令和7年1月15日　提出 大阪中央 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪中央 -3 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　古谷　廣道   TEL.

鑑定評価額 1,540,000,000 円  １㎡当たりの価格 921,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 700,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市中央区上町１丁目１５番２ ｢上町１－１５－１５｣ ②地積 　(㎡) 1,672   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 不整形 2:1 共同住宅 ＲＣ10 中高層共同住宅のほ か事務所も見られる 住宅地域 南8m市道、東側道 水道、ガス、下水 玉造 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 玉造駅北西方 550m 法令 規制 ２住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心区における分譲マンションの需要は依然堅調であり、開発用地としての選好性が高く当面この傾向は続 くものと見られる。但し今後の金利上昇如何による住宅市場動向への懸念は否めない。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    948,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              864,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大阪市中心部のマンション立地に適した地域であり、エンド需要者の選好性も高い。素地需要者の中心は 主としてマンション開発業者であるが投資ファンド等も考えられる。都心のマンション需要は依然として堅調の中、開 発素地の供給が少ないため地価水準は依然上昇傾向で推移する一方で、今後の金利上昇に対する懸念は否めない。中心 となる価格帯は地域、立地条件、規模、形状等の地域特性、画地条件等で差異が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引事例より求めた市場性が反映されたものであり、実際の取引では投資要素も反映された実証的な価格と 言える。開発法による価格は分譲マンション建築を想定し求められた投資採算性を反映した価格であるが、やや想定要 素を含む点は否めない。本件では各試算価格の特性を吟味し、市場特性を勘案のうえ実証的である比準価格及び開発法 による価格を相互に関連付け、代表標準地との秤量的均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪天王寺 -6              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    954,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [100.0] 100 [107.5] [ 98.9] 100 920,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    865,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心部のマンション需要は依然堅調であるも のの、マンション価格の上昇、政策金利の動 向如何で住宅市場への影響が懸念される。 特段の地域要因の変動はないが、マンション 需要は堅調な状況は続いている。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.4 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％