別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪中央 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-11 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　豊田　健治   TEL.
鑑定評価額 202,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,440,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,020,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区船越町２丁目４１番２外
｢船越町２－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:2		 事務所兼住宅

Ｓ10		 中高層事務所、店舗
、共同住宅等が多い
商業地域		 西23.6m市道 水道、ガス、下水 天満橋

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３．６ｍ市道 交通

施設		 天満橋駅南西方

650m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路（松屋町筋）沿いに中層の店舗、事務所、マンション等の混在する地域。利便性の高さから住宅需要は
根強いものがあり低層の建物や古いビルが順次中高層のマンションに建て替えられてゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 主たる同一需給圏は中央区を中心に隣接区等の路線商業地域。主たる需要者は分譲または賃貸目的のマンション開発業
者等。天満橋駅の南西方約６５０ｍ、北浜駅の南東方約６５０ｍで徒歩圏内に複数の路線がある。松屋町筋に面し容積
率は高いので土地需要は強く、地価は上昇傾向にある。賃貸オフィス需要はやや弱いが、自社ビル需要はあり、マンシ
ョン用地の需要は堅調である。中心となる価格帯は１５０㎡で２億円から２億５０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は大阪市内幹線道路沿線の取引事例から試算したものであり、市場実勢を反映した価格である。収益価格は事
務所・共同住宅を建築・賃貸したと想定して試算したもので、収益性を反映した価格が得られた。本件では市場性を反
映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地「大阪中央５－１２」（農人橋２－１－３０）を規準とし
た価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,370,000 円／㎡		 [116.1]
100		 100
[100.0]		 100
[110.1]		 [100.0]
100		 1,440,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会的には少子高齢化、人口減少が続いてい
るが、中央区は利便性の高さから住宅需要が
強くタワーマンション等が増加し、人口増加
が続いている。

幹線道路沿いに中高層の店舗・事務所、低層
の店舗、マンション、スーパーマーケット等
が建ち並ぶ地域で、中高層のマンションが増
加し続けている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.3
交通・接近　　　  +3.5
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１１６

-20		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北40m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b 北１０３

-2		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西41.5m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c 西１１２

-9		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東21.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 西１１２

-11		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南21.9m国道、
北8m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e 浪速１０８

-3		 大阪市浪速区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西40m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,427,082  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,495,582 		 100
[  99.1]
1,509,164 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,510,000 
b (　           ) 
1,288,810  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,430,579 		 100
[  95.8]
1,493,297 
1,490,000 
c (　           ) 
1,485,261  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
1,812,657 		 100
[ 114.7]
1,580,346 
1,580,000 
d (　           ) 
1,526,642  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
1,576,572 		 100
[ 105.2]
1,498,643 
1,500,000 
e (　           ) 
1,562,389  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,724,877 		 100
[ 115.8]
1,489,531 
1,490,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.3 交通・接近　  +5.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　  +2.8 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.7 交通・接近　  +4.4 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.7 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.3 交通・接近　  +2.8 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,510,000 円／㎡]  



大阪中央 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,851,885 
6,517,020 
25,334,865 
20,270,500 
5,064,365 		 （　0.9586）
4,854,700 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    161,823,333 円　　　　（　  1,160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 130.00 Ｓ10 1,300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   140 ㎡      8.6 m x   15.6 m  前面道路：市道     　  23.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事務所（フロア貸し）、２階以上は共同住宅（平均専有面積約３５㎡）を想定。 ⑦有効率　  80.3 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
130.00 
65.0 
84.50 
3,000 
253,500 		 10.0  2,535,000 
0.0  0 

 2～10		 住宅
130.00 
82.0 
106.60 
2,500 
266,500 		 2.0  533,000 
2.0  533,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,300.00 
80.3 
1,043.90 

2,652,000 		 7,332,000 
4,797,000 
⑨年額支払賃料      2,652,000 円　×　12ヶ月　＝　      31,824,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,043.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,824,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,591,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,232,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,332,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          69,654 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,797,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,549,431 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,851,885 円　　　　（　       227,513 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,420,000 円  　　　　    355,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 954,720 円  　　　       31,824,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      414,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,017,500 円  　　　　    355,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       355,000 円  　　　　    355,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       355,000 円  　　　　    355,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,517,020 円　（　　　　　　        46,550 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9586    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 355,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　   1,300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0433 ×　 40 ％　＋　0.0575 ×  40 ％　＋ 0.0840 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,270,500 円  
（　　　　　       144,789 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,851,885 円      
②総費用 6,517,020 円      
③純収益　①－② 25,334,865 円      
④建物等に帰属する純収益 20,270,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,064,365 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,854,700 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       34,676 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    161,823,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区船越町二丁目４１番２
 1200000077224-0000
2 　大阪市中央区船越町二丁目４５番
 1200000077229-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪中央 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-11 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　土居　博輝   TEL.
鑑定評価額 202,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,440,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,020,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区船越町２丁目４１番２外
｢船越町２－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:2		 事務所兼住宅

Ｓ10		 中高層事務所、店舗
、共同住宅等が多い
商業地域		 西23.6m市道 水道、ガス、下水 天満橋

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３．６ｍ市道 交通

施設		 天満橋駅南西方

650m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに中高層の事務所、店舗、共同住宅等が混在する商業地域である。特に大きな地域変動要因は認め
られず、当面はほぼ現状のまま推移するものと思われる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,270,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区及び周辺区内の各駅徒歩圏に存する事務所及び共同住宅等が多く見られる商業地域である。主たる
需要者は、自社ビル使用を目的とする法人及び賃貸経営を目的とする不動産業者、個人投資家等が、画地規模によって
はマンション開発事業者も考えられる。立地条件に優れた土地需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移している。個
別性が強く、建物の用途、画地の規模・形状等で異なるため、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、中央区に位置する代替競争関係にある取引事例を採用して試算されたものであり、市場の実態を反映した
説得力の高い価格である。一方、同一需給圏内においては、堅調な土地取引価格に比して賃料水準の上昇は低位であり
収益価格はやや低位に求められた。したがって、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留
意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,370,000 円／㎡		 [116.1]
100		 100
[100.0]		 100
[110.3]		 [100.0]
100		 1,440,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内金融機関の金利引き上げや建築費等の物
価高騰の懸念材料はあるものの、円安や旺盛
な投資需要等を背景に不動産投資市場は堅調
に推移している。

マンション、事務所需要を中心に賃貸、売買
共に需要は底堅い。特にマンション適地の需
要は旺盛で、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１１６

-12		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西40m府道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 中央１１６

-17		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北40m市道、
南6m、二方路
商業

(100,600)
c 中央１１１

-12		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東23.7m市道、
西6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 中央１１６

-7		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,608,881  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,769,769 		 100
[ 113.5]
1,559,268 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,560,000 
b (　           ) 
1,313,499  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,382,362 		 100
[  91.5]
1,510,778 
1,510,000 
c (　           ) 
1,011,379  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,085,480 		 100
[  72.7]
1,493,095 
1,490,000 
d (　           ) 
1,335,816  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
1,546,734 		 100
[ 102.4]
1,510,482 
1,510,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,520,000 円／㎡]  



大阪中央 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,841,334 
6,625,428 
26,215,906 
20,670,200 
5,545,706 		 （　0.9586）
5,316,114 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    177,203,800 円　　　　（　  1,270,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 130.00 Ｓ10 1,300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   140 ㎡      8.6 m x   15.6 m  前面道路：市道     　  23.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所はフロア貸し、２階以上を共同住宅（１ＬＤＫ、平均専有面積３５㎡）を想定。 ⑦有効率　  80.3 ％
の理由		 同種・同規模の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
130.00 
65.0 
84.50 
3,000 
253,500 		 10.0  2,535,000 
0.0  0 

 2～10		 居宅
130.00 
82.0 
106.60 
2,520 
268,632 		 1.0  268,632 
3.0  805,896 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,300.00 
80.3 
1,043.90 

2,671,188 		 4,952,688 
7,253,064 
⑨年額支払賃料      2,671,188 円　×　12ヶ月　＝　      32,054,256 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,043.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,054,256 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,602,713 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,451,543 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,952,688 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,051 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,253,064 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,342,740 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,841,334 円　　　　（　       234,581 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,448,000 円  　　　　    362,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 961,628 円  　　　       32,054,256　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      414,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,077,000 円  　　　　    362,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       362,000 円  　　　　    362,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       362,000 円  　　　　    362,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,625,428 円　（　　　　　　        47,324 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9586    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 362,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0433 ×　 40 ％　＋　0.0575 ×  40 ％　＋ 0.0840 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,670,200 円  
（　　　　　       147,644 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,841,334 円      
②総費用 6,625,428 円      
③純収益　①－② 26,215,906 円      
④建物等に帰属する純収益 20,670,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,545,706 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,316,114 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,972 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    177,203,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,270,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区船越町二丁目４１番２
 1200000077224-0000
2 　大阪市中央区船越町二丁目４５番
 1200000077229-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考