別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪北 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪北 5-27 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　野々村　卓也   TEL.
鑑定評価額 942,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,580,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市北区曽根崎新地２丁目４２番３３外
｢曽根崎新地２－３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 263  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 北40m国道、背面道 水道、ガス、下水 西梅田

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 西梅田駅南西方

140m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。新型コロナウイルス感染症の影響も薄まり、事務所需要は
回復傾向にあることなどから、地価は堅調な推移を辿るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,680,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,340,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大阪市内中心区において一定の業務集積度を有する商業地域一帯に及ぶものと判定した。需要者の中心
は、不動産ファンドや不動産会社等が挙げられる。景気回復の影響等により店舗収益が回復傾向にあるほか、事務所の
空室率も低位にあること等から、土地需要は旺盛であり、土地価格も当面は堅調な推移が予測される。取引件数が相対
的に少ないことに加え、取引価格は画地規模、取引属性等により差異があり、中心価格帯の傾向は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に存する商業地等の取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は、想定項目が介在す
るものの、土地の収益性を反映した理論的な価格として求め得た。本件では、主たる需要者の視点に立ち、実際の土地
取引価格に裏付けされた比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡性にも留意し、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-14              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,230,000 円／㎡		 [115.5]
100		 100
[102.3]		 100
[105.1]		 [103.0]
100		 3,570,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,090,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復していることに伴い、総
じて土地需要は旺盛であるが、金融環境や建
築費等の動向には注視が必要である。


市内中心部においては需給がタイトな状況が
つづき、立地条件に優れた不動産の投資需要
は旺盛であることから地価は上昇傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　  -7.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.6
交通・接近　　　  -0.2
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪北 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１１１

-16		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b 北１１４

-5		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,390)
c 中央１１６

-21		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東23.6m市道、
西7.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d 北１０４

-1		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m国道、
中間画地
商業

(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,985,571  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,184,994 		 100
[ 140.0]
3,703,567 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
3,810,000 
b (　           ) 
4,617,567  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,894,621 		 100
[ 130.4]
3,753,544 
3,870,000 
c (　           ) 
2,910,871  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 102.0]
3,184,235 		 100
[  87.5]
3,639,126 
3,750,000 
d (　           ) 
2,844,083  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,100,050 		 100
[  94.1]
3,294,421 
3,390,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +95.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +95.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,680,000 円／㎡]  



大阪北 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

89,485,834 
31,258,643 
58,227,191 
32,222,400 
26,004,791 		 （　0.9466）
24,616,135 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    879,147,679 円　　　　（　  3,340,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪北 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 200.20 ＲＣ10 2,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   263 ㎡     16.8 m x   19.5 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所（各フロア貸し）、屋外に平面駐車場２台を想定。 ⑦有効率　  74.8 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
73.0 
146.00 
5,000 
730,000 		 12.0  8,760,000 
0.0  0 

 2～10		 事務所
200.00 
75.0 
150.00 
3,905 
585,750 		 10.0  5,857,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,000.00 
74.8 
1,496.00 

6,001,750 		 61,477,500 
0 
⑨年額支払賃料      6,001,750 円　×　12ヶ月　＝　      72,021,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   1,496.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      21,721,920 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸市場の実態を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        93,742,920 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     5,674,975 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 88,907,945 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        61,477,500 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         577,889 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      89,485,834 円　　　　（　       340,250 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪北 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,352,000 円  　　　　    588,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 16,930,343 円  　　　       94,582,920　×　　　　  17.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,802,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,998,000 円  　　　　    588,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       588,000 円  　　　　    588,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       588,000 円  　　　　    588,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      31,258,643 円　（　　　　　　       118,854 円／㎡）　　（経費率　　  34.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 588,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0548     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,222,400 円  
（　　　　　       122,519 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 89,485,834 円      
②総費用 31,258,643 円      
③純収益　①－② 58,227,191 円      
④建物等に帰属する純収益 32,222,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 26,004,791 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 24,616,135 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       93,597 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    879,147,679 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,340,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪北 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市北区曽根崎新地二丁目４２番３３
 1203000015363-0000
2 　大阪市北区曽根崎新地二丁目４２番３７
 1203000015367-0000
3 　大阪市北区曽根崎新地二丁目４２番３９
 1203000015369-0000
4 　大阪市北区曽根崎新地二丁目４６番１
 1203000015388-0000
5 　大阪市北区曽根崎新地二丁目４６番３
 1203000015389-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大阪北 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪北 5-27 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　古谷　廣道   TEL.
鑑定評価額 931,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,540,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市北区曽根崎新地２丁目４２番３３外
｢曽根崎新地２－３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 263  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 北40m国道、背面道 水道、ガス、下水 西梅田

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 西梅田駅南西方

140m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は梅田地区の周縁部の凖高度商業地域である。新型コロナの影響は回復し、うめきたエリアの再開発を
はじめとしたＪＲ大阪駅西エリアの開発が進み、近接する当地域にも好影響が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,710,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,190,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区及び中央区の高度・準高度商業地域である。需要者の中心は、不動産ファンドや大手企業及び地元有
力企業など資本力を有する法人等と見込まれる。優良物件を中心に投資需要は依然堅調であるものの、今後続くオフィ
スビルの大量供給による賃貸市場の動向への懸念は注視を要する。都心の高度商業地においては取引件数が相対的に少
ないことに加え、取引価格は画地規模、取引属性等により差異があり、中心価格帯の傾向は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引事例より求めた市場性が反映されたものであり、実際の取引では投資要素も反映された実証的な価格と
言える。収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。
ただ想定要素を保守的に捉えているため、やや低位に求められた。以上より、市場特性を勘案のうえ、実証的である比
準価格及び収益価格を相互に関連付け、代表標準地との秤量的均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-14              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,230,000 円／㎡		 [115.5]
100		 100
[102.3]		 100
[106.1]		 [103.0]
100		 3,540,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,090,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資材、原材料価格等の物価上昇、金利政策の
動向等に加え、国際情勢の動向による不動産
市場への影響に注視を要する。


うめきたエリアをはじめとした梅田地区の再
開発が進む中、不動産投資需要は依然堅調で
ある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　  -7.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.6
交通・接近　　　  -0.2
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪北 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０８

-2		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北50.3m府道、
南1.6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 北１１２

-1		 大阪市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東40m国道、
北8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 西１１４

-13		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西40m府道、
北8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d 中央１０１

-2		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
船場建築線
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,692,003  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
3,278,261 		 100
[  97.8]
3,352,005 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
3,450,000 
b (　           ) 
3,172,301  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,262,938 		 100
[  89.1]
3,662,108 
3,770,000 
c (　           ) 
5,084,837  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
5,205,905 		 100
[ 136.8]
3,805,486 
3,920,000 
d (　           ) 
2,825,692  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
3,366,259 		 100
[  72.9]
4,617,639 
4,760,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.8 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.7 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -8.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,710,000 円／㎡]  



大阪北 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

87,127,350 
31,601,784 
55,525,566 
30,742,800 
24,782,766 		 （　0.9466）
23,459,366 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    837,834,500 円　　　　（　  3,190,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪北 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 200.20 ＲＣ10 2,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   263 ㎡     16.8 m x   19.5 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所（各フロア貸し）、屋外に平面駐車場２台を想定。 ⑦有効率　  74.8 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
73.0 
146.00 
4,000 
584,000 		 12.0  7,008,000 
0.0  0 

 2～10		 事務所
200.00 
75.0 
150.00 
3,800 
570,000 		 10.0  5,700,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,000.00 
74.8 
1,496.00 

5,714,000 		 58,308,000 
0 
⑨年額支払賃料      5,714,000 円　×　12ヶ月　＝　      68,568,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   1,496.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      21,721,920 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸市場の実態を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        90,289,920 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,556,496 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 86,573,424 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        58,308,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         553,926 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      87,127,350 円　　　　（　       331,283 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪北 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,683,000 円  　　　　    561,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 18,225,984 円  　　　       91,129,920　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,802,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,768,500 円  　　　　    561,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       561,000 円  　　　　    561,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       561,000 円  　　　　    561,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      31,601,784 円　（　　　　　　       120,159 円／㎡）　　（経費率　　  36.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 561,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 267,000 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0548     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,742,800 円  
（　　　　　       116,893 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 87,127,350 円      
②総費用 31,601,784 円      
③純収益　①－② 55,525,566 円      
④建物等に帰属する純収益 30,742,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 24,782,766 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 23,459,366 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       89,199 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    837,834,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,190,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪北 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市北区曽根崎新地二丁目４２番３３
 1203000015363-0000
2 　大阪市北区曽根崎新地二丁目４２番３７
 1203000015367-0000
3 　大阪市北区曽根崎新地二丁目４２番３９
 1203000015369-0000
4 　大阪市北区曽根崎新地二丁目４６番１
 1203000015388-0000
5 　大阪市北区曽根崎新地二丁目４６番３
 1203000015389-0000
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