㎡]  



大阪中央 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

147,094,656 
56,113,426 
90,981,230 
64,515,000 
26,466,230 		 （　0.9446）
25,000,001 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    833,333,367 円　　　　（　  1,710,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 360.00 ＲＣ10F1B 3,900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   487 ㎡     13.0 m x   38.0 m  前面道路：国道     　  49.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下駐車場７台、１階店舗、２階～１０階事務所を想定。 ⑦有効率　  72.9 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
300.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
360.00 
70.0 
252.00 
4,000 
1,008,000 		 12.0  12,096,000 
0.0  0 

 2～10		 事務所
360.00 
80.0 
288.00 
3,450 
993,600 		 10.0  9,936,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,900.00 
72.9 
2,844.00 

9,950,400 		 101,520,000 
0 
⑨年額支払賃料      9,950,400 円　×　12ヶ月　＝　     119,404,800 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   2,844.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      31,056,480 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費として上記の通り査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       150,461,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,691,064 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 146,130,216 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       101,520,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         964,440 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     147,094,656 円　　　　（　       302,042 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,750,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 31,994,826 円  　　　      153,821,280　×　　　　  20.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,293,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,775,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,150,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,150,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      56,113,426 円　（　　　　　　       115,223 円／㎡）　　（経費率　　  38.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 281,000 円／㎡　×　   3,900.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 64,515,000 円  
（　　　　　       132,474 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 147,094,656 円      
②総費用 56,113,426 円      
③純収益　①－② 90,981,230 円      
④建物等に帰属する純収益 64,515,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 26,466,230 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 25,000,001 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       51,335 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    833,333,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,710,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区南船場一丁目１６番
 1200005051325-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考