別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪中央 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-17 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　野口　健治   TEL.
鑑定評価額 85,100,000 円  １㎡当たりの価格 834,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区道頓堀１丁目３８番５外
｢道頓堀１－東５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 102  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 診療所兼住宅

Ｓ4F1B		 中層の店舗、事務所
等の多い商業地域
 南10.9m市道 水道、ガス、下水 日本橋

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．９ｍ市道 交通

施設		 日本橋駅北東方

240m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗、事務所の多い商業地域で背後が道頓堀川で難波地区にほどよい近さのため、老朽化した店舗や事務
所ビルの建替えにあたっては住居系用途が検討されるケースも多く、地価は底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    867,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    702,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区及び隣接区の事務所、店舗付住宅等が混在する商業地域である。主な需要者層は自己使用目的の事
業者及び収益目的の不動産業者等である。道頓堀エリア内にあり、インバウンド需要の取込みも見られる。また、交通
接近条件は良好で賃貸マンション需要が見込まれ、築古事務所ビルの建替えを目的とする需要もあり、地価水準は底堅
い。中心価格帯は立地や個別性等により様々であるが、標準的画地規模で概ね総額７０～１００百万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は想定
項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者
層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪浪速 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,130,000 円／㎡		 [118.6]
100		 100
[101.9]		 100
[158.2]		 [100.0]
100		 831,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    740,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区では国内外の観光需要等の回復を受け
、都心部の人出等は継続して増加しており、
事業用地の需要等の高まりが継続している。


道頓堀や難波エリアの繁華街に近いことから
、人通りは増加し、一定の店舗や賃貸マンシ
ョン需要が認められ、地価は上昇基調にて推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.1
交通・接近　　　  -1.6
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０１

-1		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
b 中央１１１

-15		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
c 中央１１１

-10		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d 中央１１１

-18		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6.2m市道、
北2.1m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,372)
e 中央１０８

-1		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.7m私道、
南3m、準角地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
775,281  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
824,899 		 100
[  95.6]
862,865 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
863,000 
b (　           ) 
903,614  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,003,012 		 100
[ 110.6]
906,882 
907,000 
c (　           ) 
1,036,832  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,149,754 		 100
[ 128.3]
896,145 
896,000 
d (　           ) 
894,235  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.4]
1,171,290 		 100
[ 140.2]
835,442 
835,000 
e (　           ) 
1,032,880  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
1,137,423 		 100
[ 131.8]
862,992 
863,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.9 交通・接近　  -3.2 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.9 交通・接近　  -5.1 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  -2.1 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.7 交通・接近　  +2.9 環境　　　　 +45.0
画地　　　　 -25.4 行政　　　　  +6.4 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.4 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  -3.1 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.1 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    867,000 円／㎡]  



大阪中央 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,615,188 
2,347,983 
9,267,205 
6,807,600 
2,459,605 		 （　0.9606）
2,362,697 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     71,596,879 円　　　　（　    702,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 58.88 ＲＣ8 471.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   102 ㎡      8.8 m x   11.5 m  前面道路：市道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階１Ｋ平均専有面積約２４㎡各階２戸を想定。 ⑦有効率　  77.1 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
58.88 
37.7 
22.22 
3,800 
84,436 		 9.0  759,924 
0.0  0 

 2～ 8		 住宅
58.88 
82.7 
48.68 
2,800 
136,304 		 2.0  272,608 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
471.04 
77.1 
362.98 

1,038,564 		 2,668,180 
0 
⑨年額支払賃料      1,038,564 円　×　12ヶ月　＝　      12,462,768 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     362.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,462,768 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       872,394 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,590,374 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,668,180 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,814 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,615,188 円　　　　（　       113,874 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 496,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 373,883 円  　　　       12,462,768　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      176,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,054,000 円  　　　　    124,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,347,983 円　（　　　　　　        23,019 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 124,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     471.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,807,600 円  
（　　　　　        66,741 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,615,188 円      
②総費用 2,347,983 円      
③純収益　①－② 9,267,205 円      
④建物等に帰属する純収益 6,807,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,459,605 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,362,697 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,164 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,596,879 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     702,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区道頓堀一丁目３８番５
 1200005050865-0000
2 　大阪市中央区道頓堀一丁目３８番１０
 1200005050869-0000
3 　大阪市中央区道頓堀一丁目３８番１１
 1200005050870-0000
4 　大阪市中央区道頓堀一丁目３８番１２
 1200005050871-0000
5 　大阪市中央区道頓堀一丁目３８番６
 1200005050866-0000
6 　大阪市中央区道頓堀一丁目３８番９
 1200005050868-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪中央 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-17 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　土居　博輝   TEL.
鑑定評価額 85,200,000 円  １㎡当たりの価格 835,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区道頓堀１丁目３８番５外
｢道頓堀１－東５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 102  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 診療所兼住宅

Ｓ4F1B		 中層の店舗、事務所
等の多い商業地域
 南10.9m市道 水道、ガス、下水 日本橋

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．９ｍ市道 交通

施設		 日本橋駅北東方

240m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗、事務所等が混在する地域で、都心近接の好立地のため、今後は住系用途へと移行していくものと予
測する。周辺を含む都市部での土地需要は依然として底堅く、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    872,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    741,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区及びその周辺における店舗、事務所ビル、共同住宅等が混在する商業地域一帯である。需要者は
、自用目的の地元企業のほか、賃貸経営目的の不動産会社、個人投資家等で、規模によってはマンション開発業者等も
考えられる。繁華性も周辺に比べ低位で住居系への移行もみられるため、需要は比較的旺盛であり、地価も上昇傾向に
て推移している。取引の中心となる価格帯は、画地規模や取引事情等により大きく異なるので、把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、中央区及び隣接区に位置する代替性が認められる商業地の事例を採用して試算されたものであり、市場の
実態を反映した説得力の高い価格である。収益価格は想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映し理論的で
検証の手段として有用である。したがって、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑
定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪浪速 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,130,000 円／㎡		 [118.6]
100		 100
[101.9]		 100
[157.5]		 [100.0]
100		 835,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    740,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内金融機関の金利引き上げや建築費等の物
価高騰の懸念材料はあるものの、円安や旺盛
な投資需要等を背景に不動産投資市場は堅調
に推移している。

大阪ミナミの繁華街に近接することから、店
舗、マンションでの一定の需要が認められる
。繁華性はやや低いものの、地価は上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０１

-1		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
b 中央１１１

-18		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6.2m市道、
北2.1m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,372)
c 浪速１０８

-11		 大阪市浪速区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.7m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d 浪速１０８

-13		 大阪市浪速区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北12.6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
775,281  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
824,899 		 100
[  94.8]
870,147 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
870,000 
b (　           ) 
894,235  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.4]
1,171,290 		 100
[ 130.8]
895,482 
895,000 
c (　           ) 
526,968  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
577,557 		 100
[  66.5]
868,507 
869,000 
d (　           ) 
642,316  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
678,286 		 100
[  79.2]
856,422 
856,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -25.4 行政　　　　  +6.4 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    872,000 円／㎡]  



大阪中央 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,182,747 
2,218,090 
8,964,657 
6,368,400 
2,596,257 		 （　0.9606）
2,493,964 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     75,574,667 円　　　　（　    741,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 58.88 ＲＣ8 471.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   102 ㎡      8.8 m x   11.5 m  前面道路：市道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階以上：住宅（１Ｋ）平均専有面積約２４㎡を想定。 ⑦有効率　  77.1 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
58.88 
37.7 
22.20 
3,600 
79,920 		 8.0  639,360 
0.0  0 

 2～ 8		 住宅
58.88 
82.7 
48.68 
2,700 
131,436 		 2.0  262,872 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
471.04 
77.1 
362.96 

999,972 		 2,479,464 
0 
⑨年額支払賃料        999,972 円　×　12ヶ月　＝　      11,999,664 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     362.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,999,664 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       839,976 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,159,688 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,479,464 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,059 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,182,747 円　　　　（　       109,635 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 464,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 359,990 円  　　　       11,999,664　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      176,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      986,000 円  　　　　    116,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,218,090 円　（　　　　　　        21,746 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 116,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     471.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,368,400 円  
（　　　　　        62,435 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,182,747 円      
②総費用 2,218,090 円      
③純収益　①－② 8,964,657 円      
④建物等に帰属する純収益 6,368,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,596,257 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,493,964 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,451 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     75,574,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     741,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区道頓堀一丁目３８番５
 1200005050865-0000
2 　大阪市中央区道頓堀一丁目３８番１０
 1200005050869-0000
3 　大阪市中央区道頓堀一丁目３８番１１
 1200005050870-0000
4 　大阪市中央区道頓堀一丁目３８番１２
 1200005050871-0000
5 　大阪市中央区道頓堀一丁目３８番６
 1200005050866-0000
6 　大阪市中央区道頓堀一丁目３８番９
 1200005050868-0000
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