別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
大阪中央 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-22 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　上原　直記   TEL.
鑑定評価額 723,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,830,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区島之内１丁目１３番１３
｢島之内１－２２－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 395  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:3		 店舗兼事務所

Ｓ10F1B		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 西21.8m府道 水道、ガス、下水 長堀橋

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１．８ｍ府道 交通

施設		 長堀橋駅南方

120m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 　近隣地域は、幹線道路沿いに中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。ポストコロナにおいて
繁華性は回復傾向にあり、当面の間は、地価は概ね上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,520,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は中央区を中心に周辺区の最寄駅から徒歩圏内かつ幹線道路沿いの店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地
域である。主たる需要者は自社ビル使用を目的とする法人及び賃貸経営を目的とする投資法人等と想定される。新型コ
ロナの影響により低迷した繁華性は回復に転じており、地価は上昇傾向で推移している。建物の用途、画地の規模・形
状等の個別性により価格にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は豊富な取引事例から求めたものであり、市場実態を反映した価格である。収益価格は理論的な価格である
が、将来の収益・費用の予測等において想定事項が多く、やや信頼性に欠ける。収益性を重視すべき商業地ではあるが
、収益価格の説得力がやや劣ることから、市場を反映した実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代
表標準地との検討、市場の動向を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,370,000 円／㎡		 [116.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.1]		 [100.0]
100		 1,790,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,580,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　大阪市中心部の景気は、緩和的な金融環境
と政府の経済対策、さらにポストコロナにお
けるインバウンドの回復により緩やかな回復
を続けている。

　店舗兼事務所ビルが集積し交通利便性に優
れる地域であり、繁華性は新型コロナの影響
から回復しつつあり、地価は概ね上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１１６

-7		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b 中央１１６

-12		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西40m府道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c 浪速１０７

-7		 大阪市浪速区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21.8m府道、
西6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 中央１１１

-21		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南12.7m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e 浪速１０７

-15		 大阪市浪速区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21.8m府道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,335,816  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
1,546,734 		 100
[  80.5]
1,921,409 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,920,000 
b (　           ) 
1,608,881  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,769,769 		 100
[  93.6]
1,890,779 
1,890,000 
c (　           ) 
1,437,451  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,547,374 		 100
[  81.8]
1,891,655 
1,890,000 
d (　           ) 
1,461,754  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,534,842 		 100
[  80.9]
1,897,209 
1,900,000 
e (　           ) 
1,354,253  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,435,508 		 100
[  76.0]
1,888,826 
1,890,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,900,000 円／㎡]  



大阪中央 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

116,061,128 
42,846,603 
73,214,525 
54,136,500 
19,078,025 		 （　0.9446）
18,021,102 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    600,703,400 円　　　　（　  1,520,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 290.00 ＲＣ11F1B 3,430.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   395 ㎡     12.6 m x   34.9 m  前面道路：府道     　  21.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所（フロア貸し）、地下駐車場（機械式）１０台を想定 ⑦有効率　  71.8 ％
の理由		 階層・用途等を考慮し標準的有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
  ～ 1		 機械室・駐車場
290.00 
 
 
 
 		    
   

  ～ 1		 店舗
240.00 
60.0 
144.00 
4,470 
643,680 		 10.0  6,436,800 
0.0  0 

 2～11		 事務所
290.00 
80.0 
232.00 
2,975 
690,200 		 10.0  6,902,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,430.00 
71.8 
2,464.00 

7,545,680 		 75,456,800 
0 
⑨年額支払賃料      7,545,680 円　×　12ヶ月　＝　      90,548,160 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   2,464.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      26,906,880 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種不動産の一般的な共益費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  33,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       117,455,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,070,752 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 115,344,288 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        75,456,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         716,840 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     116,061,128 円　　　　（　       293,826 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,825,000 円  　　　　    965,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 23,433,103 円  　　　      121,415,040　×　　　　  19.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,456,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,202,500 円  　　　　    965,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       965,000 円  　　　　    965,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       965,000 円  　　　　    965,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      42,846,603 円　（　　　　　　       108,472 円／㎡）　　（経費率　　  36.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 965,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 268,000 円／㎡　×　   3,430.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 54,136,500 円  
（　　　　　       137,054 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 116,061,128 円      
②総費用 42,846,603 円      
③純収益　①－② 73,214,525 円      
④建物等に帰属する純収益 54,136,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,078,025 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,021,102 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       45,623 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    600,703,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,520,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区島之内一丁目１３番１３
 1200005034863-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪中央 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-22 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　真也   TEL.
鑑定評価額 723,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,830,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区島之内１丁目１３番１３
｢島之内１－２２－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 395  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:3		 店舗兼事務所

Ｓ10F1B		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 西21.8m府道 水道、ガス、下水 長堀橋

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２１．８ｍ府道 交通

施設		 長堀橋駅南方

120m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因の大きな変動は見込まれないため、今後も当面は現状を維
持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,930,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,490,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区及び周辺区の商業地域である。需要者の中心は、収益不動産の保有を目的とする不動産会社及び
同一需給圏を営業拠点とする自用目的の一般事業会社である。大阪市内の中心部に位置し、利便性が高く高度利用が可
能なことから事業用地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、取引される画地規模がま
ちまちで、物件の個別性も強いため指摘が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて要因比較、比準結果のウエイト付けが行われており説得力が高
い。収益価格は、賃料の遅行性、将来予測の困難性等により低位となった。収益性を重視すべき商業地域だが、収益価
格は想定要素を多く含み説得力がやや低いため、商業地の価格水準を反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、
収益価格を関連付け、代表標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,370,000 円／㎡		 [116.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.1]		 [100.0]
100		 1,830,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,580,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業収益、雇用情勢の改善、個人消費の持ち
直しで景気は緩やかな回復傾向にあるが、物
価上昇や海外情勢等の懸念材料も多く注意が
必要である。

地域要因、市場特性に変動は認められない。
事業用地需要は堅調で地価は上昇傾向で推移
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１１１

-8		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 中央１１１

-20		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
c 中央１１１

-19		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 中央１０１

-8		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
商業
船場建築線
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,623,962  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
1,941,694 		 100
[ 106.4]
1,824,900 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,820,000 
b (　           ) 
1,814,869  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
1,906,529 		 100
[  98.5]
1,935,562 
1,940,000 
c (　           ) 
1,711,174  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.0]
1,974,432 		 100
[  96.3]
2,050,293 
2,050,000 
d (　           ) 
1,252,427  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.0]
1,431,345 		 100
[  75.0]
1,908,460 
1,910,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -9.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -9.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,930,000 円／㎡]  



大阪中央 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

112,512,724 
41,364,179 
71,148,545 
52,509,600 
18,638,945 		 （　0.9446）
17,606,347 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    586,878,233 円　　　　（　  1,490,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 290.00 ＲＣ11F1B 3,430.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   395 ㎡     12.6 m x   34.9 m  前面道路：府道     　  21.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所（フロア貸し）、地下駐車場（機械式）１０台を想定 ⑦有効率　  71.8 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
  ～ 1		 機械室・駐車場
290.00 
 
 
 
 		    
   

  ～ 1		 店舗
240.00 
60.0 
144.00 
3,850 
554,400 		 10.0  5,544,000 
0.0  0 

 2～11		 事務所
290.00 
80.0 
232.00 
2,900 
672,800 		 10.0  6,728,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,430.00 
71.8 
2,464.00 

7,282,400 		 72,824,000 
0 
⑨年額支払賃料      7,282,400 円　×　12ヶ月　＝　      87,388,800 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   2,464.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      26,906,880 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の賃貸事例に基づき査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       114,295,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     6,074,784 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 111,820,896 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        72,824,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         691,828 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     112,512,724 円　　　　（　       284,842 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,680,000 円  　　　　    936,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 22,400,179 円  　　　      117,895,680　×　　　　  19.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,456,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,956,000 円  　　　　    936,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       936,000 円  　　　　    936,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       936,000 円  　　　　    936,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      41,364,179 円　（　　　　　　       104,719 円／㎡）　　（経費率　　  36.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 936,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   3,430.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 52,509,600 円  
（　　　　　       132,936 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 112,512,724 円      
②総費用 41,364,179 円      
③純収益　①－② 71,148,545 円      
④建物等に帰属する純収益 52,509,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,638,945 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,606,347 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,573 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    586,878,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,490,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区島之内一丁目１３番１３
 1200005034863-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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備考