別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪中央 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-3 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　豊田　健治   TEL.
鑑定評価額 2,350,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区瓦町２丁目２８番１外
｢瓦町２－６－９｣		 ②地積
　(㎡)		 1,096  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
船場建築線


(100,600)

1:1.5		 事務所、診療所兼店
舗
ＲＣ8F2B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 北7.8m市道 水道、ガス、下水 本町

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．８ｍ市道 交通

施設		 本町駅北東方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
船場建築線
⑤地域要因の将
　来予測		 船場地区内にありオフィスビルの多い地域だが、利便性の高さゆえ住宅需要が強く古いビルが中高層の共同住宅
、特にタワーマンションに建て替えられるケースが増加しており、この傾向は今後も続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 船場後退　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,310,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,730,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 主たる同一需給圏は淀屋橋・本町地区を中心とした大阪市中心部の商業地域。オフィスの多い地域だが、近年はオフィ
ス需要より住宅需要の方が強いため、古いオフィスビルは順次マンションに建て替えられるケースが多い。中心的な需
要者はマンションデベロッパー、賃貸収入目的の不動産業者、機関投資家等である。土地需要が強いため、コロナ禍の
期間を除き地価は上昇傾向が続いている。中心的な価格帯は１０００㎡で２０億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は中央区等の商業地域の取引事例から試算したものであり、市場実勢を反映した価格が得られた。収益価格は
オフィスビルを建築・賃貸したと想定して試算したもので、収益性を反映した価格が得られた。本件では市場性を反映
した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、周辺の地価公示標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,860,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（府） 5-11            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,980,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会的には少子高齢化、人口減少が続いてい
るが、中央区は利便性の高さから住宅需要が
強くタワーマンション等が増加し、人口増加
が続いている。

瓦町地区はオフィスビルの多い地域だが、利
便性が高いため住宅需要が強く分譲・賃貸と
もにマンションが増加し地域要因が変化しつ
つある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.1 ％ +8.1 ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０１

-2		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
船場建築線
(100,600)
b 中央１０１

-3		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c 中央１０１

-11		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12.7m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d 中央１１１

-1		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e 中央１１６

-4		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.8m私道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,825,692  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
3,366,259 		 100
[ 138.0]
2,439,318 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  95.0]
　　　　 100
2,320,000 
b (　           ) 
2,279,635  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
2,649,176 		 100
[ 110.6]
2,395,277 
2,280,000 
c (　           ) 
2,625,815  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,709,841 		 100
[ 107.3]
2,525,481 
2,400,000 
d (　           ) 
2,991,046  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.9]
2,862,371 		 100
[ 117.3]
2,440,214 
2,320,000 
e (　           ) 
2,266,147  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
2,508,785 		 100
[ 106.6]
2,353,457 
2,240,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  +1.8 環境　　　　 +38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.7 交通・接近　  -1.9 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  +4.4 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +8.5 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.2 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.1 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,310,000 円／㎡]  



大阪中央 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

230,285,980 
83,818,066 
146,467,914 
86,394,000 
60,073,914 		 （　0.9446）
56,745,819 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  1,891,527,300 円　　　　（　  1,730,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 675.00 ＲＣ8F1B 6,075.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
船場建築線
 100 ％   600 ％   600 ％   1,096 ㎡     26.9 m x   40.0 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～８階事務所フロア貸し、屋外駐車場（２段式２０台）を想定した。 ⑦有効率　  72.8 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 倉庫・機械室
675.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 事務所
675.00 
60.0 
405.00 
3,500 
1,417,500 		 10.0  14,175,000 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
675.00 
85.0 
573.75 
3,440 
1,973,700 		 10.0  19,737,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,075.00 
72.8 
4,421.25 

15,233,400 		 152,334,000 
0 
⑨年額支払賃料     15,233,400 円　×　12ヶ月　＝　     182,800,800 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   4,421.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　      48,280,050 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域の標準的な共益費単価を採用。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       231,080,850 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       9,600,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　    11,842,043 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 228,838,807 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       152,334,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,447,173 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     230,285,980 円　　　　（　       210,115 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,160,000 円  　　　　  1,540,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 46,932,766 円  　　　      240,680,850　×　　　　  19.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   14,555,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   13,090,000 円  　　　　  1,540,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,540,000 円  　　　　  1,540,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,540,000 円  　　　　  1,540,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      83,818,066 円　（　　　　　　        76,476 円／㎡）　　（経費率　　  36.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,540,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　   6,075.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 86,394,000 円  
（　　　　　        78,827 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 230,285,980 円      
②総費用 83,818,066 円      
③純収益　①－② 146,467,914 円      
④建物等に帰属する純収益 86,394,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 60,073,914 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 56,745,819 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       51,775 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,891,527,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,730,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区瓦町二丁目２８番１
 1200000058663-0000
2 　大阪市中央区瓦町二丁目２８番２
 1200000058664-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪中央 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-3 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　聡   TEL.
鑑定評価額 2,350,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区瓦町２丁目２８番１外
｢瓦町２－６－９｣		 ②地積
　(㎡)		 1,096  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
船場建築線


(100,600)

1:1.5		 事務所、診療所兼店
舗
ＲＣ8F2B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 北7.8m市道 水道、ガス、下水 本町

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．８ｍ市道 交通

施設		 本町駅北東方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
船場建築線
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路背後の商業地域。地域の土地利用形態は、当面現状を維持するものと考えられる。用途の多様性が顕著
であり、位置的要因も相俟って、市場での優位性は高い。地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 船場建築線　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,760,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、本町エリアの商業地域を中心に、その周辺商業地域及び隣接区を含む。主な需要者は、賃貸経営（収益
獲得）目的の不動産業者、開発業者、投資家、自己の事業拠点として地元資本の企業等が想定される。緩和的な金融環
境のもと、マンション適地や優良な投資物件への需要は依然強く、需給は逼迫している。建築資材の高騰や長期金利の
動向等には注視を要する。多様な取引動機により個別性が強く、総額としての中心価格帯の指摘は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は、地域的に類似性を有する事例を採用して
求められたもので、市場の実情を反映している。収益価格は、試算過程において想定要素が多く、予測の精度により価
格の振れ幅が大きくなるという傾向を持つ。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、収益価格は比較考量するに
留め、実証性の高い比準価格を中心に、周辺標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,860,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（府） 5-11            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,980,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、大阪市中心部
の不動産市況は依然として堅調である。海外
景気の下振れ、物価上昇、金融情勢等の影響
に留意を要する。

船場地区中北部付近の商業地域。用途の多様
性もあり、土地需要は安定している。地価は
上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.1 ％ +8.1 ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０１

-11		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12.7m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 中央１１１

-7		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,600)
c 中央１０１

-5		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7.8m市道、
中間画地
商業
船場建築線
(100,600)
d 中央１１１

-8		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,625,815  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,709,841 		 100
[ 112.1]
2,417,343 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　   -5.0

　　　[  95.0]
　　　　 100
2,300,000 
b (　           ) 
2,033,318  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
2,311,562 		 100
[  95.0]
2,433,223 
2,310,000 
c (　           ) 
2,333,856  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
2,574,612 		 100
[ 106.1]
2,426,590 
2,310,000 
d (　           ) 
1,623,962  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
1,941,694 		 100
[  80.8]
2,403,087 
2,280,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -8.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,300,000 円／㎡]  



大阪中央 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

235,340,175 
80,960,726 
154,379,449 
93,126,000 
61,253,449 		 （　0.9446）
57,860,008 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  1,928,666,933 円　　　　（　  1,760,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 675.00 ＲＣ8F1B 6,075.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
船場建築線
 100 ％   600 ％   600 ％   1,096 ㎡     26.9 m x   40.0 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～８階を事務所（部分貸し又はフロア貸し，機械式駐車場を整備）を想定。 ⑦有効率　  68.9 ％
の理由		 この種の建物としては、標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
675.00 
60.0 
405.00 
3,800 
1,539,000 		 10.0  15,390,000 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
675.00 
80.0 
540.00 
3,800 
2,052,000 		 10.0  20,520,000 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
675.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,075.00 
68.9 
4,185.00 

15,903,000 		 159,030,000 
0 
⑨年額支払賃料     15,903,000 円　×　12ヶ月　＝　     190,836,000 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   4,185.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      45,700,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域の標準的な共益費単価を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       236,536,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       9,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    12,306,810 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 233,829,390 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       159,030,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,510,785 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     235,340,175 円　　　　（　       214,726 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,640,000 円  　　　　  1,660,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 42,335,426 円  　　　      246,136,200　×　　　　  17.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   14,555,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,110,000 円  　　　　  1,660,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,660,000 円  　　　　  1,660,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,660,000 円  　　　　  1,660,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      80,960,726 円　（　　　　　　        73,869 円／㎡）　　（経費率　　  34.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,660,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   6,075.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 93,126,000 円  
（　　　　　        84,969 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 235,340,175 円      
②総費用 80,960,726 円      
③純収益　①－② 154,379,449 円      
④建物等に帰属する純収益 93,126,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 61,253,449 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 57,860,008 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       52,792 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,928,666,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,760,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区瓦町二丁目２８番１
 1200000058663-0000
2 　大阪市中央区瓦町二丁目２８番２
 1200000058664-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考