鑑定評価書

令和7年1月13日　提出
大阪中央 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-23

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　山本　祐一郎

TEL.

鑑定評価額

7,670,000,000 円

１㎡当たりの価格

17,600,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	12,320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区心斎橋筋２丁目３９番１｢心斎橋筋２－８－５｣				②地積　(㎡)	436 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他） (100,360)
	1:3.5	店舗Ｓ2F1B	中層の専門店等が多い繁華な商業地域	東6m市道	水道、ガス、下水	心斎橋 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

心斎橋駅南方

220m

法令

規制

商業
(100,360)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

心斎橋筋商店街に立地しており、インバウンドによる店舗需要の回復等を背景に、地価は上昇基調で推移してい
くものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,300,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大阪市内中心部において店舗等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。主たる需要者は、賃貸事業収益
の獲得を目的とした不動産事業者等が中心と考えられる。大阪市内中心部において、需要者による物件選別は慎重さが
増しているものの、需要者による物件取得意欲は旺盛である。なお、個々の取引の性質如何によって取引の価格帯は広
範にわたり、市場での需要の中心となる総額としての価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象不動産の主たる需要者は、収益性に着目して意思決定を行うものと思料され、特に、収益価格を重視して取引を行
うものと推察される。また、類似性を有する不動産との比較という観点より、同一需給圏内における類似事例からアプ
ローチした比準価格も重視するものと思料される。したがって本件では、実証性を有する比準価格と収益性を反映した
収益価格を関連づけて、代表標準地との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 21,400,000 円／㎡

[109.8]
100

100
[110.0]

100
[121.1]

[100.0]
100

17,600,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 15,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各種政策の効果により国内景気は回復傾向に
あるが、物価上昇や海外景気の下振れ、今後
のアメリカの政策動向など世界情勢による影
響が懸念される。

取引市場における堅調な需要を背景に、周辺
の地価は上昇基調で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１２２ -5	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西44m国道、北22m、東6m、南7.8m、四方路		商業地区計画等都市再生特別地区 (100,1300)
b	中央１２２ -1	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東44m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
c	中央１２２ -3	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西30m市道、東6m、西8.4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,796,361	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.2]	14,060,518	100 [ 69.0]	20,377,562	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	20,400,000
b	(　 ) 19,241,967	100 [ 100.0]	[ 128.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	24,629,718	100 [ 124.6]	19,767,029		19,800,000
c	(　 11,575,986) 9,794,628	100 [ 100.0]	[ 114.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	12,087,437	100 [ 68.5]	17,645,893		17,600,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +18.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -60.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +42.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +18.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +32.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 +1.11	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,200,000 円／㎡]

大阪中央 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	248,186,702	62,127,042	186,059,660	17,262,000	168,797,660	（　0.9640） 162,720,944	（ 3.1 - 0.3 ） 2.8％
	⑧収益価格	5,811,462,286 円　　　　（　 13,300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	390.00	ＲＣ2F1B	999.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	1,000 ％	360 ％	436 ㎡	11.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括～	店舗	999.29	100.0	999.29	21,800	21,784,522	12.0	261,414,264
							0.0	0
～

～

～

～

計		999.29	100.0	999.29		21,784,522		261,414,264
								0

⑨年額支払賃料	21,784,522 円　×　12ヶ月　＝　 261,414,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 999.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	261,414,264 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 15,684,856 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	245,729,408 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	261,414,264 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,457,294 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	248,186,702 円　　　　（　 569,236 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	945,000 円	315,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	9,933,742 円	261,414,264　×　　　　 3.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,940,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,677,500 円	315,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	315,000 円	315,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	315,000 円	315,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 62,127,042 円　（　　　　　　 142,493 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9640

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	315,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 999.29 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0548	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0498 × 30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,262,000 円（　　　　　 39,592 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	248,186,702 円
②総費用	62,127,042 円
③純収益　①－②	186,059,660 円
④建物等に帰属する純収益	17,262,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	168,797,660 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	162,720,944 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 373,213 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,811,462,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,300,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大阪中央 5-23　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市中央区心斎橋筋二丁目３９番１	1200005044493-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
大阪中央 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-23

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　野口　健治

TEL.

鑑定評価額

7,630,000,000 円

１㎡当たりの価格

17,500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	12,320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区心斎橋筋２丁目３９番１｢心斎橋筋２－８－５｣				②地積　(㎡)	436 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他） (100,360)
	1:3.5	店舗Ｓ2F1B	中層の専門店等が多い繁華な商業地域	東6m市道	水道、ガス、下水	心斎橋 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

心斎橋駅南方

220m

法令

規制

商業
(100,360)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、代表的な「心斎橋筋商店街」の繁華性高い商業地域。インバウンド需要は拡大しており、店舗市況
は好調で、地価水準は上昇傾向にある。今後も取引需要は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 18,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,600,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中央区及び北区の人通りの多い繁華性が高い高度商業地域である。主たる需要者層は、店舗用地等を求
める不動産投資法人や大手不動産会社等である。著名な商業エリア「心斎橋筋商店街」に立地しており、インバウンド
観光客が大幅に増加。出店が加速した結果、店舗賃料水準は大幅に上昇し、取引需要も高まっている。市場における中
心価格帯は、需要者の特性や画地規模等により価格水準は異なり中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は想定
項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者
層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 21,400,000 円／㎡

[109.8]
100

100
[110.0]

100
[122.0]

[100.0]
100

17,500,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区では国内外の観光需要等の回復を受け
、都心部の人出等は継続して増加しており、
事業用地の需要等の高まりが継続している。

国内外の観光需要の高まりが顕著で、急激な
回復は続いている。地域内に空室は無く店舗
賃料は上昇しており取引需要は堅調に推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.8
交通・接近　　　  -0.1
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１２２ -1	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東44m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
b	中央１２２ -2	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北49.2m国道、南7.8m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	中央１２２ -3	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西30m市道、東6m、西8.4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,241,967	100 [ 100.0]	[ 128.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	24,629,718	100 [ 127.6]	19,302,287	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	19,300,000
b	(　 ) 9,748,760	100 [ 100.0]	[ 114.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	10,789,890	100 [ 58.1]	18,571,239		18,600,000
c	(　 11,575,986) 9,794,628	100 [ 100.0]	[ 114.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	12,087,437	100 [ 70.8]	17,072,651		17,100,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +18.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +32.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +16.0	交通・接近　 +2.7	環境　　　　 -60.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +22.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 +2.7	環境　　　　 -43.0
c	正常	％／月 +1.11	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 18,000,000 円／㎡]

大阪中央 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	277,254,050	62,798,759	214,455,291	16,659,200	197,796,091	（　0.9640） 190,675,432	（ 3.1 - 0.3 ） 2.8％
	⑧収益価格	6,809,836,857 円　　　　（　 15,600,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	390.00	ＲＣ2F1B	999.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	1,000 ％	360 ％	436 ㎡	11.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

　標準的使用及び個別的要因から、全て店舗フロアの一括貸しを想定することも合理的と判断。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

　一棟貸しを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括～	店舗	999.29	100.0	999.29	23,600	23,583,244	12.0	282,998,928
							0.0	0
～

～

～

～

計		999.29	100.0	999.29		23,583,244		282,998,928
								0

⑨年額支払賃料	23,583,244 円　×　12ヶ月　＝　 282,998,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 999.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	282,998,928 円　　×　　 3.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,489,968 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	274,508,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	282,998,928 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,745,090 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	277,254,050 円　　　　（　 635,904 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	912,000 円	304,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	10,753,959 円	282,998,928　×　　　　 3.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,940,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,584,000 円	304,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	304,000 円	304,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	304,000 円	304,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 62,798,759 円　（　　　　　　 144,034 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9640

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	304,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 999.29 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0548	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0498 × 30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,659,200 円（　　　　　 38,209 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	277,254,050 円
②総費用	62,798,759 円
③純収益　①－②	214,455,291 円
④建物等に帰属する純収益	16,659,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	197,796,091 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	190,675,432 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 437,329 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,809,836,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,600,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大阪中央 5-23　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市中央区心斎橋筋二丁目３９番１	1200005044493-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考