別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪中央 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-9 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　長尾　成信   TEL.
鑑定評価額 2,830,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,830,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区北浜３丁目５１番４
｢北浜３－１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 585  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

3:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F2B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 南21.8m府道 水道、ガス、下水 淀屋橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１．８ｍ府道 交通

施設		 淀屋橋駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 　近隣地域は、中高層ビルが群生する業務高度商業地として熟成した地域である。事務所需要の回復、賃料の安
定・上昇や大型開発進行に伴って、当面の間、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,080,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,090,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、大阪市中心区の主要幹線道路沿い、主要駅近くの業務高度商業地域。主な需要者は、店舗兼事務所ビ
ルを欲する機関投資家や大手マンション開発業者。その集積性から自用事務所を含めた多用途の需要があり、事務所賃
料上昇・空室率低下、大規模開発も順調に進行し、地価上昇が継続している。価格中心は需要個別性や相場の不安定性
から幅があり画地規模も多岐に渡るため、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、業務系や路面店舗の集積性から多様な賃貸需要があるも、近時、収益案件選別眼が厳しく、賃料収入や
投資利回りの変動リスクがあり、長期的な収益予測が不透明で、収益価格の低下や信頼性の減退を招き、やや規範性に
劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-14              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,230,000 円／㎡		 [115.5]
100		 100
[102.3]		 100
[ 75.2]		 [100.0]
100		 4,850,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　コロナ禍明けより、大阪市内の商業地全般
に人流が回復し商業収益も回復・増加傾向、
収益案件への投資選好も引き続き強い。


　大型開発が順調に進行、事務所集積性や高
層マンション等の需要競合から底堅く、事務
所市場安定も作用し、地価は上昇傾向が継続
している。

　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　  -7.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１１１

-23		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北49m市道、
南7.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 西１１４

-13		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西40m府道、
北8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c 中央１２２

-6		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南79m市道、
西12.7m、
北7.8m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,1000)
d 中央１０８

-2		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北50.3m府道、
南1.6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,832,604  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
6,070,438 		 100
[ 117.5]
5,166,330 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
5,170,000 
b (　           ) 
5,084,837  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
5,205,905 		 100
[ 104.5]
4,981,727 
4,980,000 
c (　           ) 
7,642,906  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.8]
8,178,207 		 100
[ 139.5]
5,862,514 
5,860,000 
d (　           ) 
2,692,003  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
3,278,261 		 100
[  75.9]
4,319,184 
4,320,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.6 交通・接近　  -3.6 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.6 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.6 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.6 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,080,000 円／㎡]  



大阪中央 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

230,964,354 
77,478,182 
153,486,172 
82,748,000 
70,738,172 		 （　0.9466）
66,960,754 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  2,391,455,500 円　　　　（　  4,090,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 468.00 ＲＣ9F2B 5,148.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   585 ㎡     40.8 m x   14.4 m  前面道路：府道     　  21.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 　標準的使用・個別的要因より、地下１～地上１階店舗、２階以上事務所部分貸等、駐車場は機械式１４台も合理的と判断。 ⑦有効率　  70.9 ％
の理由		 　想定建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
  ～ 2		 駐車場
468.00 
 
 
 
 		    
   
地下
  ～ 1		 店舗
468.00 
70.0 
327.60 
4,200 
1,375,920 		 12.0  16,511,040 
0.0  0 

  ～ 1		 店舗
468.00 
70.0 
327.60 
6,050 
1,981,980 		 12.0  23,783,760 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
468.00 
80.0 
374.40 
4,300 
1,609,920 		 10.0  16,099,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,148.00 
70.9 
3,650.40 

16,237,260 		 169,088,400 
0 
⑨年額支払賃料     16,237,260 円　×　12ヶ月　＝　     194,847,120 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   3,650.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　      39,862,368 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の賃貸事例等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       234,709,488 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    12,071,474 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 229,358,014 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       169,088,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,606,340 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     230,964,354 円　　　　（　       394,811 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,550,000 円  　　　　  1,510,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 36,697,282 円  　　　      241,429,488　×　　　　  15.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   17,375,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,835,000 円  　　　　  1,510,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,510,000 円  　　　　  1,510,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,510,000 円  　　　　  1,510,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      77,478,182 円　（　　　　　　       132,441 円／㎡）　　（経費率　　  33.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,510,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   5,148.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0548     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 82,748,000 円  
（　　　　　       141,450 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 230,964,354 円      
②総費用 77,478,182 円      
③純収益　①－② 153,486,172 円      
④建物等に帰属する純収益 82,748,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 70,738,172 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 66,960,754 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      114,463 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,391,455,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,090,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区北浜三丁目５１番４
 1200000068861-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
大阪中央 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-9 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　池木　俊博   TEL.
鑑定評価額 2,820,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,820,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区北浜３丁目５１番４
｢北浜３－１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 585  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

3:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F2B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 南21.8m府道 水道、ガス、下水 淀屋橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１．８ｍ府道 交通

施設		 淀屋橋駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高層店舗兼事務所が建ち並ぶ業務商業地域である。淀屋橋駅周辺の大型再開発計画が進捗しており、商業・業務
機能の高まりにより、発展的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,970,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,460,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大阪市内中心部の業務商業地域一帯である。主な需要者は国内外の機関投資家、不動産事業法人等である
。マーケットサイクルの中では高値圏内にあり物件選別の目は厳しい。優良物件に需要が集中する傾向が強くなってい
る。土地建物一体の収益物件に関しては需給が逼迫して高値圏を維持しているが、開発事業用地に関しては、建築費の
高騰、金利上昇等の懸念材料も見受けられる。地域・物件間の格差が大きく中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性
が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的
な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に
、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-14              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,230,000 円／㎡		 [115.5]
100		 100
[102.3]		 100
[ 76.2]		 [100.0]
100		 4,790,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内中心部の不動産市況は既存の収益物件を
中心に高値圏内の取引が多く見受けられる。
長期金利や海外経済の動向には引き続き留意
が必要である。

淀屋橋駅周辺は超高層ツインタワーを中心と
した大型再開発計画が進捗中であり、注目の
エリアとなっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　  -7.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０１

-7		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12.8m市道、
中間画地
商業
船場建築線
(100,600)
b 中央１０１

-2		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
船場建築線
(100,600)
c 西１１４

-13		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西40m府道、
北8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d 北１２２

-1		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.4m市道、
西8m、南6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,620,293  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,823,029 		 100
[  77.1]
4,958,533 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,960,000 
b (　           ) 
2,825,692  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
3,366,259 		 100
[  70.6]
4,768,072 
4,770,000 
c (　           ) 
5,084,837  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
5,205,905 		 100
[  99.6]
5,226,812 
5,230,000 
d (　           ) 
4,335,267  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
4,355,911 		 100
[  89.3]
4,877,840 
4,880,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -8.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,970,000 円／㎡]  



大阪中央 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

236,646,605 
72,414,798 
164,231,807 
87,132,000 
77,099,807 		 （　0.9466）
72,982,677 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  2,606,524,179 円　　　　（　  4,460,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 468.00 ＲＣ9F2B 5,148.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   585 ㎡     40.8 m x   14.4 m  前面道路：府道     　  21.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上１階店舗、２階以上事務所はともに部分貸またはフロア貸を想定。駐車場は機械式１４台。 ⑦有効率　  70.9 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
  ～ 2		 駐車場
468.00 
 
 
 
 		    
   
地下
  ～ 1		 店舗
468.00 
70.0 
327.60 
4,100 
1,343,160 		 12.0  16,117,920 
0.0  0 

  ～ 1		 店舗
468.00 
70.0 
327.60 
6,100 
1,998,360 		 12.0  23,980,320 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
468.00 
80.0 
374.40 
4,440 
1,662,336 		 12.0  19,948,032 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,148.00 
70.9 
3,650.40 

16,640,208 		 199,682,496 
0 
⑨年額支払賃料     16,640,208 円　×　12ヶ月　＝　     199,682,496 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   3,650.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　      39,862,368 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,560,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       239,544,864 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       7,560,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    12,355,243 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 234,749,621 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       199,682,496 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,896,984 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     236,646,605 円　　　　（　       404,524 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,950,000 円  　　　　  1,590,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 30,393,898 円  　　　      247,104,864　×　　　　  12.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   17,375,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   13,515,000 円  　　　　  1,590,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,590,000 円  　　　　  1,590,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,590,000 円  　　　　  1,590,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      72,414,798 円　（　　　　　　       123,786 円／㎡）　　（経費率　　  30.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,590,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　   5,148.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0548     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 87,132,000 円  
（　　　　　       148,944 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 236,646,605 円      
②総費用 72,414,798 円      
③純収益　①－② 164,231,807 円      
④建物等に帰属する純収益 87,132,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 77,099,807 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 72,982,677 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      124,757 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,606,524,179 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,460,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区北浜三丁目５１番４
 1200000068861-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考